北京大望路商圈：高档商业市场“凸”显优势

几年前，以工业仓储区为主的大望路区域还属于北京的城乡结合部，极少有商业配套设施。今年随着新光天地、新世界百货、沃尔玛超市、丽思卡尔顿酒店、JW万豪酒店的陆续开业，蓝堡国际中心、阳光100、华贸公寓等高档住宅以及年内完工的东方梅地亚、金地中心等项目的聚集，已使得大望路区域凸显出一个成熟商圈的雏形。 

　　在今年商业放量出现“井喷”的大趋势下，北京市朝阳区于近期透露的一则数据在提醒着人们不要忽视商业地产潜在的投资风险。据朝阳区统计局透露，今年1至7月，朝阳区商业地产市场活跃，价格稳中有升，成为继住宅之后房地产投资的新热点，但商业空置面积同比大幅增长了73.3%，其中近七成位于CBD功能区。 

　　统计显示，截至7月底，朝阳全区商业营业用房空置面积达55.1万平方米，比上年同期增长了73.3%。局部地区如CBD功能区，商业空置面积达38.1万平方米，占全区商业空置面积的69.1%。 

　　对于开发商而言，尽管CBD功能区商业空置面积增幅迅猛，但是开发新兴商业项目的步伐并没有因此而放慢。不少商业项目都期望赶在奥运会之前开始营业，随着这些新兴商业项目的大量入市，不少地区商业氛围有了显著的改变，受到了更多投资者和商家的关注。 

　　这一点，在大望路区域表现得非常明显。与之前《楼市》曾报道过的东直门商圈、新街口商圈不同的是，大望路区域在地理位置上属于北京的城乡结合部，是从缺乏基本商业配套而发展起来的新兴商圈。 

　　区域商业渐成气候 

　　在SOHO现代城工作的李小姐是一个热衷于购物的年轻人，时常用逛商场来打发时间。“以前我下班后喜欢去西单的中友、君太百货商场逛街，现在对面新光天地、新世界商场反而成了我常去的地方。因为这两个商场离我工作的地方很近，并且商场里面的品牌也能吸引我逛街的冲动。”李小姐说道。 

　　在随机对SOHO现代城的其他人采访过程中，大多数人表达了和李小姐一样的想法，认为随着两大商场的开业一定程度确实改变了其原有的消费习惯。 

　　从2006年起，后现代城、风度柏林、金港国际、珠江帝景等项目的底商已经开始投入使用，经营范围包含了日常便利店、烟酒专卖、宠物服务、医药保健、餐饮服务、休闲娱乐、健身美容等，在一定程度上满足了该区域已入住人群的部分日常生活需要。 

　　而进入2007年后，区域商业又随着万达新世界和新光天地的开业更上一层楼。记者采访获悉，仅新光天地一家商场就云集了24个首次进入中国内地市场的国际一线品牌，包括GUCCI、PRADA在内的众多名牌再次开设了专柜或旗舰店。与此同时，随着沃尔玛进驻万达广场，区域日常生活类消费档次也随之提升。 

　　另据《楼市》市场研究部不完全统计，2007年CBD区域将新增90万平方米商业面积，其中，以率先开业的万达广场新世界百货、新光天地以及年内开业的东方梅地亚、金地中心为代表的大望路商业项目占到区域整体放量的30%以上，据此，业内人士分析认为，2008年北京奥运会来临之前，大望路区域有望成为京城又一新兴商圈。 

　　超万元楼盘培育区域高端消费力 

　　记者采访获悉，在这些大型商业项目相继开业的同时，地处东三环和东四环之间的大望路区域也有不少公寓、写字楼项目进驻，为该区域商业提供了有效的消费人群和良好的商业气氛。 

　　目前该区域楼盘主要包括总建筑面积达90万平方米的珠江帝景；总面积达70万平方米的苹果社区、60万平方米的后现代城、80多万平方米的九龙花园、11万平方米的易构空间、50万平方米的乐成国际、28万平方米的金港国际花园、17万平方米的风度·柏林、近14万平方米的Fesco外企国际公寓等，且这些楼盘的售价均已超过1.5万元/平方米。 

　　记者不完全统计，该区域已经面世的住宅面积已经接近500万平方米。如果按人均25平方米计算，在未来的3年内，该区域的居住人口将接近20万人，这就为区域商业的繁荣创造了最基本条件。 
　　与此同时，华贸、万达两座综合体的进驻，以酒店、服务式公寓的物业形态“瓜分”了国贸商圈的部分商务人群，由此带动了区域商业呈现出浓厚的商务气氛， 

　　交通压力仍困扰区域商业发展 

　　商业市场呈现出的繁荣由住宅引起，而住宅的集中放量反过来对商业的发展又是一把双刃剑。 

　　以交通为例，据记者采访市政部门了解，五年前的大望路仅为一条双向四车道的“小路”，但是随着区域内众多高档楼盘的开发，2005年3月起，大望路市政改造开始，目前该条道路已经成为双向八车道、跨度为20米的标准市政主干道，这一道路改造可以说在一定程度上为新光天地的火爆开业提供了先决条件。 

　　但在另一层面上，道路的拓宽也给商业带来了一些负面影响。仍以新光天地为例，该项目主门面向大望路，但由于该条道路的拓宽令人行道的跨度也随之拓宽，“我只会欣赏它的外表，而不会进入，因为这里停车很不方便，从大望路地铁站步行进入又很远，我不能不考虑买完东西以后如何拎着‘大包小包’走到车站这个问题！”记者随机在地铁里采访的一位商务人士的一席话道出了目前该商业项目面临的一大问题。 

　　而就万达广场而言，它的交通到达性就更成问题。在该项目有业务往来的臻先生对记者表示：“每次到万达广场办事都为停车问题犯难，这个项目商场的消费者停车位在地下车场，且入口又在项目的背面，而项目正面的停车场入口只允许送货车辆进出，这样一来，在原本就不宽敞的过道上，往往会和送货车辆‘撞车’，有时候一等就要等上十几分钟，要不是为了办公需要，恐怕我自己是不会开车来此购物的。” 

　　两大商业项目比拼较劲 

　　今年开业的新光天地以及新世界彩旋百货显然已成为大望路区域新兴商业项目的代表。在提升区域内商业气氛的同时，这两个相距不远的商场也在暗中对各自的目标客群采取相应的运营策略。 

　　新光天地：高档定位成亮点 

　　“大望路区域的商业在今年能够如此受到业内人士的关注，很大程度上是因为有了新光天地。”在谈到为何大望路商业不断被人们提及时，北京伟业商业公司副总经理姜黎明如是说道。 

　　总营业面积近12万平方米的新光天地吸纳了来自全球938个品牌，其中涵盖了许多尚未在国内出现的一线品牌。这个大体量且品牌档次偏向高档的项目自然吸引了业内人士的目光。他们在为大望路有这样一个高档百货而高兴的同时，也在密切注视着项目运营的效果。 

　　与业内人士的着眼点不同，消费者感兴趣的是其提供的商业品牌是否有着足够的吸引力。偶然的一次机会，记者在新光天地结识了在此购物的吴女士。刚从法国回国的她，对来自法国的CHANEL服饰情有独忠，是该品牌的忠实拥护者。 

　　“我来这逛仅仅是因为听说CHANEL在此有店铺，想来看看是否有合适的款式适合自己。” 吴女士说道。对于此处的购物环境，她表示很喜欢商场外开阔的行人广场以及内部的格局设计。 

　　诚然，众多高档品牌的进驻对特定的消费人群构成了一定的吸引力。根据了解，包括CHANEL、GUCCI、PRADA、SALVATORE FERRAGAMO、ERMENEGILDO ZEGNA、COACH等一线品牌已进入新光天地。在这些品牌中，不乏第一次进入北京甚至中国市场的品牌，如法国超市品牌Fauchon等。品牌的号召力成为吸引消费者进入的一大重要因素。 

　　不过，新光天地并没有吸引大量的人流。根据记者多次到访发现，前来商场消费的人群不太多。这在业内人士看来属于正常现象，开发高档百货最重要的两个方面在于：一方面开发商必须要有足够的资金实力来支撑项目前期的商业培育期。因为定位高档商业项目势必要经历一个大众对于品牌的认知过程，也就是商业培育期。而这个培育期通常需要几年的时间，在这个过程中，开发商将承受商场不能实现赢利的经济压力，而这就对开发商的资金实力提出了要求。 

　　开发高档商业项目另一个重要的因素在于运营团队在招商过程中对于品牌的号召力，能否招到与高档定位相匹配的品牌商家是衡量商场档次的决定因素。 

　　“新光三越在招商中无疑取得了成功，招到很多品牌商家的进驻。从项目最终是否成功来看，招入高档品牌商家仅是商场取得成功的第一步，大品牌进入后并不是让其自生自灭，商场品牌后期如何管理才是商场运营成功的决定因素。”第一太平戴维斯甄士奇说道。 

　　在国际品牌进入项目后，如何来挖掘这个品牌的潜力则需要专业的运营和管理公司来做。例如：一个大的国际品牌如果已在北京开设了5家店，那么未来品牌举行的诸如首发式、新品发布推介会等重大活动势必选择在这5家店铺中的一家。而该品牌所在的商场运营公司则须争取在自己的商场举行这些活动，因为这对提高整个商场的知名度是非常有好处的。因此，商场运营团队就必需来沟通，统筹旗下品牌商家的这些事情，这对高档品牌的运营公司就提出了更高的要求。 

　　对于当初引入新光天地的华贸中心开发商国华置业而言，其在最初定位时就以立足长远，实现土地价值最大化为目标。在对长安街沿线这块地的发展定位时，商业定位就在高档商业。首先从对于酒店品牌的引入，选择丽思卡尔顿酒店、JW万豪酒店这两个大的品牌；随后在对商场的引入过程中，包括很多一线品牌已经同开发商接触过。因此，新光百货的引入变得水到渠成起来。 

　　集购物、休闲、娱乐为一体的新光天地更多的是以一种购物中心的形式出现。除时尚食品超市外，经营品种主要为来自欧美的世界奢侈品。定位高档的新光天地已经在招商方面取得了成功，项目后期如何运营则对管理公司而言是一个不小的挑战。 

　　新世界彩旋百货：以中端消费人群为主 

　　与新光天地主打高档百货不同，<