王清：让地产商“空手”套不住“白狼”

      国土资源部昨天正式发布最新版本《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》，建设用地使用权证书必须在完全付清土地款的情况下才能获得，不得进行按比例分期发放。（东方早报10月10日）

      在此之前，房地产商人人玲珑剔透，个个身怀绝技，练就一身“空手道”好功夫，把银行、政府、购房者玩弄于股掌之间，大肆套取“白狼”而任其盘剥和宰割。国土资源部39号令出台，以部门法规形式对招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权作了一系列刚性规定，在依法治国、依法行政的今天，这一法规出台之日，就是房地产商“空手套白狼”终结之时。

      在房地产界，一头套牢银行进行融资，一头拖欠政府土地出让金，中间利用销售回款进行后期循环开发，几乎就是公开的秘密。如此一来，有限的资金就可以同时撬动多个项目。在这一过程中，开发商承担了最少的资金压力，而政府和银行成为大船的两只船桨。这样一来，很大一部分的风险实际上被转移到了金融机构。如果任其发展，所有公司的资金链条最终都将出现断裂，金融风险和经济危机将不可避免爆发。

      有鉴于此，央行不久前发布《关于加强商业地产信贷管理的正式通知》，明确要求“对项目资本金(所有者权益)比例达不到35%或未取得土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证的项目，商业银行不得发放任何形式的贷款”，并强调“商业银行不得向房地产开发企业发放专门用于缴交土地出让金的贷款”。现在，国土资源部正式发布最新版本《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》，其第二十三条中指出：“受让人依照国有建设用地使用权出让合同的约定付清全部国有建设用地使用权出让金后，应当依法申请办理土地登记，领取国有建设用地使用权证书。未按合同约定缴清全部出让金的，不得发放建设用地使用权证书，也不得按出让金缴纳比例分期发放建设用地使用权证书。”二者双管齐下，互为因果，彼此制约，相得益彰，相信诸如中国最大“地主” 碧桂园集团储备土地45平方公里的“现代神话”和“长沙92亿地王”的“天方夜谭”，就此原形毕露，烟飞灰灭。

      在中央加大对房地产市场宏观调控的背景下，类似政策实际上提高了开发商进入土地市场的门槛，地产商必须具备全部的付款能力才能参与土地竞买，这对于开发商资本规模的要求显得更高。更主要的，是遏制土地竞买中的非理性行为，用经济手段打压土地市场囤积居奇行径，有效防范类似席卷欧美的住房次级贷款风波，化解初露端倪的金融市场风险。可以预料到的是，如果土地出让金必须一次性全部付清的话，类似长沙总价近百亿的地王将很难再出现。这对地方政府依赖土地出让金丰富“第二财政”的钱袋子当然不是好事，而对天下众多“寒士”而言，则无疑是福音。因为，房屋开发成本的降低，预示着房价至少不会继续发烧。