独家首发课程
课程主题：《破解商业地产成功运营五大难题——运营目标、租赁/招商管理、租赁/招商谈判及技巧、运营管理、公司内部协作》
时间城市：2020年11月14-15日 | 长沙
合作报名：13632218871（同微信）
课程背景
支撑商业地产成功运营的核心是，客户满意、商家满意、投资者满意，这是大运营成功的本质逻辑。无论是初涉商业地产，还是已经在这个领域内深耕多年的商业项目或商管公司，在实际的工作运作过程中，经常会遇到了一些问题和困惑，归纳起来主要是以下五个方面：
运营目标的确立；租赁（招商）及其管理；租赁（招商）谈判及技巧；运营管理及其要素；公司内部协作。
课程就这五个重要共性问题作详细阐述，并提出解决之道，从逻辑梳理到管理技巧运营，提供了有针对性和富有实战体会的操作工具。本次课程设计由赢才商学院携手联合范老师共同策划打造，后续将陆续在上海、深圳、成都、重庆等城市开设公开课，同时也支持企业内训，具体可联系赢才商学院。
课程收益
1、熟悉并掌握商管公司的重要管理职能工作，学会有用的工具和评判标准，由实践到理论的提升，从而提升了工作能力；
2、课程以逻辑演绎的方式，层层深入地演绎了商业运营的内在规律，并提供了有效的工具，包括表格和参数，如租金收入测算和预估表，运营指标及其衡量范围和内在逻辑，财务KPI提出依据测算表等。
适合人群
商管公司领导，企业租赁（招商）的负责人；企业运营和市场推广的负责人；企业物业管理的负责人。
主讲老师
范老师 赢才商学院资深商业顾问
范老师拥有20余年商业地产工作经验，历任上海梅龙镇广场、上海中信泰富广场、长风景畔广场、上海老西门新苑、宁波泰富广场、英特宜家等总经理。
范老师成功开发和管理了众多商业项目，操作过多个位于上海市中心及长三角商业中心区域，由国际和香港著名房地产开发商投资运营的的大型商业项目，其中包括数个25万㎡以上的城市综合 体项目，以及10万㎡以上的商业项目。范老师在商业项目开发、市场定位、招商以及运营管理等 商业地产全过程积累了大量成功经验，对中国市场有深刻的认识与理解，积累了丰富的品牌资源。
在物业管理方面，于上海的梅龙镇广场、中信泰富广场等，从收楼、到二次装修控制，到日常的清洁、保安和设施设备的维护保养，及大量涉及的运营阶段的物业服务；后期不断拓展在商业领域的专业范围，到招商、市场推广、运营和财务控制，从物业管理到资产管理，不断将工作中积累的经营，用文字和文章予以记录，并在一些大学相关课程担任了客席讲师，与业内同行，以及从事该行业的同仁们交流，形成了自己对行业发展的认识和观点，并运用到实践中。多数已经成为规范性的流程，为 业内采用。
在商业项目的前期开发阶段，如何使设计和建造与市场接轨； 在商场和办公楼定位阶段，如何根据市场配置合适的业态配比；在运营阶段，如何根据市场和经营状 况，调整商业品牌并为公司自身的知名度和美誉度的提高等诸方面，积累了经验。在投资回报和品牌 树立方面作出了贡献，在业界也拥有了良好的口碑和形象。
课程大纲
一、运营目标的确立
商业地产的经营目标，是确保足够的现金流，即“挣钱”的能力
1、经营能力的精确测算
租金收入的几个不同部分和不同阶段；租金收入和其他收入的汇总和关联；影响租金收入的因素。
第一，掉铺及其出现的时点的一般规律；第二，续签率及其影响租金收入的关联；第三，市场重大变化时的应对。
2、运营指标的确定
可售和持有混合经营时各自底价的确定方式；决定租金底价的两种方式；客流和有效转换率及获客成本；EBITDA利润额及三个重要经营和财务指标的内涵。
3、运营收入和支出的分类
收入分类和流向；支出分类和流向；成本控制要素及衡量指标；停车场收入和经营要素。
4、财务控制
收付实现制和权责发生制；投资回报和资本化率及其范围；现金流控制及其意义；折旧和摊销及后加工程财务流向。
二、租赁（招商）及其管理
商业地产的最大难题是如何正常有序地开展招商管理工作
1、品牌资源库及其准备
品牌资源后备的比例和方式
与第三方专业代理公司合作的模式和步骤：第一，独家代理；第二，多家联合代理。
商管公司的招商三种模式选择
2、业态比例和要素
把控业态比例的考虑要点；影响业态楼层落位的因素。
3、租赁（招商）进展控制
主力租户的定义；各类不同级次租户的交铺时间；交铺条件及其工程需求把控。
4、租赁（招商）政策的制定
三种租金收取方式和利弊分析；底价和面价及一般控制比例及授权；租金提升周期和要素；免租和免租期及有效租金的概念；装补及其本质和应对之策。
5、二次租赁（招商）调整
二次租赁（招商）出现的时间点和规律；二次租赁（招商）调整的依据
第一，消费群体的变化；第二，新业态的出现；第三，首进城市（区域）概念的把握。
三、租赁（招商）谈判及技巧
要将业态规划目标与租金规划目标进行对应，用合适的手段实现对业态规划落位进行有效监控。
1、主力租户先行
经营的长期性为首要考虑；注重对周边租户级次的影响。
2、动线规划
动线影响客流；动线影响切铺。
3、品牌联系的三种方式及其“度”
4、租赁（招商）以经营理念的一致为先
线上和线下；服务与限制。
5、租赁（招商）专业技能的应用
排他条款；乙方合同使用；消防安全和甲、乙方责任界限。
四、运营管理及其要素
按照“客流提升→营业额提升→提袋率/客单价提升→租金提升”这四个阶段来开展；
1、经营端指标和租户端指标分析体系的确定及其范围
两个坪效及标杆；租售比及其意义；客流和有效转换率（提袋率）。
2、提高市场推广活动的效率
市场推广的四个功能；商场经营三个阶段的不同定位；环境锚定租值；拥抱年轻人。
3、租户和消费者服务
租户进场时的服务提供；租户经营时的服务提供；租户违规时的处置方式；消费者投诉酿成重大舆情时的管控。
五、公司内部协作
确保对开发公司（或总包）的协调力度，避免出现进度延误推迟或影响商场开业，二装过程技术衔接规避运营整改成本。
1、商场接收
商场接收的两种模式；商场设计时的前置介入；商管公司和开发公司（总包）相互提资。
2、二次装修控制要点
二装六个要点的把控；图纸审核和质量控制；外包业务的质量控制。
3、租赁（招商）与市场推广部门的协作
4、租赁（招商）与运营部门的协作
5、财务和风控
租金欠缴时的追缴流程；租金缴纳宽限期和滞纳金；预算指标完成的差异容忍度；招采的分类和方法；经营过程的授权。
主办单位
赢才商学院系赢商旗下专注培训、学习交流的服务品牌，创立于 2004 年，通过整合商业地产行业及零售品牌资源，促进行业发展与交流，旨在为企业个人提供系统的专业培训与知识输出服务，帮助企业个人提升专业能力、 打造强势优势。产品及合作内容包含： 线下公开课、企业内训、线上课程 、定制服务、商业考察、商业总裁班等。
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