南京，2019年12月26日 —— 享誉全球的房地产服务和咨询顾问公司戴德梁行在南京举行2019年终媒体抢听会，分析2019年南京写字楼市场、零售物业市场的现状，并对未来市场的发展趋势进行了展望。
写字楼市场：租售市场谨慎态势延续，新兴行业写字楼租户持续活跃
2019年写字楼租赁市场，租赁交易热点主要集中在核心区的新街口和河西板块，以及新兴商务区的雨花和江宁板块。>>12月21日，南京2家商场同时开业！入驻品牌大曝光
数据显示，受经济形势、业务需求搬迁、及新增的供应量入市的影响，主要板块空置率和2018年相比都有不同程度上升，吸纳量减少，租金面价基本保持稳定，实际租金价格略有下调。
新街口板块租金维持在全市高位，租金达到4.94元/平方米/天，同比增长2.49%，河西、江宁板块租金维持平稳状态。租赁市场中金融、房地产建筑、专业服务三大主导行业保持稳定份额，TMT、大健康行业等新兴行业租户将持续活跃。>>难以置信！一次性买10套，总价54万起进驻“富人区”？
销售市场方面，2019年写字楼市场整体供大于求，供求比为1.24：1，相较于2018年有所下降，去化压力有所缓解。
2019年前三季度销售热点由价格高位区域转移至价格相对较低的江宁区，受该区域热点盘成交价格影响，截至目前整体写字楼均价约为18,128元/平方米，相较于去年同期下降。建邺区销售市场表现抢眼，主要受第四季度紫金金融中心大宗成交影响。小面积、低总价仍为写字楼销售市场主流。
商办土地市场方面， 2019年商办用地共成交21幅地块，总面积106.83万平方米，相比2018年呈小幅增长趋势。其中纯商办用地16幅，成交面积62万平方米，占比大幅上升达到61%。
从成交区域板块来看，商办用地成交主要集中在浦口、江宁、江北新区板块。相较于2018年，浦口区、江宁区加快土地出让步伐，土地市场成交活跃，建邺区有所放缓。
戴德梁行南京写字楼部高级助理董事李晓龙介绍，南京未来优质甲级写字楼总供应量超过600万平方米，项目逐渐向江北新区、河西新城、鼓楼滨江、南京南站等热点优质板块聚集。
戴德梁行南京公司写字楼部高级助理董事 李晓龙
关于2020年南京写字楼市场走势，李晓龙认为新增供应将持续增加市场供求压力，加上目前全球经济形势变幻，企业扩张将更为审慎，预计2020年南京写字楼市场整体将延续收紧态势，但是新兴板块政策利好将吸引更多TMT、大健康产业的导入，价格低洼地区或将迎来市场机遇。
另外，大宗交易的活跃度值得关注，一方面外部投资市场对于南京核心地段高品质项目或具备改造升级潜力的旧改项目的关注度越来越高，外部资本注入将一定程度上带动核心区楼宇升级；另一方面来自未来供求的压力，预计业主主动在建设期甚至更前期寻求大宗买主的案例将增多。
零售物业市场：外地知名企业不断入驻，加速南京商业格局改变
戴德梁行南京公司副总经理宋诗雨从商圈分布、开发主体、知名品牌首进时间三个维度对比了南京、成都、杭州三个城市的商业发展情况。
戴德梁行南京公司副总经理 宋诗雨
从商圈分布对比来看，成都以中央商务区、光华-金沙、双楠-紫荆三大核心商圈为主，杭州以武林湖滨、钱江新城为两大核心商圈，均已呈现明显的城市核心+区域中心格局，多点布局，均衡发展。
南京规划有新街口、河西、江北和城南四大市级商圈，新街口依托商业成熟度高、辐射能级大，单核发展格局已久，新兴商圈受人口导入等问题发展缓慢，仍需一定时日成熟。
从开发主体对比，凯德、太古、永旺、九龙仓、中粮等国内外知名开发商早早布局成都及杭州，南京受早期本地企业保护政策影响，南京存量项目开发主体本地企业占比59%，本地化特征明显，国际化水平、行业标杆性相对偏弱，开发活力较成都、杭州有一定差距。
从知名品牌首进时间对比，除北上广深外，成都、杭州领军知名直营品牌进驻意愿强，南京不是品牌拓展首选城市，但也在品牌后续意愿之内。宋诗雨认为，南京商业受商圈局限发展以及早期地方保护影响，目前商业发展较其他热门新一线城市缓慢，但未来存在较大的上升空间。
宋诗雨介绍未来几年外地知名企业将不断进驻南京，预计5年内将有超过10个外地知名商业项目入驻，包括河西的南京IFC,新街口的金陵中环，湖南路华茂中心，另外还有4个华润万象系商业，4个龙湖天街，大悦城也有意向入驻。
预计到2024年，外地知名企业占比上升13%，达到54%。这些商业项目丰富的品牌资源以及成熟的招商运营能力，将大大提升南京商业的新活力、品牌丰富度和知名度，同时将逐步打破南京单核商圈，加速城市商业格局改变。
宋诗雨重点分析了南京IFC、华侨城欢乐滨江项目、江北新金融中心核心区商业、湖南路华贸中心项目、南部新城红花机场片区核心商业这几大未来南京重点商业项目。
宋诗雨认为，这些项目具备体量优势，开发企业实力雄厚，建成后有望成为南京全新的购物、娱乐、休闲潮流热点地标，并将填补南京市场空白，改变南京商业地产格局。
戴德梁行杭州、南京及合肥公司总经理 汤耀光
戴德梁行杭州、南京及合肥公司总经理汤耀光总结，新经济形势下写字楼租户行业比重正在悄然发生变化，在南京建设创新名城的新一轮产业规划的促进下，新兴行业需求正在不断的涌现。
南京作为长三角唯一特大型城市、东部地区重要中心城市，也持续吸引外来知名商业地产企业入驻，未来几年南京零售物业市场的丰富度和活力会显著增强。
