经营成商业地产重要课题 商圈发展潜力尤为重要

2007年，北京商业项目投资出现过几次开盘即售罄的情况，比如中关村的天作万瑞、新街口的万特购物中心，而且均出现了商铺投资者提前几天排队的现象。 

　　但是我们要清醒地认识到，销售只是一个商业走出成功的第一步，特色精准的商业定位、思路清晰的招商政策、严格细致的商业管理这些因素综合起来才是决定一个商业项目是否成功、商铺投资者和经营者能否共赢的合力。从目前形势来看，成功销售的商业常有，成功经营的商业项目却不常有。 
　　在商业地产的投资和经营过程中，如何规避由此带来商业地产置业风险成为商业投资和商业经营成功的关键，以下是商业地产置业中需要关注的问题: 

　　第一，评估商圈的发展潜力。要考虑到投资项目所在商圈的消费能力与规划布局、交通规划、竞争对手等，其选项点是否合适，评估其是否有发展的潜力； 

　　第二，开发商实力和品牌。因为商业地产是资金要求高，专业整合能力要求强的房地产高难度产品。要考虑开发者实力与品牌的综合能力，最主要是考虑其有没有过往同类产品的成功项目。有没有政府、战略合作者的支持；第三，经营管理公司的能力。商业地产后续经营是最关键的环节，在不成熟的的营销链中，开发商与投资者之间只是简单的售卖关系，只要销售成交，开发商则万事大吉了。但是没有经营管理、业态定位、招商等原因，许多经营困难，所以在投资时要充分注意经营管理公司的能力； 

　　第四，定位。每个商圈都有其合适的商业定位，定位就像鱼和水一样的关系，有的鱼就是适合这样的水，不适合就有可能死亡。定位要看其主题、业态、业种的定位。还要看其有没有主力商家，主力商家是否有集约力，进行风险判断。业态是发展的原动力，经营是核心，如果没有准确的前期业态规划，后续经营就无从谈起。 

　　第五，评估投资回报与风险。购买商业地产的最终目的是通过租赁实现利润收益不断增值，判断回报的最有效方式，是看租金收入是否能尽快回收前期投入。在计算回报的时候，要考虑空置期。最简单的方法是:售价=年租金/租金投资回报。可以选择同地段同类物业租金进行对比，在对比时可以保守一点。再将年回报率与其它投资产品作一个理性比较，从风险与回报进行比较。尽量客观、理性的评估自己所能承受的风险。