近日，深圳经济特区在人们的祝福下过完其40岁“生日”。在四个一线城市中，对比帝都北京、魔都上海以及千年商都广州，深圳的起点可谓相当低。但正因如此，从落后的小渔村到高楼林立、充满创新精神与发展机遇的大都市，深圳创造出的一个个亮眼成绩才堪称奇迹。
自“时间就是金钱，效率就是生命”的口号犹如春雷在这片热血土地上响起，伴随着“深圳速度”，深圳的商业迅猛发展，亦走过其波澜壮阔的40年。
（图源：视觉中国）
1980-1995年
从传统街铺商业到百货业初步发展
深圳的商业历史起于东边。80年代的深圳商业，不得不提中英街，因地处深港交界处，且货物免税，这里成了许多人买洋货的好去处。巅峰时期，中英街曾创下日接待游客近10万人的记录。
从东边一路走下去，下一个商业繁华地便是东门。东门老街位于深圳市罗湖区中心地段，形成于明代中期，又叫“深圳旧墟”。数百年的文化历史积淀，加之改革开放、深圳经济特区的建立，使得东门老街成为商贾云集、车水马龙的商业旺区。除了传统街铺商业，深圳的百货也在这时有了发展雏形。
（80年代的东门步行街 来源：罕见老照片）
1982年，罗湖“第一楼”友谊城建成。这座六层高、带地下一层的百货商店，成为了深圳第一家推行休闲、娱乐、购物“一站式”设计并引入玩具反斗城的商场。
1990年10月8日，中国内地第一家麦当劳落地东门，并以46万元创下当时麦当劳单天营业额的全球纪录，当日盛况成为一代人的记忆。
（1990年深圳第一家麦当劳 图源：罕见老照片）
在很长的一段时间里，“东门”是深圳商贸业的一面旗帜，反映和引导着深圳的消费潮流与时尚，同时也是深圳的商业地标和深圳著名的旅游景点之一。
在罗湖发展如日中天之际，福田也不遑多让。1985年1月18日，深南天虹商场开业。这家老商场创造了深圳乃至全国多个“第一”：中国第一个中外合资的商业零售企业；第一个在国内全面开架销售的商场；第一个提出最低价格承诺的商场；第一个在经济特区打出支持国货，让国货占领深圳市场的商场……在某种程度上，深南天虹见证了深圳商业发展的变迁。
（80年代深南天虹 图源：天虹）
随着深南天虹出现，福田商业中心也开始慢慢建立。1994年7月17日，国内商超零售巨头华润万家的前身万佳百货华强北店开业，当天营业额达24万元，创下深圳零售业最高记录。很多人回忆，当年的万佳曾一度因顾客太多，出现了“每隔10分钟才放一批顾客进去”的盛况。
随着万佳在华强北的一炮打响，万佳百货周边慢慢聚集起了经营服装、餐饮、电器的店铺，华强北一度与罗湖东门步行街并列为深圳人气最旺的商业区，因此也成就了后来的“中国电子第一街”。
（华强电子世界 图源：搜狐网）
1996-2003年
深圳百货商超蓬勃发展
1992年，改革开放总设计师邓小平在深圳发表了著名的南巡讲话。思想的觉醒，让地处改革开放前沿的深圳迎来了一轮新的发展机遇，经济迅速提升。
得益于经济的推动与南巡讲话兴起的“创业大潮”，深圳商业迈向了全新的阶段。零售业开始展现出巨大的生命力，以百货商超为主要业态，深圳本土民营企业与外资企业开启了激烈“厮杀”。这一表现在1996年最为明显，可谓深圳百货业极具里程碑意义的一年。
在这一年里，岁宝百货红岭店开业，成为深圳有史以来第一个营业面积达到一万平方米的单体商场；深圳友谊贸易中心和深圳康德集团建立了大型国有百货零售企业——友谊城百货；深圳茂业商厦有限公司成立，次年开设了其首家百货店――茂业百货东门店。
（茂业百货东门店）
同年，沃尔玛超市进入中国，在深圳开设了第一家沃尔玛购物广场和山姆会员商店；家乐福也在南头开设了深圳第一家店。两大国际零售巨头企业同时进入深圳，使深圳商业的开放度空前提高，竞争异常激烈。外资企业在给深圳本土零售企业带来挑战的同时，也带来了先进的营销理念、管理方法和国际化的商业零售体验，使深圳本土零售企业在竞争中不创学习和创新。
面对外来的强大对手，以天虹、茂业等为首的深圳百货唯有奋起迎战，根据本土消费者的需求，摸索出“百货+超市”、“地产+百货”等新颖的运营模式。
随后，深圳还涌现出太阳百货、海雅百货等一批优秀的本土百货企业。整个90年代中后期，深圳顺应并引领着国内百货零售行业创新潮流。其中，东门商圈作为当时深圳商业的绝对霸主，茂业、天虹、太阳百货在这里三足鼎立，他们共同掀起的每年一度的东门商战成为整个深圳商业的重头戏。
（东门步行街太阳百货）
与此同时，深圳本土百货企业也开始走出深圳，面向全国开疆拓土。在2000年，人人乐、新一佳分别在西安、惠州、长沙、徐州等地开店，拉开深圳零售军团向外扩张的序幕。2001年，茂业百货在珠海开设了第一家异地连锁分店。2002年，天虹进入江西南昌，在深圳加密布点的同时进行区域外扩张。岁宝、海雅等百货企业也进入多个城市。
此外，盛极一时的万佳百货在2001年已经拥有7家店铺，同年被华润集团收购，与华润超市合并组建华润万佳超级市场有限公司。2003年10月，公司正式更名为华润万家有限公司，并在全国开启新征程。
（2001年，万佳百货华润超市合并组建华润万佳超级市场有限公司）
2004年至今
深圳购物中心遍地开花
进入21世纪，深圳GDP的增长、交通的改善、基础设施的完善，为购物中心的出现提供了坚实的基础。深圳零售行业这时在竞争中进行市场洗牌和重组，购物中心逐渐遍地开花，发展区域从关内扩至关外，主题式、体验式购物中心也开始轮番上阵。
2001年，最早提出购物中心概念的铜锣湾集团推出集购物、休闲、餐饮、娱乐于一体华强北铜锣湾广场，初具购物中心雏形。
（华强北铜锣湾广场开业 图片来源：文化财富周刊）
而深圳第一家真正意义上的购物中心是2002年出现的中信城市广场。中信城市广场商业面积达7万平方米，集购物、餐饮、娱乐、休闲、观光多种功能于一身，其出现打破了当时深圳百货单一的购物功能，成为当时深圳本地精英们的聚集地与外地游客热衷的观光消费场所。
2004年，在深圳商业的发源地罗湖区，金光华广场和万象城相继开业，标志着深圳购物中心进入一个里程碑式的发展阶段，也拉开了深圳“高端时尚”购物中心的序幕。主打引领时尚、高端生活潮流的Ole'精品超市便是这时从深圳万象城起步的，如今其已成为国内本土精品超市中的领头羊角色。
（开业之初的金光华广场）
2006-2012年这6年间，深圳购物中心进入飞速发展时期，多个大型商业项目也在此时投入建设。2006年，深圳首家区域型购物中心招商花园城开始营业，标志着深圳购物中心开始向“主题式”购物中心趋势发展；同年开业的福田星河coco park是深圳唯一的公园情景式购物中心。随后海岸城、益田假日广场、KKmall分别于2007年、2008年、2010年相继出现。值得注意的是，这些购物中心均是深圳本土商业地产公司开发运营的代表性商业项目。
（深圳唯一公园情景式购物中心——福田星河coco park）
而2012年以后，电商的出现与快速拓展对零售业尤其是传统百货业带来极大挑战，百货行业式微，购物中心却凭借大体量、高颜值、多业态等特征进入快速发展阶段，体验式购物中心逐渐受到市场高度关注。
从区域布局来看，各大开发商已不局限在传统的罗湖、福田及南山核心区域，招商蛇口、星河、益田、宝能、京基等开发商纷纷将触角外扩至深圳关外区域。例如2013年宝安海雅缤纷城、龙岗宝能all city、龙岗万科广场、沙井京基百纳广场等购物中心的出现，不仅为片区居民生活提供更多购物选择，也为深圳商业增添新的活力。
（开业之初的海雅缤纷城）
2014年以后，龙华天虹购物中心、星河COCOCITY、卓悦汇、欢乐海岸、8号仓等社区型购物中心、街区式商业、奥特莱斯出现，深圳购物中心的多元化、主题化发展日渐明显，社区型mall开始受到行业关注。
到了2017年，由于消费升级，人们对于购物中心的消费需求不仅仅停留在物质层面，更体现在对文化、艺术、社交等多维度的空间需求上。一批项目开始在建筑形态、业态组合等各方面谋求空间、场景内容、营销等方面的创新，如以深圳万象天地、深业上城、深圳湾万象城、One Avenue卓悦中心、壹方城等为代表的体验式购物中心的开业，颠覆了深圳商业市场的现有格局。
据赢商大数据监测，从2004-2019年，15年的时间里，深圳购物中心的发展日新月异，新增商业总体量达到1000万㎡，尤其在2013年之后，深圳每年超过10个购物中心开业。
这期间，深圳商业可谓大浪淘沙，既有被时代抛弃的零售巨头，也有及时转型、破茧成蝶的商业典范。
2017年，曾年销售额达180亿的超市巨头新一佳宣布破产清算；曾“逼关”家乐福、“狂怼”沃尔玛的人人乐也在二度带帽“ST”之后，于2019年被曲江文化收购。而天虹、茂业等老牌百货零售企业转型新零售及购物中心化；岁宝百货则与盒马科技合作，成立盒马鲜生，以规模化快速渗入社区商业。
（盒马鲜生 图片来源：新零售主义）
此外，还有深圳本土房企如深业、鸿荣源、万科、京基等进军购物中心，并拿出得意作品。
（深业上城loft小镇 图片来源：新浪网）
结语
随着粤港澳大湾区、深莞惠经济圈和深圳“东进西拓”战略的落地推进，深圳城市建设不断扩大，城市各区域差距逐渐缩小，各片区开始出现了自己的标杆商业项目，“一城多核心”的新商业格局已然显现。新出现的商业项目越来越多的呈现出多核心化、特色化、创新化特征。
与此同时，当下深圳商业明显呈现两个趋势。一方面，深圳即将有一大批购物中心迈入开业10年的“坎”，其硬件环境、场景和品牌等各方面必须不断适应客群需求。存量商业时代，商业地产唯“新”不破。塑造自身差异化标签，打造一个更加具有内容和体验吸引力的消费空间，进行焕新升级是购物中心保持生命力的不二利器。
另一方面，近几年深圳商业增量保持稳定，年均商业项目增量都保持在100万㎡以上，未来几年亦将有多个新增商业项目。除了本土企业持续发力，如第二座海岸城、第二座壹方城即将入市，更有大悦城、K11、世茂等有着其独特商业发展模式的国内头部及标杆企业纷纷抢滩深圳，将为深圳商业领域带来诸多新鲜感。
至于未来深圳商业发展如何焕新城市商业想象，我们不妨拭目以待。
