南京楼市冷热不均，买房人心态逐渐转变，开盘即售罄的火爆一去不复返。住宅市场降温，那么，当前是商办投资的好时机吗？注意事项有哪些？随西贝一起了解下。
投资客趋于理性 南京难再现万人摇号盛况
今年，南京楼市开盘不用摇号、平推的楼盘正在上升。最近2个月多内，近5成楼盘不摇号直接开盘。随着房地产市场调控持续深入，南京“摇号买房”的时代正在动摇。
随着南京一波福利盘的消失，再加上调控缩紧，各大板块房价倒挂缩小，南京新盘想要再现此前万人摇号的盛况，似乎已经不太可能。而且楼盘高报名人数量也基本上集中在河西、江北核心区等热门板块。
报名人数不多、不需要摇号直接平推的楼盘在今年明显增多。此外，摇号却没有卖完的现象也越来越多。
投资客越来越理性，当投资住宅不再是买到即赚到时，就需要一些更高阶的投资方式，例如投资商办产品。
我们可以看下南京近7个月来的办公、商铺成交量（6月无数据）。
总体看来，截至7月底，南京办公的成交量一直保持较高的水平，月均销量达90545㎡。
商铺成交方面，1月和7月销量较为突出，月均成交量达64361㎡。
其实，商业地产投资一直处于平稳状态，不会过热也不会过冷，这才是健康的投资方向。
投资商铺 这3类谨慎购买
在商铺投资领域里，社区商业因其贴近消费者、投资门槛低、抗风险能力强等优势备受投资客青睐。
不过，投资社区商铺虽然容易有较高的收益，但也存在一定的风险，以下这3类商铺要谨慎购买。
1、交通配套不成熟的商铺不要买，都说地铁一响黄金万两，这也足以证明交通配套对于一个区域投资价值的重要性，另外也需要注意识别伪地铁商铺。
2、周边没有办公人群、稳定居民、学区资源的商铺不要买，除了地段，人流量对于商铺的价值也不言而喻。办公人群、周边居民都是支撑商铺人气的重要人群，不可或缺。
3、没有好的招商运营公司管理的商铺不要买，投资客都知道，商铺都会有一个养铺周期，如果开发商或者运营团队实力不够，商铺前景也会大打折扣。
写字楼投资的5大注意事项
接下来我们重点谈谈写字楼投资的一些注意事项。我认为以下几点值得关注。
1重视区位因素
这里的区位有两方面，一方面是地理位置，无论购买什么楼盘，大家第一眼看重的永远是位置在哪。写字楼也一样，地理位置很重要，房产增值主要来源于土地的增值，交通便利的市中心由于土地的稀缺性，增值空间也就更大一些。
所以，是否位于城市的主中心区或者重点发展区，是衡量一幢写字楼的档次和是否具有投资价值的重要因素之一。
另一方面，资源集中度、周边设施配套度是否完善。也就是说，周边是否是人流、物流、资金流、信息流汇聚的地方。商业办公配套设施齐全的地方，写字楼才更具有投资或办公价值。
2注意档次形象和项目品质
这一点大家都理解，投资写字楼时要瞄准客户群来投资。客户选择写字楼办公的目的，是为了提升企业形象，大多数企业都将写字楼的档次形象放在仅次于区位的主要因素。
所以，写字楼的外观设计、内部空间结构设计、走廊、大厅、卫生间、景观区等设计是否有品位，停车场的设计是否合理、物业建筑立面、采光通风、电梯的质量与配置、装修的品质等因素也会影响企业的使用价值以及投资价值。
3需要关注软性配套
除了硬件配套要拿得出手外，软性配套也很重要。这里的软性配套主要是指信息化配置和智能化配置。除了最基础的通信网络办公，现在，智能化系统也越来越普遍。通风、采光、门禁、监控等的智能化也很重要。
新建的写字楼一般会考虑引入最新的信息化、智能化系统，方便企业办公的同时，更节能，处理问题也更及时。
4物业管理很重要
物业管理的好坏是决定投资能否保值和增值的重要因素，首先要看物管公司的品牌和社会品碑，关键看该管理公司是否能做到严谨、安全、细致、周到、快捷等，最好选择已通过ISO9000国际质量体系认证的物业公司。
5需要关注投资回报
对一幢物业是否值得投资，可以根据国际专业理财公司的计算原则，衡量一幢物业价格合理与否的基本公式为，“年收益×15年=房产购买价”。若投资的物业年收益×15年大于购房款，则表明该投资项目尚具升值空间。
项目推荐
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中海燕矶听潮
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3地铁交汇 12w+消费能级
潮π金街位于燕子矶新城经五路与太新路交汇处，未来有3条地铁线（1号线北延、6号线、7号线）环绕，步行百米即达公交站台，交通便捷程度也很高。总体量1.5万方，是区域内最大的社区商业，将是周边居民最集中的消费场所。
项目1公里为半径范围内拥有学校、体育公园、甲写商务楼、三甲医院等12w+消费能级。尤其是校园资源，相比于其他社区商业，潮π金街这一优势更为明显。
紧邻多所学校 享有3w+稳定客流
项目500米内规划了全龄教育专区，内含小学48班、初中24班、幼儿园15班稳定客群，1公里内覆盖36班泰晤士国际学校、48班南师附中、54班南外仙林燕子矶校区，周边还有南京特殊教育师范学院、南京城市职业技术学院等专业学校。
这些不仅能为潮π金街提供30000+的稳定客流，更可引入众多如早教辅导、才艺机构等多重业态，打造有机商业生态链。
此外，中海本身自带2089户高端业主客群，项目周边还规划了颐养中心、三甲医院、燕子矶体育公园等配套，将为潮π金街带来稳定且源源不断的客源。
按照规划，潮π金街可经营生活服务、餐饮、医疗、教育培训、丽人、居家生活、休闲等7种多元业态，涉及分类多达50种，完全能全面满足消费者的基本生活需求。
270°全社区覆盖 面积小、入手门槛低
潮π金街商铺面积最小的约60㎡，入手门槛相对较低，单/双层可进行自由组合，充分满足多功能自营、出租、转让等投资需求。
并且，铺铺临街无盲点，具有更大的商业展示面；270°全社区覆盖，打造全方位消费旺场。
区域内唯一独栋餐饮商业 空间利用率高
更重要的是，潮π金街还规划了可做餐饮的独栋商业，无论是“独栋”还是“餐饮”任何一个标签，对投资客来说都极具吸引力。
众所周知，当下实体商业最火的莫过于餐饮业，能经营餐饮的商铺市面上很稀缺，出租率也远高于平均值，租金约为普通商铺的1.8-2倍。
潮π金街的独栋商业是区域唯一，预计引入轻奢餐饮、品牌美食、便民餐饮等，形成一站式餐饮美食集成规模。而且商铺一楼层高达4.5米，户型方正，大开间、短进深，能显著提升商铺空间利用率。
目前，中海燕矶听潮在售商铺面积约60-200㎡，一层、一拖二类型均有，总价仅170万起，目前仅剩10余套。
项目地址：燕子矶新城经五路与太新路交汇
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绿地万科云都会
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金马路TOD综合体 路网系统密集
绿地万科云都会地处紫东地区，是金马路TOD综合体项目，地铁上盖物业，项目业态有商铺、独立商墅、创新办公、公寓等产品。
项目已经坐拥地铁2号线和4号线，未来还将有12号线在此交汇。项目内部设有停车场、长途客运站、换乘大厅等配套，外部紧邻紫金山东站，未来高铁、地铁、公交、出租等多种交通方式可在此汇聚。
此外，云都会有着密集的路网系统，路网交通可连接仙林大道、玄武大道、沪蓉高速，长深高速、宁洛高速等，不仅贯穿南京主城，还便捷通达上海、扬州、镇江等周边城市，交通出行非常便捷。
扼守两大产业集聚版块
目前，紫东地区成为江苏产业经济发展的热点区域，云都会恰好位于马群、仙林两大产业版块的交汇之处，产业经济势能于此叠加。
周边集聚了麒麟科创园、马群科技园、紫东创意园、仙林大学城兰德地理信息产业园等大型产业中心，智慧、科创、生物医药等各种产业形态汇聚于此。
绿地万科云都会不仅是一个城市社区、商务区，也是一个创新创业基地。2019年下半年，一批科技类、现代服务业类企业将陆续入驻，这里将成为一个新的企业集聚区。
未来云都会将是千亿商机的门户，产业集聚，有利于入驻云都会的企业与周边企业紧密联系，开拓商机。
低密度花园式办公 工作休闲切换自如
云都会打造的是低密度、花园式的办公。其中11号楼商墅产品，主力户型面积300-350㎡，层高约4.2米，入口大堂挑高8米，可根据不用的业态灵活划分空间，自由组合。
商墅街区中间是约3000㎡的专享景观园林，北区商墅的三层和四层均设置有2000㎡以上的屋顶绿化，包括草坪绿化、砂石绿化、树池绿化和组团绿化，此外，还规划有5个小型中庭。
低密生态、人文景观资源，可回应现代办公生活的精神需求，令办公人群在开阔的空间里畅快呼吸，灵感释放。此外，11号楼的1-2层还规划了商业配套。在这里，可以随时实现楼上办公、楼下消费、出行的高效生活方式。
绿地OFFICE+企服平台助力企业高速发展
此外，云都会还拥有“绿地OFFICE+企业服务平台”，可提供政府入驻、政策解读、高效对接一站式政企服务，众创空间、校企联盟、投资融资一站式孵化服务，以及校企资源对接等一站式圈层服务，助力企业高速发展。
目前，栖霞区 TOD 企业中心正式启用仪式，马群街道商会、经济服务中心已确定嵌入办公，并在此设置一站式服务大厅。
以后，附近的企业可以在企业服务中心办理工商注册、招商咨询、科技人才、税务代征等服务，还可以参加企业家俱乐部等线上互动、线下沙龙等活动。
绿地万科云都会目前在售10号楼办公产品，户型建筑面积约为100-160㎡，均价1.7万/㎡，11号楼的商墅产品，建筑面积约为300-350㎡，均价2万/㎡。
项目地址：地铁2/4号线金马路站
