统计资料显示，2007年上半年全球房地产直接投资总额再创历史新高，达到3820亿美元，超过2003年全年的投资额。在这样的市场环境下，究竟环球资金的流向如何？对中国的资本市场有什么影响？这与中国房地产市场关系又如何？房地产市场的发展与资本市场息息相关，贷款和股本融资在房产上扮演什么角色？从法律的层面，如何设计交易结构可符合政策限制？以上种种热点话题在日前由仲量联行主办、广州日报、中国房地产报、深圳特区报联办的“仲量联行2007华南房地产投资论坛”得到了全面的解答。据统计，此次论坛共吸引了来自深圳、珠海、东莞、广西以及广州本地约300多名地产及相关人士参加。
在论坛上，仲量联行大中华区研究部主管李伟烈就指出：“亚洲地区目前对众多的全球投资者依旧具有很大的吸引力，因为在亚洲，每5美元的货币追逐1美元的房地产产品，在新加坡，则是每7至8美元追逐1美元的房地产产品。因此，亚洲肯定是大多数投资者的首要选择。”
跨境投资达历史高点
据了解，目前在亚太地区的跨境投资已达到历史高点，数据显示，2007年上半年，亚太地区房地产投资总额上涨至550亿美元，同比增长12%，其中跨境投资占到了显著的部分。日本、中国和新加坡的房地产市场增长最为强劲。尤其在日本、新加坡、印度和中国这几个热点市场，预期在未来12个月内还有望继续增长。
中国作为全球第四大经济体，第三大贸易国，随着其经济的不断增长，中国有望在2008年超越德国成为世界第二大贸易伙伴国，因此，更加吸引外资的关注。近期以来，虽然中国进一步限制外资直接投资房地产，但李伟烈认为，制度的修正将使中国的房地产市场变得透明度更高而已，并不会阻挡外资进入中国房地产市场的步伐。
外资青睐写字楼零售商场
目前，外资青睐的项目更多的是写字楼以及以零售为主的商业项目，而非是楼价日益飙升的住宅产品。虽然由于市场对优质资产的竞争加剧，令外资对投资回报的要求持续降低。但市场的一个新动向是，很多外资投资商转向了商业地产的合作开发或者是二线城市的房地产开发。
据李伟烈透露，目前外资看好的二线城市都具有相当好的发展前景，以广东省的珠海市为例，因为得益于澳门的经济发展，令珠海房地产市场前景广阔。又比如厦门、福州等城市，因GDP的不断增长而受到外资的青睐。同样的是，西部大开发的推行，使重庆、成都的房地产市场直接升温。
外资多选择与房企合作开发
对于与会者普遍关心的外资与本地地产商结合的形式，凯雷集团副总裁邓伟表示，外资将普遍与本土地产商结成合作伙伴的关系进入中国，而不会直接自己进行开发，因此，会要求本地的开发商要有一定的开发经验。
据了解，目前，已在中国房地产市场收益颇丰的摩根史丹利、凯雷集团大多是采用与本地地产商携手的方式进行地产项目的开发。
对于外资何时套利这一敏感话题，李伟烈表示，外资对于中国经济发展前景是长远看好的，因此，有着未来5～10年的预期。已与外资持续合作愉快的深国投商用置业有限公司董事总经理丁力业也表示，与外资合作进行商业物业的开发通常双方看的是长期远景以及整体的回报，而不仅仅关注某一时期的回报。这样的合作方式对本土开发商而言，最大的好处是可降低资金的成本。
相关链接 外资巨头在上海频频套现
虽然说，外资对于中国房地产发展的前景看好，但值得关注的是，日前《东方早报》就报道：境外机构在中国的一宗宗房地产收购案仍在不断上演，但早期进入的一些巨头们却开始悄然将手头资产卖出。今年以来，上海已有三家投资基金成功出售此前收购的物业，套现的各家均赚得盆满钵满。在跟随者们前赴后继时，他们选择了悄然抽身。
据了解，日前，香港上市公司资本策略与天安中国合资公司以1.05亿美元的价格买下上海永新广场100%股权。据悉，永新广场的主要所有者是花旗集团名下的房地产投资基金。
对于此次转手，花旗房地产副总裁张虎跃就表示，是因为已获得了足够的增值回报，另一方面考虑到2008年上海写字楼市场将会出现一个供应高潮，未来该大厦继续增值的幅度可能未必理想。
值得引起市场关注的是，此前，同样在上海，已有包括澳大利亚麦格理银行、高盛银行、花旗银行等几家大型金融机构旗下的房地产投资基金纷纷将手头持有的上海物业出售。
对此，市场人士就表示，从前两年的只进不出到今年的连续套现，境外投资机构的举动表明境外投资者对上海房地产市场的期望值已开始分化，市场从全面看多转而进入多空参半的阶段。
