据IPO早知道消息，卓越商企服务集团有限公司（以下简称“卓越商企服务”）计划于本周寻求通过港交所聆讯，募资规模介于4亿美元至5亿美元。如果得到批准，卓越商企服务将于下周启动招股，海通国际和招银国际担任其联席保荐人。
根据其于5月31日提交的招股书，卓越集团董事长李华通过全资拥有的东润（香港）间接控制卓越商企服务79.9%的股权，成为后者的控股股东。鉴于卓越集团尚未上市，卓越商企服务也将成为少数先于地产板块实现资本化的物业公司。
前身追溯至1999年成立的卓越物业，卓越商企服务是中国领先的商务物业管理服务提供商，旨在为客户提供覆盖物业全生命周期的全产业链综合服务，涉及商业物业、公共与工业物业及住宅物业多元业态。在传统的基本物业管理服务基础上，卓越商企服务开发范围广泛的增值服务以满足客户需要，包括资产服务、企业服务及特定增值服务。
而在物业管理业务之外，卓越商企服务亦提供金融服务、公寓租赁服务及其他与提供软件开发和技术维护有关的服务。但招股书指出，卓越商企服务正拟出售其的金融服务业务。
于往绩记录期间卓越商企服务实现快速增长。2017-2019年订约管理的物业总面积由13.1百万平米增加至33.2百万平米，复合年增长率约为59.1%；同期在管物业的总面积由11.4百万平米增加至23.5百万平米，复合年增长率为43.9%。
截至2019年12月31日，卓越商企服务在27个城市拥有308个在管项目，大部分位于中国一线及新一线城市。其中，总建筑面积11.4百万平米的101个项目位于大湾区，占总在管面积的近一半、项目总数的约三分之一。
卓越商企服务业务分布（来源：招股书）
由于在管面积的攀升，卓越商企服务的财务数据也相对亮眼。近三年其收入以39.2%的复合年增长率增加，从2017年的9.47亿元增至2019年的18.36亿元，几近翻倍；同期利润从1.36亿元增至2.34亿元，复合年增长率为30.86%。
而在卓越商企服务的收入结构中，物业管理服务占据绝对大头，其他业务收入仅贡献微量收入。以2019年为例，该年物业管理服务的贡献率为97%，其中基本物业管理服务贡献率为85.9%，增值服务贡献率为11.1%。
卓越商企服务收入结构（来源：招股书）
如若进一步细分，商业物业管理服务又是重中之重。尽管该项收入贡献较往年有所下降，但在2019年商业物业管理服务仍贡献卓越商企服务65.2%的收入，体现极强的商管物业属性。
根据弗若斯特沙利文报告，按向商务物业提供基础物业管理服务所得收入计，2019年卓越商企服务在中国商务物业管理服务提供商中排名第四，在大湾区商务物业管理服务提供商中排名第二。而按高端商务物业提供基本物业管理服务所得收入计，2019年卓越商企服务在中国商务物业管理服务提供商中排名第三，在大湾区商务物业管理服务提供商中排名第一。
通常房企系物业公司比较依赖关联方的资源输送，卓越商企服务也在很大程度上受益于卓越集团。
在管面积层面，2017-2019年卓越商企服务来自卓越集团的建筑面积分别为7.42百万平米、8.55百万平米、10.15百万平米，占各期总在管面积的65.3%、58.8%及43.2%；收益层面，2017-2019年卓越商企服务的关联方收入占比分别59.4%、54.7%、42.2%。
IPO早知道观察到，卓越商企服务来自卓越集团的收益比重降幅不及在管面积比重降幅，原因在于关联方物业的单位收费逐步走高。
近三年卓越商企服务来自第三方物业开发商开发的物业单位收费从15.8元/平方米/月下降至14.0元/平方米/月，同期卓越集团开发的物业单位收费不跌反升，在2019年超过第三方1元/平方米/月至15元/平方米/月。其中，来自卓越集团开发的商业物业单位收费更是在2019年达到19.6元/平方米/月。
卓越商企服务收费情况（来源：招股书）
随着物业管理行业向着智慧化的方向发展，卓越商企服务亦通过数字化平台来提升营运效率及服务质量。“E+FM智慧双平台”正是这一职责的承担者，FM智慧管理信息平台将卓越商企服务维持的设施、技术人员及营运团队相连接，以管理其保养服务；[O+]则为其企业客户提供雇员福利的灵活解决方案。
不过降本增效仍应是卓越商企服务需要考虑的问题，2019年其基本物业管理服务的毛利率降至22%，增值服务毛利率只有25.2%。而在去年，百强物企的平均毛利润率为24.02%，意味着卓越商企服务的毛利率尚不及行业平均。
