九龙仓集团与九龙仓置业基本上共享着一套高管班子，所以时隔三天，吴天海又主持了一场难以报喜的业绩发布会。
“疫情大流行置各地经济于困境。”从这个报告标题，你大概能猜到九龙仓集团这半年来遇到的窘况。
九龙仓集团业务分布于中国内地和香港，总资产中有71%位于内地其余29%在香港，所以有受到内地经济快速复苏影响的利好一面。但其整体经营情况仍难说令人振奋。
资料显示，今年上半年九龙仓集团营收实现55.51亿港元，与去年同期相比下跌31%。营业盈利也同比减少32%至25.17亿港元。
市场环境不佳，造成对预期的看淡。期内九龙仓集团投资物业重估录得了6亿港元亏损，同时它也为香港发展物业部门准备了29亿港元的减值拨备。所以该公司股东应占利润由盈转亏损达到17.41亿港元。
上半年业绩的失利，究其原因还是因疫情凶猛。上半年九龙仓集团所有业务分部收入皆录得下跌，内地住宅业务确认入账的收入直接录得超过60%跌幅。具体为今年只确认了11.76亿港元收入，而去年是30.92亿港元。
今年第一季度大部分的施工进度都陷入停顿，吴天海说，“所幸第二季开始陆续有些起色，但始终第一季已经过去了，有部分损失是赶不上了。”他用乏善可陈来形容公司第一季度的经营状况。
但第二季度开始的复苏，对九龙仓集团于内地的物业销售带来了好处。据介绍，今年上半年九龙仓集团实现签约销售额人民币81亿元，同比增长24%，卖出了1815个单位。对应的销售面积24.2万平方米，同比上升24%，销售均价也比去年上涨3%达32800元/平方米。
“我们上半年基本上销售额是达标的。”吴天海对公司下半年的销售也保持着信心。尤其当九龙仓集团今年的销售目标只有人民币150亿元。
近年来，吴天海对公司在内地物业发展的盈利表现一直颇有微词。“内地的楼市起落很大，会受到比如调控等各种因素影响。”他在今年3月份的业绩会上，就提到内地的住宅销售环境不算理想。
所以，2019年九龙仓集团就曾主动降低销售目标定在180亿元，今年受到疫情的影响更直接将期望下调为150亿元。基于同样的大环境判断，在2018年斥资181亿在内地共购入了12幅土地后，九龙仓集团去年鲜有出手，今年上半年更没有进行任何投地。
吴天海早前曾表示：“内地城市对住宅售价限制越来越严格，令到发展商利润受到限制，所以暂时不会放太多资源在这些回报受限的地区上面。”他目前仍认为，（内地）市场环境给到公司的回报暂时没有在香港的回报那么好，“我们是暂停了在内地增购土地。”
截至目前，九龙仓集团在内地拥有土地储备330万平方米，而在香港就拥有330万平方呎土地用作未来开发。
同时，吴天海表示公司的销售额里有一部分是非住宅的，如写字楼，“那方面的市场暂时不那么明朗，因为现时的供求（供大于求）始终不利于写字楼的推销。”
“而且写字楼的买家和住宅的买家很不同，投资者的购买决定也可能没有住宅那么快，包括它的单价比较高。”吴天海说，下半年写字楼销售是否可以达标仍是未知数。
但最近不少内地商业地产业主都提到的“V型反弹”，对九龙仓集团购物商城和酒店的营业带来非常正面的影响。“第二季度起零售需求连续环比改善，五月起已恢复到疫情爆发前水平。”
资料显示，期内长沙国金中心收入仍有录得同比上升6%，特别是5、6月份的营业额更实现双位数增长，截至6月底商场内所有的铺位都租出去了。
成都国金中心、重庆国金中心、上海会德丰国际广场的表现都不错。其中，成都国金中心在期间还吸引了30个新品牌进驻。“奢侈品在现在尤其是在内地的势头似乎不错。”吴天海讲到最近被经常提起的“消费回流”效应，“内地消费者去不了欧洲、香港、韩国、日本，所以就留在内地销售。”
酒店方面，“我们在内地现在有3家尼格依罗，成都和长沙这2家在今年7月创下了开业以来最高位，重庆这家是创下了开张以来的第二高位。”吴天海希望这个势头可以继续延续下去。
只是除中国内地之外，九龙仓集团在香港及菲律宾管理着十四间酒店。它们的情况可能就不太乐观。“酒店是最受前所未见的疫情重创的行业之一。”九龙仓集团期内酒店业务收入锐减了54%至1.23亿港元。在香港目前遭受第三波疫情之下，这种极端市况还未知要延续多久。
以下是九龙仓集团有限公司中期业绩问答环节实录：
现场提问：集团目前内地业务是占收入比例很大，未来公司会不会继续在香港加大发展？今年受疫情影响，楼价有所下跌，管理层是否担心集团发展中的项目受影响而陷入危机？
吴天海：首先，如果大家回看我们过去一年多的历史，我们是暂停了在内地增购土地的，因为我们觉得市场环境给到我们的回报暂时没有在香港的回报那么好。我们上次买地也是在香港买的，我们会继续留意在香港的机会。
至于香港的市道发展，在一定时期内不明朗。不过集团的财务一直很稳健，我觉得暂时不用担心。包括和我们合作多年的银行朋友也觉得我们的财政稳健，可以继续支持我们的发展。
现场提问：公司和会德丰将来的关系会是怎么样的？因为会德丰已经私有化了，在发展部分是否会考虑两个品牌的结合？公司拥有一个颇大的股票投资组合，比如说在蓝筹上，市况波动的情况下，你们将来会不会有所调整？
吴天海：关于发展品牌。其实过去十来年，我们都一直和会德丰合作，合作也非常理想。这么多年来，会德丰负责打理我们在香港的发展业务，给了我们适当的回报，我们计划继续与他们合作。而私有化与否其实对合作没有直接的影响，我们手头上有几个计划也是由会德丰一直牵头去做，一定会继续让他们去完成。如果有新的计划，我们的意向也是和他们继续合作。
关于投资组合，当然我们经常可能会有微调。但是我想强调一点，大方向上其实我们还是觉得有投资价值的。所以如果是有好的投资，我们会继续去看。微调会继续，大方向不变。
现场提问：内地因疫情回暖第二季明显走出低谷，集团在内地的商场和酒店的营业情况会不会在第三季有所回升？疫情对全球物流的影响颇大，集团在现代货箱码头和香港空运货站方面，经营情况如何？
吴天海：其实在内地，今天是8月3日，我刚好收到内地几家酒店7月经营的初步数字，我们在内地现在有3家尼格依罗，成都和长沙这2家在今年7月创下了开业以来最高位，重庆这家是创下了开张以来的第二高位。
我不敢说这是代表全行的数字，但是以我们自己的三家尼格依罗酒店来说，7月的数字是相当不错的，也抛离了我们的主要对手。商场方面的数字我还没有，所以我不能具体地回答你，但是一般的反应是消费是增加的，尤其是在高端消费似乎也是不错的，希望这个势头可以继续延续下去。
物流方面，有两个方面。在海运方面，过去十年左右，香港的竞争力是一直下跌的，十几年前是全世界第一港口，现在今年十大都未必进得了，或者只是刚好进榜，我们觉得今年这个趋势会继续延续。
尤其是因为全球贸易关系，根本上是跌的，上半年会稍微好一点，因为上半年航运还有一点重组的现象发生，因为市场突然间受到疫情的打击，需要重新组合航线，每逢有重新组合时，香港作为一个在区内比较灵活的港口通常是比较得利的，今年也不例外。但是重组完之后，回到一个较为稳定的情形时，我们就失去了这个特殊的优势。下半年一般估计也是比较难判断的，全球的贸易差中，中美的角力加强，很难说。
空运方面，上半年由于受疫情影响，很多抗疫物资要第一时间运到全世界不同的地方，所以空运上半年是活跃的，不过我们负责空运的管理层也屡次和我们说，他觉得下半年的形势未必有上半年那么好，所以我觉得未必很乐观。
现场提问：吴主席怎么看待内地下半年的楼市情况？有没有机会超标完成？在价格上会不会有一些调整去吸引更多购房者入市？公司会否再增加内地业务的比例？
吴天海：其实内地的住宅销情据我们掌握的资料是活跃的，但是价格仍然是保守，不会有飙升。这与中央政策也非常有关系。所以我们上半年基本上销售额是达标的，下半年我们看住宅的销售也有机会是达标的，暂时看是有信心的。
但是我们的销售额里有一部分是非住宅的，如写字楼，那方面的市场暂时不那么明朗，因为供求始终不利于写字楼的推销，而且写字楼的买家和住宅的买家很不同，投资者的购买决定也可能没有住宅那么快，包括它的单价比较高，所以我们现在稍微看得不清楚的就是下半年的写字楼销售是否可以达标。
你第二个问题，我们现在是选择希望香港有好的投资机会，国内的投资暂时看不到很好，我想还是再继续观察。
现场提问：在商场业务上，奢侈品销售的增幅与之前比较是怎样的？
吴天海：奢侈品在现在尤其是在内地的势头似乎不错，其中一个理由就是内地消费者去不了欧洲、香港、韩国、日本，所以就留在内地销售。
既然有这样的势头，我们也会选择性地去调整我们的租户组合。我看这也不是说是一个新的趋势，我们一直都有这样的做法。租户组合的调整是我们不停在做的，事实上是一个很自然的现象，有些做得不好的租户也会自动退场，我们也不停地让一些强的租户进驻，让商场的竞争力更强。
