无论北京、上海，还是广州，当城市发展到了一定程度，其地理版图表现为收缩而非无限扩张，此时城市活力焕新，尤其重要。
城市商圈的焕新升级，离不开地标性城市综合体的助力和加持。该综合体不仅是城市对外展示的形象窗口，也应是当地居民休闲、购物、娱乐体验的新领地，甚至将成为城市商圈经济发展的新动力，推动城市商圈不断发展。
在广州历史人文重地越秀区，海珠广场便承载着区域形象焕新和为经济发展带来新增长点的重要使命。而体量逾30万㎡城市综合体星寰国际商业中心（以下简称：星寰），则是越秀区乃至广州焕新升级的重要载体。
△星寰国际商业中心（星寰一）实景图
01
传统商圈变身文化金融CBD
作为广州历史最悠久的中心城区，越秀为人熟知的形象，是广州的经济、政治、文化、教育核心区域，独特的历史文化底蕴，也构成了海珠广场独特的人文底色。
据资料记载，建于1953年的海珠广场，坐落传统中轴线和母亲河珠江的黄金交汇点，是广州唯一的滨江广场，也是广州解放纪念像址之所在。
仅凭第一印象，海珠广场容易被误解为一个商业项目，实际上，它有着更重要的身份——广州在建国以来最早商贸往来和形象展示的重要“窗口”：聚集了广交会旧址、广州宾馆、华厦大酒店等场所，见证了广州商贸的繁荣发展，也见证了广州解放的诸多历史重要时刻。
特殊的历史背景，却也成就了海珠广场的重要政治地位。2019年国庆，海珠广场便被选定为广东省、广州市庆祝中华人民共和国成立70周年升旗仪式的举办地。
同时，海珠广场还是不少游客感受广府深远文化的重要打卡地。
“汇聚新中国的记忆，体验老广州的乡愁，领略母亲河的风采。”华南理工大学建筑学院副院长、粤港澳大湾区规划创新研究中心主任王世福曾说的一句话，很好地概括了海珠广场的多重价值。
而在政府规划中，海珠广场亦担当城市焕新的重任。
· 越秀区政府多次提到，按照高端化、国际化、品牌化发展导向，以创建国家文化与金融合作示范区为契机，实施海珠广场片区物业载体、产业布局、城市环境一体化提升工程；
· 推进星寰、广鹏地块、万菱广场、广州宾馆等150万㎡载体建设，提升利用，高位统筹重点项目产业主题招商，重点引进大型银行、保险、证券等高端金融业态；
· 吸引跨国公司、地区总部、国际组织落户，加快把海珠广场片区建设成为国际大都市文化金融CBD，形成媲美珠江新城的高端空间载体。
毫无疑问，在当前“老城市新活力”的主旋律下，海珠广场片区承载着历史记忆、拥有天然金融商贸氛围和文化旅游资产，对于越秀区焕新意义重大。
一直深入研究区域经济发展的广东省社会科学院经济学研究员丁力教授，曾在接受媒体采访时表示，海珠广场片区升级改造，是城市更新的“活力眼和激发点”，在大湾区文化及产业升级中占据不可或缺的地位。
△海珠广场片区
而今年5月，广州市政府发布珠江北岸产业发展规划，也为海珠广场片区的发展“掐准”了5年时间表：
· 根据珠江北岸地区基础和优势，重点打造现代商贸、金融、旅游休闲、健康医疗等4个产业组团。其中，海珠广场承担着珠江北岸发展商贸、金融、旅游的重任，定位为文化金融CBD；
· 计划在2022年，基本形成以现代商贸、金融、旅游休闲、健康医疗为主体的现代服务业发展格局；
· 力争到2025年，珠江北岸地区金融、健康医疗、文化创意、总部经济等现代服务业占比显著提升，建成具有重要影响力的城市现代商贸中心、文化金融商务区、珠江景观魅力展示带，成为广州实现老城市新活力的典范。
如今，推动海珠广场片区建设、打造现代服务业集聚区已被广州市政协列为1号提案；而为了加快片区产业转型升级，越秀区对新落户企业和存量企业进行奖励，并给予政策支持，如“钻石29条”等。
政策与规划双重加持下，据广州市越秀区商务局党组副书记徐广伟透露，目前海珠广场片区已在公共环境优化、公共设施配套焕新方面，高质量完成了第一阶段的品质提升建设。
谈及下一步计划，广州市越秀区金融工作局副局长刘中表示，越秀区将以星寰国际商业中心为核心，打造公益金融试验区、数字普惠金融试验区，以及文化与金融合作示范区等有影响力板块。
而星寰，作为恒基兆业地产集团“星/Lumina”品牌首发作品之一，亦将借此市场与政策机遇，打造集商业、旅游、文化设施、娱乐及休闲于一体的广州地标式大型城市综合体。
△星寰国际商业中心（周边环境）实景图
02
星寰如何擦亮“千年商都”招牌？
某种程度上，星寰的出现，踩准了海珠广场片区功能升级的时代契机。
从交通区位看，星寰屹立于海珠广场之上，亦是广州地铁2、6号线交汇之地。两条地铁线路的贯通，建立了星寰、海珠广场与白云、番禺、海珠、荔湾等区域的连接，同时也连接了广州南站、广州火车站、天河客运站等交通枢纽，大大拓宽了星寰的城市辐射面。
△星寰位处海珠广场片区的地标性位置
◇踩准产业升级的需要
对海珠广场来说，一系列品质提升工程，不仅仅是片区的“形象”工程，更是城市功能的焕新升级——海珠广场将进阶为金融、商业、文化等产业的新载体。
而随着环境与产业功能不断完善，海珠广场反向吸引着越来越多优质企业与高知人才在此“扎根”，星寰为企业的发展提供了优质的土壤，同时，星寰也将为海珠广场的产业发展，导入对应产业的高知人才与龙头企业。
这是一个双向反哺的过程。徐广伟副书记表示，“在招商过程中，我们对星寰进驻企业的期望是以世界500强、中国500强、或产出效益高的行业领军企业为主。希望以此发挥集聚效应带动周边发展，最终形成以星寰为起点和核心的珠江北岸高端服务业和产业带。”
而目前，星寰办公楼已正式交付启用，也迎来了首批进驻企业及机构，包括深圳证券交易所广州服务基地、丹麦王国驻广州总领事馆、强生（中国）投资有限公司、中英人寿保险有限公司、友邦保险有限公司、中国联合网络通信集团有限公司、越秀区综合服务大厅等。
被政府寄予厚望的星寰，历经一年多的招商工作，已取得相对圆满的成果：据了解，按项目已出租面积计算，各行业龙头企业+世界500强企业占比达95%以上，其中世界500强企业占比超过50%。
及此，海珠广场片区的未来发展长期效益，以及星寰背后发展商恒基集团丰富的企业品牌资源和市场号召力，可见一斑。
△星寰国际商业中心（夜景）实景图
◇踩准商业升级的需要
纵观海珠广场商圈的商业环境，目前仍以万菱广场、海印缤缤广场等项目为主。伴随着龙头企业们的到来，可以想象，海珠广场片区势必将成为“高知、高净值人群聚集地”，由此催生新一轮消费升级之役，悄然打响。
星寰的出现，恰好赶上了此次商业转型升级的浪潮。
星寰规划了双子塔办公楼、购物中心及户外休闲广场三大板块，将以30.4万㎡庞大商业体量、丰富且有特色的业态规划、现代感与城市基因兼备的商业形象，填补海珠广场片区近十年无大型综合体的商业空白，助力商业发展升级，推动片区商圈焕新。
按照规划，星寰将分两期开发：
第一期“星寰一”囊括了约8.6万㎡一站式娱乐生活广场，以及约9万㎡双子塔高品质办公楼；
第二期“星寰二”与“星寰三”，为海珠广场西广场和东广场地下部分，规划打造成为可满足娱乐购物休闲所需的地下商场。
“我们希望打造成为年轻人喜爱的打卡点。以更新潮的手法讲述传统文化的故事；让工作、生活、社交、消费不再拘泥于一个‘盒子’空间；让城市娱乐打破时间限制……”
上述为推进海珠广场商业升级“定制”的商业设想，未来将在星寰以空间形态或业态布局等多维度落地实现。
· 高颜值商业设计，传承广府经典文化
星寰所处的海珠广场片区，拥有百年历史文明，筑就许多文物保护建筑，如广州华侨博物馆（原五仙门发电厂）、海珠桥等。
- 始建于1901年的五仙门发电厂，是华南地区最早的商办电厂，也是广州历史上第一座火力发电厂。这座发电厂让越秀区，成了广州最早用上电灯的地带，后改建为广州华侨博物馆。
- 海珠桥连接着广州传统中轴线，是中国第一座钢结构开合桥，1963年被评为“羊城八景”之一。
无论基于焕新海珠广场商业形象的出发点，或是对广府经典文化传承的理解，星寰在建筑设计上将两者恰如其分地表达。
首先体现在项目外立面设计上，星寰巧妙结合其不可复制的景观优势——临近广州母亲河珠江，在星寰一T2办公楼及商场外立面，以珠江流水为灵感，创作了多个层层退台的景观设计，使整体建筑外形看起来如流动的珠江水，生动时尚。
而作为城市更新的重点项目，星寰一的规划设计，很好地保护了海珠桥、广州华侨博物馆（原五仙门发电厂）这两大历史建筑，让广州老故事在现代化建筑中传承。
在星寰二与星寰三的地面休闲广场，在保留了海珠广场原址“心形外廓”的独特面貌下，通过匠心设计，还原绿色公园的功能，为周边居民及星寰顾客提供社交、休闲、漫步、锻炼的空间，也为项目商务办公人群提供了绿色健康的办公环境。
星寰在精心保留广州历史文化街区的同时，也创意地将城市特性融入建筑设计当中，用新的体验方式，为人们创造新的城市记忆，堪称海珠广场片区形象升级的门面担当。
△星寰国际商业中心（鸟瞰）实景图
· 多元形态空间观，打破时间与空间局限
值得一提的是，星寰结合珠江流水元素打造的层层退台空间，并不仅仅“门面功夫”，还兼具服务功能。
在星寰一，项目4-8层便结合空间特色，打造了退台式户外餐饮区，未来将引进有格调的餐饮品牌，营造一边欣赏珠江美景一边品尝美食的丰富体验。
在7-8层屋面花园平台，项目还打造了“摘星奇缘”浪漫温馨区域，规划了“爱情天梯”，分别有13、14级楼梯和两段10级楼梯，寓意一生一世、十全十美，以鲜明主题打造年轻人的热点空间。
此外，在B1层，星寰规划了“星酌广场”主题空间，未来将引进酒吧式餐饮，打破传统商场早十晚十的固定经营模式，为消费者提供精彩夜生活。
△星寰国际商业中心（摘星奇缘）效果图
一处处观赏价值与服务属性兼备的场景，不难看出，是星寰深刻理解城市年轻人与高端商务人士对于有格调慢生活的新消费需求而做出的场景回应。
同时，星寰亦敏锐地抓住海珠广场片区商业亟待升级的市场机遇，规划了时尚生活、餐饮、影院与休闲娱乐体验等丰富业态，未来将有效填补老城区“商业体验感”资源的缺失。
可以说，无论是空间设计或业态规划，星寰的到来均刷新了海珠广场片区现有商业配置，既为给广州市民带来生活方式升级，为片区产业发展提供完善商业服务，也为海珠广场传统的文化政治片区形象，注入更多年轻活力元素。
- 结语 -
而总的来看，城市商圈产业升级，离不开标志性商业综合体的助推，商圈产业升级往往能够“反哺”商业发展，最终为消费者带来优质的消费环境和高品质的生活方式。
星寰的到来，无疑将对广州城市更新带来积极的带动作用，有助于推动海珠广场与越秀区实现文化效应与经济效应双赢，未来能不能成为千年商都“新招牌”，值得期待。
