大健康产业正在升温。老龄化、二胎政策加上消费升级，医疗健康需求在未来将迎来新一轮大幅增长，商业地产行业也开始加速向大健康产业纵深发展。
曾经在地产圈和医疗圈引发热议的Medical Mall（医疗型购物中心），最近又成为了行业内广泛讨论的焦点。
虽然国内 Medical Mall 尚处于起步阶段，盈利模式尚在探讨，但购物中心与健康医疗业态的结合，必将是未来一线、新一线城市核心区商业的一大趋势。
不妨跟随本文，一起再探讨下国内 Medical Mall 的机遇与挑战。
Medical Mall
全球兴起的商业地产新机会
健康医疗型购物中心（Medical Mall），指的是医疗保健和零售混合使用的物业。
根据学术杂志 BMC Health Services Research 的进一步定义，医疗型购物中心指至少有5家医疗健康租户的封闭式购物中心。
Medical Mall 起源于美国。上世纪80年代，美国65岁以上居民占总人口的12.2%，这一数字远超判定老龄化社会的标准线7%。
人口老龄化使得当时美国人对医疗需求增多，而医疗资源不足。因此，当时出现了一批由医生集团组织投资的门诊医疗，并将门诊场所置于商场中。
门诊所需面积较小，租用商场空间可控制成本。从布局来看，美国的 Medical Mall 大都位于近郊，且离大医院较近，起到补充医院服务的作用。
总体来看，Medical Mall 的兴起离不开一个国家的人口年龄结构激发的医疗需求、经济发展状况赋予的医疗消费力、以及政策引导下健康医疗产业的市场化发展。
国内 Medical Mall ：
一半是机遇，一半是盈利模式的挑战
两年前，浙江省卫计委批复同意全国首家 Medical Mall 试点的时候，这一话题曾在两年前引发商业地产行业和医疗行业的共同关注。
目前，国内 Medical Mall 已经起步，杭州大厦城市501生活广场、西安孕婴童医养综合主题购物中心正荣·彩虹谷等集中了健康医疗资源的购物中心开始出现。
杭州大厦城市501
抛去人口老龄化带来的医疗需求增多、优质医疗资源不足等和国外相似的处境，国内 Medical Mall 兴起的一大背景是健康医疗领域的消费升级趋势。
在我国健康医疗产业中，公立医院占绝对主导地位，但常常会出现排队挂号、人多嘈杂等情况，很多时候就医体验不佳。人们对更方便到达、环境服务更好、隐私性更好的民营医疗机构有了更多需求。
因此，国情决定了中国的 Medical Mall，满足的是人群的中高端医疗服务需求，以非病诊疗、轻医疗以及保健服务为主，有客单价高的特质，且会向经济发达、具有良好医疗资源的城市中的社区和区域型购物中心聚拢。
发展两年来，国内的 Medical Mall 也一直是行业的关注点。近期商业地产人讨论的焦点，是 Medical Mall 正在面临的机遇，以及盈利模式的挑战。
1. 机遇显而易见：政策引导下，大健康产业正在不断升温
大健康产业是个广泛的概念，指围绕人类全生命周期展开的健康医疗产业。大健康产业链包括医药工业、医药商业、医疗服务、保健品、健康保健服务等；按业态还可分为健康管理、医疗医药、健康保障三个维度。
随着政府鼓励社会资本进入大健康领域，未来会有更多民营医疗健康机构受到扶持，并向社会输出优质医疗资源，这些资源也将在健康医疗业态与购物中心结合的过程中不断反哺商业。
大健康产业中，有多个可与商业融合的“触点”——
比如，民营医院、专科诊所、医疗护理和养生场所等，都可以进驻商业体；健康食品、保健品、非处方药品零售店，则是医疗业态的辅助和补充。
2. 盈利模式的挑战：大多数医疗业态承租能力不强
国内 Medical Mall 发展的主要制约因素在于运营方对健康医疗业态盈利性的不确定。
虽然进驻国内购物中心的健康医疗品牌，多属客单价较高的民营医疗机构，然而其盈利能力和承租能力却没有想象中的高。
一般来说，医学美容、高端综合门诊属于承租能力较强的类别；而运动健康、体检中心、小型专科门诊等均属承租能力较弱的类别。
由于这些因素，国内有些购物中心内的健康医疗业态，成为了消化高区面积的填充业态，盈利状况不甚理想。
收取盈利扣点是购物中心从健康医疗业态获利的理想方式，然而在国内购物中心的运营模式中极难实现，因此Medical Mall在国内，目前有一定的盈利困局。
参考国外经验
国内 Medical Mall 未来如何发展
以国外成熟的 Medical Mall 为例，我们可以看到国内健康医疗型购物中心的未来发展可能。
以位于新加坡 Orchard Road 的 The Paragon 是一个城市综合体，包含商业、医疗、办公与酒店物业。购物中心 Paragon Shopping Center 高6层，共4.5万方；购物中心之上是面积2万余方的医疗健康区域 Paragon Medical Center，容纳了60多个专科诊所、100余位专科和全科医生，涵盖整形外科、中医、皮肤科、儿科等，为消费者提供世界级专业医疗服务。同时，The Paragon 还紧邻亚洲著名医疗机构伊丽莎白医院。
医疗业态之外，身处新加坡核心商业区，购物中心 Paragon Shopping Center 内集结了 Jimmy Choo、Prada、Givenchy等众多一线重奢品牌；除此之外，Paragon Medical Center 内也聚集了5个美容服务品牌，对 Paragon Medical Center 中整形外科起辅助作用。
可以看出，The Paragon 定位明确，以当地高消费人群和从国外赴新加坡进行医疗诊断的客群为主要目标消费者，打造集商业与健康为一体的一站式生活中心。同时利用紧邻著名医院集团的地理优势为自身扩大影响力，也对医院的医疗服务进行补充。
在国内商业、物业条件下，我们可以从国外案例中有以下几点借鉴：
1.城市核心区域是 Medical Mall 的突破口
目前，国内三甲医院等优质医疗资源集中在经济水平较高的城市核心区，这也意味着 Medical Mall 作为补充医院服务的轻医疗场所，应围绕优质医疗资源而分布在城市核心区。
2.周边人口结构及需求类型，决定 Medical Mall 盈利能力
虽然民营医疗机构客单价普遍比公立医疗高，但并不代表所有的健康医疗商户都具有较高的承租能力。目前，医学美容、高端综合门诊属于大健康产业中承租能力较高的业态，而社区门诊、体检中心等承租能力较弱。
因此，引入健康医疗业态的购物中心应从区域人口、经济等因素入手，精准定位周边人群的健康医疗需求和消费能力。
3. 商业+健康业态，形成聚合效应
目前国外成熟的 Medical Mall，医疗业态大多丰富而集中，能形成引流的聚合效应和影响力。
而国内目前购物中心很多涉及医疗领域的业态，相对分散、单一。国内已有许多购物中心引入儿童齿科等常见健康医疗品牌，但一时还难以形成大健康医疗商业生态圈。
4. 医疗业态也可以在空间上独立，避免排污、出入口与商业混合等问题
健康医疗业态所需的物理空间在排污、出入口等方面有着与商业截然不同的限制，这也成为制约国内 Medical Mall 发展的一大因素。
事实上，Medical Mall 指的并非是商业与健康医疗业态在空间上的完全融合。
在国际上成熟的 Medical Mall 以及国内已有的项目来看，健康医疗业态与零售在空间上较为割裂，一般在一座城市综合体中各占不同物业板块，或在一栋商业建筑中占据不同楼层，开辟单独入口。空间相对独立，能一定程度上缓解排污、出入混合等问题。
商业地产行业进入存量时代后，商业空间对“优质内容”的渴望达到顶峰。
医疗健康服务作为国民需求，对于商业项目来说无疑是一种构建健康生活方式的业态填充。
在国内商业与医疗产业状况下，Medical Mall 的发展离不开政策的扶持。以国内首家Medical Mall 杭州大厦城市501广场为例，其发展建设离不开地方政府对其实行的补贴支持。
国务院《关于促进健康服务业发展的若干意见》中曾指出应培育健康服务业相关支撑产业，因此，Medical Mall 作为商业发展的另一重大机会，在未来预计会得到各地政策扶持，为发展助力。
