“15年租金总收入达250%，统一运营，坐享高额稳定回报。”这句来自江苏省苏州市区一处商业综合体的宣传标语，曾像蜜汁一样吸引众多投资者的目光。
港龙控股集团有限公司(以下简称“港龙控股”)曾斥资20亿元，打造出16万平方米的苏州港龙城市商业广场(以下简称“苏州港龙城”)项目，并进行了大规模招商和销售活动。
近日，多位投资者向《中国经营报》记者爆料，自己在售楼处购买到该项目的商铺，同时签署“委托经营10年”合同，但是开业4年过去，开发商与运营方多次推迟兑付租金。大量业主未获得任何收益，还背负起数十万元贷款。
公司官网显示，港龙控股在江苏、浙江和辽宁等地开发30余个商业项目，总资产规模200亿元，曾是中国商业地产综合实力前10强企业。
本报曾刊登报道，港龙控股在苏州火车站的项目由于擅改业态、涉嫌商业欺诈等问题，业主拒绝收房，合作公司也公开要求港龙控股停止相关合作宣传。
记者跟踪调查发现，除去上述两个项目，港龙控股在苏州多个商业项目涉嫌售后包租，投资者数亿元资金“打水漂”。去年3月，港龙控股还试图将旗下的专业市场类资产和其他相关资产出售给海航集团旗下的上市公司供销大集集团股份有限公司(000564.SZ)。
对此，记者前往港龙控股总部并发出采访需求，公司行政部一名负责人仅表示，公司已有多年未获取新的土地储备，不再开发商业地产，未对上述问题作出回应。
租金回报诱饵
苏州港龙城位于高新区长江路商圈核心，是港龙控股于2012年打造的高档城市综合体项目，建设初期由深国投(印象城)负责操盘运营。
苏州高新区新闻网显示，该项目规划有2500平方米下沉式广场与地铁无缝对接，涵盖名品购物中心、世界500强大卖场、全国连锁家电数码城、品牌餐饮娱乐、星级酒店和商务办公等八类业态。
55岁的苏州虎丘区人陈肖华在6年前购买苏州港龙城一处商铺，产权面积24.5平方米，总价近60万元。其介绍，在与苏州港龙吴中置业有限公司(以下简称“港龙吴中置业公司”)签订了购房合同外，售楼处另外要求与深国投签订一份为期10年的委托经营合同。
其提供的一份宣传单页显示，该项目为地铁上盖综合体，统一经营，租金收益率远超过普通沿街商铺和地铁上盖的普通商铺，15年的租金收入达250%。以一套20万元的商铺为例，第9年可收入总租金21.8万元，实现回本;15年可获得96万元的商铺和50万元租金，净收益126万元。而以100万元的商铺为例，15年则可获得480万元的商铺和250万元租金，净收益630万元。
高额回报率极其具有诱惑，大量苏州及周边城市的市民纷纷前来投资认购。多位购买商铺的业主回忆说，当时很多人前往苏州体育中心的销售现场购买，项目售楼处也人满为患。
不过，1700余户商铺业主们“致富”的梦想并没有如期实现。2015年，苏州港龙城开业，业主们被要求收回深国投的委托经营合同，将所有商铺改为苏州港龙商业管理有限公司(以下简称“港龙商管公司”)管理经营。
“从这之后，直到现在，港龙商管公司没有打过租金，尽管商场有部分商户开业。”该项目3号楼的商铺业主陈建国说。
11月5日，据记者调查，苏州港龙城由多幢18层塔楼和5幢4层的裙楼组成，裙楼中的3号楼目前1楼和2楼的出租率较高，其他1、2、4、5号楼基本都成空置状态，整个商场无人问津，招商中心的大门紧锁。
从房产证可以看到，每位业主所购买的仅仅是商场中被规划的面积，找不到实际的门店。而且，1、2、4、5号楼的土地用途为商务金融用地，只有3号楼为批发零售用地。
对此，高新区规划分局表示，港龙吴中置业公司于2015年11月提出将苏州港龙城A、C、D楼裙房1~4层建筑性质由办公变更为商业，但该变更须开发商先行完善土地手续方能办理相关规划手续。
经了解，开发商并未完善土地手续，因此该A、C、D楼裙房1~4层建筑性质仍为办公。苏州市消防支队方面则回应称，消防部门对3号楼以外的商铺开店的行为进行消防安全隐患检查，针对苏州港龙城的违法行为，支队已进行查处。
巨额亏损
梳理港龙控股发展历程可以发现，公司创立于1995年，刚开始在上海从事建材批发生意，总包代理了多个国内知名的建材品牌，开设一系列建材连锁店。
2008年，港龙控股在苏州正式成立，并确立立足长三角、面向全国的战略发展规划，公司正式走上了集团化、规模化和连锁化的发展道路。全国多个项目屡次夺得销冠称号，形成了集地产开发、营销代理、商业管理、配套服务于一体的商业地产开发、管理、服务体系。
截至2016年，港龙控股累计开发项目30余个，开发面积超过800万平方米，自持物业200万平方米，资产总规模超过100亿元。
颇有意思的是，国内以“港龙”为品牌的公司并非一家，而且长三角地区即有另一家总部位于上海的江苏港龙地产集团有限公司，其主营房地产开发。为此，江苏港龙地产不得不发布公告，澄清两家公司互不关联的情况。
深秋季节，驱车行驶在苏州市区，随处可看到古典园林风格的建筑和现代化的高层写字楼结合的景象。
记者走访港龙控股在苏州的港龙乐汇城、枫桥商业街和港龙控股苏州火车站项目了解到，多存在商铺出售后返还租金的情况。其中，苏州火车站项目业主反映，开发商在宣传时以“18万平方米小商品批发交易中心”为诱饵，广告宣传是小户型独门独户实体商铺，40年独立产权，可转卖可抵押。事实上2000多位业主购房后才得知，项目已变为商业综合体，业主除了空有一纸房产证——划线销售“虚拟商铺”，转卖或银行抵押均不能实现，租金回报的承诺也落空。
港龙商管公司总经理周成向记者表示，由于地铁线路建设的影响，苏州港龙城曾一度运营停滞，大量商户撤场。开业以来，港龙商管公司持续垫付装修补贴款、工程改造款、市场推广费，由于大量商铺空置，公司财务上已亏损过亿元。“当初如果我们跑路，项目一定会烂尾。”周成说。
据苏州市12345便民网站显示，去年10月，有关于港龙控股拖欠员工3个月工资的投诉。该份投诉称，该公司有员工举报后，工资仍然长时间拖欠。
苏州吴中区人力资源和社会保障局证明了该份投诉属实，并表示，该局将按规定对港龙控股立案查处。
记者赶往港龙控股总部，一名行政部负责人回复称，公司与旗下项目已经脱离，具体情况需要联系项目商管公司解决。“公司已经好多年没拿地，不开发商业地产了，目前只是做好现有项目的运营，公司里只剩行政和财务人员。”该名负责人说。
监管紧箍咒
中原地产首席分析师张大伟表示，商业地产发展过程中曾出现大量售后包租行为，多家开发商打造的项目并没有被租出，只是把投资者吸引进来，然后套现出局，实质上是一种非法集资行为。
日前，据《湖北日报》报道，湖北省住建部门成立风险排查专班，组织全省各地对房地产领域金融风险展开大排查，重点整治非法集资等风险隐患。湖北省住建厅有关人士介绍，房地产领域非法集资的重要表现形式是，房地产开发企业预售或房地产中介机构代理销售中，不具有房产销售的真实内容或者不以房产销售为主要目的，以销售房产份额、返本销售、售后包租、约定回购等方式承诺高额回报，诱导销售房地产，向社会公众吸收资金。
苏州市也曾发布房地产新政，禁止商业地产售后包租行为。
天眼查显示，作为苏州港龙城项目的运营管理方，港龙商管公司为义乌中富市场开发有限公司的全资子公司，义乌中富市场开发有限公司的大股东蔡刘菊，同时担任港龙控股的董事。
上海秦兵房产律师团队主管律师葛绍华分析指出，虽然投资者与开发商、商管公司签署合同，但是两者存在关联性，已涉嫌非法售后包租。若商铺投资者希望获得租金，需要从法律上承认两家公司存在连带关系。
业内人士表示，售后包租实际上是一种变相融资行为，房地产开发企业借此获得大量资金扩大规模的同时，存在诸多运营风险。经过前期的跑马圈地、多地开花之后，国内商业地产市场从规模化的急速扩张，逐渐转变为平稳发展，开发商的态度也逐渐趋向谨慎和理性。在快速变化的市场环境下，地方商业地产开发企业的未来之路仍有待破局。
