缺乏文化主题商业同质化竞争严重 CBD商场遇冷

9月7日，星期五。U酷箱包精品店的老板佟雅丽百无聊赖地坐在店铺里，等待着建外SOHO的下班潮。“周五晚上和周末是生意最好的时段，而且月初又是发工资的日子了。”但佟雅丽告诉记者，即便是生意最好的周末，店内一天的流水也很难超过2000元。 

　　“营业额刚够房租，利润很微薄。”当记者询问租金和收益时，佟只是简短地搪塞过去。如果按照建外SOHO月租金25美元/平方米的“市价”，这家40平方米左右的精品店的租金达8000元左右。 

　　时尚、流行的味道始终充满着CBD区域。随着万达、新光天地等大型商业项目相继登陆，档次也越来越高，但CBD依旧没有走出同质化的高档服饰消费品，缺乏文化商业项目。 

　　同质化竞争 

　　在建外SOHO转上一圈，随处可见这种为公司白领们“打造”的时尚店铺，虽然经营种类五花八门，但每间店铺都体现相同的主题：潮流。 

　　“CBD白领是该区域消费的中坚力量，商家自然首当其冲把他们定位为头号目标，这个群体的特点就是消费随意、追求时尚。所以整个区域商铺风格雷同也就不奇怪了。”北京源亚招商管理公司招商总监乔崇国说。 

　　2007年是CBD商业放量集中的年份，全年新增面积将超过40万平方米。根据预测：2008年CBD商业总面积将突破100万平方米，超越西单、王府井成为北京规模最大的商业区。 

　　然而商业总量的激增，并没有使CBD目标顾客产生太多变化。 

　　2007年4月，位于CBD核心区域的新光天地百货店隆重开业，新光天地地上地下共10层，总计12万平方米经营面积，拥有938个品牌的商业“巨无霸”。进入商场记者发现众多国际一线品牌都汇集于此：PRADA、CHANEL、GUCCI……在价位上超出了一般白领的消费能力。即使汇集了众多奢侈品，但新光天地显然不想与大众白领“脱离”：仅在8月，就有流行歌手陈冠希、王力(王力博客,王力新闻,王力说吧)宏和张靓颖相继在这里举办商业活动，不仅使得新光天地星味十足，更吸引了大批年轻人的目光。 

　　时尚卖场遭遇冷 

　　CBD商业为何会有如此严重的“白领情结”？CBD某商业招商官员告诉记者：“众多外企、私企集中于CBD，其职员数量和消费能力足够养得起几个大型商业。而且时尚消费品利润很高，所以称为商家的首选。但这张牌打了十几年，难免让人审美疲劳。” 

　　正如这位业内人士所说，定位雷同已经使CBD商业对消费者缺乏足够的吸引力，许多时尚品牌连锁店在CBD的表现远低于预期。 

　　位于银泰中心西侧的LG双子座的tower mall虽然紧邻长安街，却是一副门可罗雀的场面。在其二层服装卖场记者看到：像JACK&JONES、ONLY这样极受年轻人欢迎的服装品牌虽然纷纷打出折扣，但数百平米的卖场半小时内顾客寥寥。据店员介绍：虽然是品牌统一打折，但富力店的销售成绩并不理想。 

　　时尚品牌经营状况不佳并不只有富力双子mall，记者在世贸天阶看到类似情况。与此对应的是：CBD这样一个炙手可热区域商铺的高空置率。在财富中心一期西塔楼的墙壁上，贴满了业主招租的广告；LG双子座tower mall二层扶梯两侧的店铺则处于全封状态。 

　　对于CBD众多商业招租不力，乔崇国认为根源并不是该区域租金过高：“国贸商城目前的租金很高，但仍有商户在排队希望入驻。衡量一个商业成功与否，主要看它能创造多少销售额。只要销售额够高，能保证商户盈利，即使租金水平再高也不会对招商有消极的影响。” 

　　CBD期待文化商业 

　　CBD区域的特色不仅在于浓重的商务商业氛围，因其邻近使馆区，多种文化交融也成为这里的独特之处。在CBD的西外延，沿街而建各个国家的餐馆、服装店，其经营状况与三环两旁光彩夺目的商业项目相比并不逊色。 

　　吴先生在东大桥路经营一家20平方米左右的特色商店，主营云南特色的轧染服装。服装店的生意三年来一直很好，虽然每件扎染服装的价格都不低于300元，但并没有阻挡顾客的购买热情。“顾客既有喜欢中国文化的外国人，也有追求个性的年轻白领。”介绍起自己的顾客群，吴先生颇为自豪。三年的成功经营使他获利颇丰，如今他正打算开一家分店。 

　　事实上，不仅是吴先生这样的小商户，很多商家也已经意识到文化将是CBD的“明日商业”。 

　　位于百子湾区域的大成国际中心，就计划开一条欧洲风格的购物街。“目前CBD的商业多以大型购物中心和底商为主，而商业街则是一种崭新形式。未来人们要想逛街，不一定只去西单、王府井，CBD也是一种选择。”大成集团·大成国际商业地产部经理王琦说。但单纯引进商业街模式而不在经营项目上创新，只能算“换汤不换药”。想要打造特色商业，新元素的引入至关重要。 

　　对于CBD未来商业的走向，秀水投资运营总监袁洪利也认为融入个性文化等因素的特色商业极具潜力。“目前CBD商业绝大多数是大型综合项目，但专业市场的增长潜力要远高于综合商场。”