7月末，赶在大部分香港开发商同行前面，九龙仓置业就通过线上方式举行了2020年中期业绩发布会。
30日下午4点45分，九龙仓置业主席兼常务董事吴天海、董事兼公司秘书许仲瑛准时出现在镜头前，身后一面浅青色的背景板。
虽然两人都带着口罩，但从他们的神情中，都能感受到一股严肃、紧张的气氛。而造成这种氛围的原因或许与今年的中期业绩密切相关。
在主持人简短介绍后，投资者关系经理吴庭欣正式开始介绍公司的业绩情况。
她介绍到：“期内，公司收入下跌20%，录得股东应占亏损，最主要是源于一项非现金项目，即未变现的投资物业重估亏损74亿（港元）所导致。基础盈利下跌26%，股息分派比率仍然维持在核心基础盈利的65%，中期股息为每股78港仙。”
事实上，早于今年4月下旬，九龙仓置业就接连发布了两则中期预警公告，而且结果都是在“报忧”。
其中在首次预警公告中，其表示受极端市况影响，集团投资物业和酒店可能录得未变现重估亏损。而在第二则预警公告中，其再次对外释放了这种“亏损”的消息。
也因如此，直到今次业绩会开始前15分钟，九龙仓置业才公布了2020年中期业绩报告。报告显示，上半年，九龙仓置业基础净盈利减少26%至38.44亿港元，投资物业减少23%至38.53亿港元，酒店则由盈转亏。
同期，若计入投资物业重估亏损净额73.5亿港元（去年同期盈利18.06亿港元），股东应占集团亏损达44.54亿港元（去年同期盈利69.89亿港元），倒退接近115亿港元；每股基本亏损为1.47港元。
讲完九龙仓置业整体营收情况，吴庭欣随后开始介绍具体项目收入情况。
海港城整体收入（包括酒店）下跌28%及营业盈利下跌30%；商场收入下跌30%及营业盈利下跌33%；写字楼因营商前景不明朗，企业纷纷暂缓作出承租决定；时代广场整体收入下降19%及营业盈利减少21%......可以说，一项项介绍完后，反映的是在过去半年时间里，九龙仓置业“忧多于喜”。
面对这种情况，吴天海回应观点地产新媒体表示，九龙仓置业过去半年能做的是，“首要的并不是进攻，反而是平稳现在的情形，最重要的还是说回老生常谈的话——开源节流”。
但摆在吴天海面前的更多的是焦虑。他透露，开源方面有着若干限制，在这样的环境下，公司仍然是尽量想办法，特别是酒店。“今天来说，酒店当然是一个很头痛的问题，不只是我们，是全港、全球很多酒店头痛的问题。”
中期报告显示，九龙仓置业酒店业务入住率出现暴跌，旗下马哥孛罗香港酒店、港威酒店及太子酒店等平均入住率跌至20%，导致收入、盈利大受打击。期内，酒店收入下跌72%至2.56亿港元，营业额亏损2.43亿港元，2019年同期为收入9.06亿港元、盈利1.39亿港元。
而吴天海更加焦虑的是未来的不确定。在香港卫生署今日通报中，全港新增确诊病例再创单日最多纪录，也是连续第九日单日新增破百。吴天海坦言：“至于下半年的情况，我不能预测。我们只能怀着一个向好的期望去看，但是到底发展成如何，没人能够知道。”
在这种特殊环境下，香港进行出入境的管制，访港旅客也节节下滑，由今年1月份320.78万人次降到5月份的8139人次。吴天海说，九龙仓置业能做的就是多发掘一些本地市场，这也是开源的一个方法。
诚然，目前以旅游产业为支柱的香港经济，访港旅客的急剧下滑，也引起了众多零售从业者的“焦虑”。
在不到30页业绩PPT介绍过后，会议开始进行问答环节。如果从这一环节中提炼几个关键词的话，那应该是“租金折扣”“减免”“减租”“续租下调”等。
无疑，整个问答环节更像是业主与租户间的“谈判”。
在第一个提问中，就涉及到“有没有租金减免措施给到租户”，“续租下调的幅度如何”等，九龙仓方面则回应，上半年是在租金宽减上已经超过10亿港元，绝对不是一个小数目。但遇到困难的不只是租户，业主也有业主的困难。
疫情期间，九龙仓置业通过推出一系列市场推广措施、投资，为商户刺激人流和消费。比如，5月份社交距离措施略微放松，推出首个全港消费计划和消费奖赏计划，鼓励大家外出消费。“5-6月成功带动了旗下商场的人流，零售收入仅录得15亿跌幅。”
“大家看到了收租，但是业主本身也有开支，要给利息、要还银行的债务、要发工资、要交税、要交地租等，所以也不能说业主可以单方面拯救地球，这种情况下也需要每个人都要互相去平衡。”吴天海补充道。
再次问及租户遇到交租问题处理方式时，九龙仓置业管理层进一步表示，在今天的零售环境下，商户方面有问题，业主能够帮忙的就尽可能去帮，但是业主本身也有他的限制。
不过在吴天海看来，帮助商户的前提是需要先考虑自身的能力。
他以读书时学过的《救生员》课程为例告诉我们：“你尝试救人之前，麻烦你自己搞清楚你有没有能力救人。当一个人在水中挣扎，你自己泳术不高，或者还没准备好，你就尝试去救他，你们会一起死。”
随后他又举例补充道：“大家乘飞机，起飞的时候，服务员一定跟你说，假如在飞行途中有事故发生，氧气罩会掉下来。当你尝试帮你旁边的人戴氧气罩之前，请你先戴好自己的氧气罩。”
站在“业主”的角度上，九龙仓置业认为不能将减免租金单独出来。“大部分业主可能会有借贷，如果财务状况出现问题，他的借贷可能会收紧，信贷评级就会有所反映。这是一环扣一环的。”
以下是九龙仓置业地产投资有限公司中期业绩问答环节实录：
现场提问：想问几个问题：第一，管理层如何看下半年的零售市场？有没有租金减免措施给到租户？第二，最近给一些租户5月份的租金折扣，但是要延长租约18个月？在这样的市况下还要续租18个月是否合理？
吴天海：我们和租户之间的交易完全是受到租约保密协议所限制，我不能透露太多。大家都看到，我们在业绩公布时已经提出了，上半年是在租金宽减上已经超过10亿港元，绝对不是一个小数目。
至于下半年的情况，我不能预测，正如1个月之前，在座各位、在线各位都猜不到今天有150宗确诊，对新冠肺炎的发展，我们只能怀着一个向好的期望去看，但是到底发展成如何，没人能够知道。
其实，这正是将压力放在整个经济上，也放在政府身上，政府已经推出了几轮的纾缓措施，但是我相信社会上仍然有很多不同的身份者遇到了不少困难，遇到困难的其实不只是租户，业主也有业主的困难。
当然大家看到了收租，但是业主也有本身的开支，要给利息，要还银行的债务，要发工资，要交税，要交地租等，所以也不能说业主是可以单方面拯救地球的，这种情况下也需要个人，每个人都要互相去平衡这个情况。
至于营商环境，到今天来说，营商环境是非常不利的，但是我们在香港立足这么多年，也不只是看今朝，我们觉得香港仍然是一个好的营商环境，我们暂时还可以，我们会继续投资。但是假如这个营商环境因为疫情彻底改变了，香港在这个地区的竞争力是另一个问题，但暂时我们看不到这个问题。
现场提问：集团上半年业绩录得亏损，不少观点认为，疫情或将长期存在，集团在经营方面如何做出调整，以确保盈利增长？
吴天海：在目前的经济环境下，首要的并不是进攻，反而是平稳现在的情形。目前我们最重要的还是说回老生常谈的话——开源节流。我相信不只是我们这么做，所有营商企业在今天都需要节流。
开源方面有其若干限制，但是在这样的环境下，我们仍然是尽量想办法，特别是我们旗下的酒店，今天来说，酒店当然是一个很头痛的问题，不只是我们，是全港、全球很多酒店头痛的问题。
香港的情况更特别，我们有出入境的管制，每个月只有几千个外地旅客来到香港，平均每一天只有几百个。在这样的情况下，我们要做的就是多发掘一些本地市场，这也是开源的其中一个方法。所以，未来几个月我们的重点还是放在开源节流的工作上。
现场提问：有些租户提出如果在交租上有问题的，希望地产商不采取强制措施，对于这方面有没有什么回应？如果租户遇到问题，我们会怎么处理？另外，可不可以透露一下海港城吉铺续租情况？
吴天海：任何商场、任何时候都有可能会有吉铺。租约期满，租客不续，新租客还没进来之前或者是新租客进来要装修时，那个铺是不会营业的。但是最近几个月，可能吉铺的数字比正常会多。
一年之前，大家可能不会去数吉铺，今天我经常会看到，大家敏感了，就觉得问题大了。我不是说没有问题，只不过是在今天的零售环境之下，商户各方面当然有问题，或者说业主也有问题，业主能够帮忙的会尽可能去帮，但是业主本身也有他的限制。
我在这里举一个例子大家可能会更加明白，在读书的时候，我学过《救生员》，第一节课导师跟我们说，你尝试救人之前，麻烦你自己搞清楚你有没有能力救人。当一个人在水中挣扎，你自己泳术不高，或者还没准备好，你就尝试去救他，你们会一起死。
另一个例子，大家乘飞机，起飞的时候，服务员一定跟你说，假如在飞行途中有事故发生，氧气罩会掉下来。当你尝试帮你旁边的人戴氧气罩之前，请你先戴好自己的氧气罩。
我们能够帮租客的时候我们肯定会帮，但是我们首先要平衡自己的能力。大部分业主都可能会有他的借贷，如果他的财务状况出现问题，他的借贷可能是收紧的，信贷评级首先会有所反映，这是一环扣一环的。所以不能只看单方面，我也希望租户能够明白。
现场提问：如何看待目前写字楼的前景？续租情况如何？今年有多少租约需要重新谈续租？会不会也出现一些退租的情况？资金有没有一个适当的调整？
吴天海：你提的这个问题是一个很合时宜的问题。无论是写字楼还是店铺还是住宅，当一个旧约到期，大家要聊一个新约，续租也好，新租客也好，都一定是根据当时的市场水平进行厘定，所以会有一个自动调节机制。以前租的是100元一呎，今天跌到80元，很自然就会跟到80元的水平，不会再是100元。
因为经济不明朗，写字楼供求没有以前那么紧，供应没有少，需求减少了，所以空置率有一个向上的趋势，因此租金的增长自然没以前那么快，甚至可能有下调的压力。
今年上半年，暂时还没有很大的影响，但是空置率有可能会陆续向上升，这一点我们自己也在留意，希望能够达到一个平衡，有适当的出租率，并且租金不需要下调太多，暂时可以保持住。
现场提问：第一，会不会考虑酒店项目重建为写字楼？第二，你们在物业发展上会不会更积极？
吴天海：2017年，这家公司上市时我们已经定了一个方向，我们是一家以收租为主的公司，而不是以发展为主业的公司，所以我们暂时没有计划去拿住宅来卖。
至于会不会将酒店重建为写字楼，没有想过，因为写字楼的供求也不一定是最好的情况，因为今天各行各业都受影响，只不过是酒店和旅游业受影响的程度大于写字楼，不过也不知道6个月之后、一年之后情形会如何。所以，我们不会仅就最近几个月酒店的状况去决定是否应该改建。
现场提问：刚才提到要提高适当的出租率，是否有具体计划？减租方案如何？出租状况如何？
吴天海：今天新的租金和一年前比较，按零售来说一定是跌了，至于说跌10%、20%还是多少，视乎地点、面积的不同，所以没有一个标准的尺度。但是整体来说，今天的市况一定比一年之前弱了很多。
