详细解读“房贷新政” 对杭州楼市有何影响?

      上月27日，央行、银监会联合发布《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》（专题<<< ），对商业性房地产信贷政策进行了调整，其中最令人关注的规定是，申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%。 

      此举意味着涉及不少购房者的住房信贷政策，有了相当重大的调整。被称作央行银监会重磅出击的这一房贷新政，有哪些关键要点？其执行能给楼市带来什么变化？ 

      不得发放“随房价上涨追加贷款”的住房贷款

　　内容：商业银行不得发放贷款额度随房产评估价值浮动、不指明用途的住房抵押贷款。  

      解析：规定不得发放“随房价上涨追加贷款”的住房贷款，主要目的是为了防止商业银行过度授信，维护金融稳定。这是因为，“个人住房循环授信”等贷款产品的主要特点是信用额度随房价的不断攀升而增加，如果房价出现剧烈波动，贷款的信用风险将显著上升。 

      目前我国房地产市场价格上涨较快，存在明显的非理性因素，商业银行面临的市场风险显著增加。近年来，我国住房抵押消费贷款增长很快，但违约风险已有抬头趋势。而“房价重估追加按揭”一类的住房贷款创新业务增长很快，风险管控措施尚不完善，一旦房价大幅波动，容易引发商业银行不良贷款的激增。杭州一些银行曾推出“特色房贷”主要有两大类，一类是循环使用按揭款，即把月供还给银行以后，急需用钱时可以再次贷出来用；二是使用房屋增值款，即按揭房升值后，只要找机构做个评估，房屋升值部分又可以从银行贷出来用。现在市面上的“气球贷”、“随借随还”、“循环贷”等，都属于“特色房贷”范畴。这些一度受到追捧的“特色房贷”，很有可能退出市场。

      内容：《通知》规定，商业用房购房贷款首付款比例不得低于50%，期限不得超过10年，贷款利率不得低于央行公布的同期同档次利率的1.1倍；对以“商住两用房”名义申请贷款的，首付款比例不得低于45%，贷款期限和利率水平按照商业性用房贷款管理规定执行。 

       解析：商业用房与居民住房不同，购买商业用房的投资性较强、经营风险较高，因而商业银行在发放商业用房贷款时就承担了较大的风险。在目前房地产价格持续较快上涨的背景下，为进一步防范商业用房贷款风险，《通知》作出了这样的规定。同时，考虑到部分“商住两用房”确用于满足居民住房需求，《通知》将“商住两用房”的贷款最低首付款比例由原来的40%提高到45%，其调整幅度小于商业用房调整幅度。

      一直以来杭州商业地产的增值幅度普遍低于住宅项目，如果说“第二套住宅”尚存如何界定的不同认识而执行上有缓冲，那么商业用房和商住两用房的认定比较明晰，新政执行起来操作上会容易很多，对下半年至明年即将大量上市的杭州商业地产将是较为严峻的考验。

      商业用房贷款首付至少五成，利率执行1.1倍

　　内容：《通知》要求，对经国土资源、建设主管部门查实的具有囤积土地、囤积房源行为的房地产开发企业，商业银行不得发放贷款。 

      解析：这一规定的根本出发点在于利用信贷手段，进一步促使房地产开发企业加快土地、住房开发速度，增加市场供应，缓解供需矛盾。

      针对近期房地产市场上出现的囤积土地、囤积房源、恶意炒作、哄抬房价等问题，国家明确提出要加大对闲置土地的处置力度，切实整治房地产交易环节捂盘惜售、囤积房源等违法违规行为，同时要求商业银行从严控制对闲置土地和空置商品房较多的开发企业的短期贷款或任何形式的滚动授信。 
      如果房贷扎紧了口子，开发商囤地囤房的现象将会因此减少，更多地按照正常的节奏来供应房源。在央行房贷新政以及之前的加息、税收等调控政策的共同作用下，楼市的供求关系将会受到影响。当市场供求保持在正常和相对稳定的状态下时，房价也会逐渐稳定下来。

      不过，以易宪容等为首的专家们认为，不能将抑制房地产企业“圈地冲动”的希望仅仅寄托于信贷政策收紧。一块土地动辄拍出十几亿、几十亿元,如果依靠银行贷款，不仅会受到严格限制，信贷成本也会很高。而从股市融资成本相对较低，风险却由众多投资者分担，地产商动辄一掷亿金也就毫不奇怪了，各地政府严格、雷厉风行的土地监控措施才是真正有效的“药方”。

      不得对囤地囤房的房地产企业放贷 

      对购买主体结构已封顶住房的个人发放住房贷款

　　内容：商业银行应重点支持借款人购买首套中小户型自住住房的贷款需求，且只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放住房贷款。 

      解析：以往银行给个人发放住房贷款一般只要开发商领了预售证，并且和个人签订了买卖合同，在个人证件备齐后就可以了。目前杭州等地规定多层结构达到结顶、高层和小高层达到正负零零(即有地下室的，只要地面造好一层)就可以申领预售证。如果按照新政策，必须在房子主体结构封顶的情况下才发放贷款。目前主城区普通住宅基本以高层楼房为主，一般工期下主体结构从一层到完成通常需要半年多时间。这意味着，开发商拿到银行的个人贷款部分款项比以往整整延后了半年以上。此举对一些中小开发商的资金将是很大的考验。对开发商来讲，这一条是本次新政影响最大的内容之一。

      第二套房贷首付比例不低于40%，利率不低于基准利率的1.1倍

      内容：为切实防范金融风险，《通知》对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的借款人，提出了较为严格的限制措施，明确要求贷款最低首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于央行公布的同期同档次基准利率的1.1倍；并要求商业银行随套数增加而大幅度提高贷款最低首付款比例和利率。同时，为保障借款人的还款能力，防范信贷风险，强调借款人偿还住房贷款的月支出不得高于其月收入的50%。　　 

      解析：此前人们办理住房贷款按揭时，通常房贷利率有15%的优惠，而此次新政规定第二套房贷利率必须达到同期银行基准利率的1.1倍(按现有利率计算折合为8.613%)，对于第二套住房的购房者来说，相比原来的房贷利率(6.6555%)一次性提高将近200个基点，高出原来水平将近30%，以每次加息27个基点来计算，等于一次性加息7次半。

      浙商银行的姚经理专门为购买第二套住房的客户算了一笔账。以总房价100万元、贷款15年为例，原贷款七成70万，利率按照基准利率下浮15%即6.6555%计算，每月还款6157.63元，利息总额=每月还款×12(月)×15(年)-70万元贷款总额＝408373.4元；而新政后的贷款六成60万元，利率按照基准利率上浮10%即8.613%计算，每月还款5948.04元，利息总额为470647.2元。

      结果很明显，不仅首付一次性要多付出10万元，贷款利息总额也多支付了62273.8元。需要注意的是，随着借款人购房套数的增加，最低首付款比例和利率的上调幅度将进一步增大，抑制效果会更加明显。

      不过，一位业内人士表示，对于买第二套房的房主，也可以通过将第一套已经还清贷款的房产抵押贷款，再以其他名义“骗”过银行，从而获得基准利率，而不用上浮10%。当然，这要看银行自身的把关是否严密。

      “首套自住房”和“第二套(含)以上住房”有区分 

      内容：前者是指借款人第一次利用贷款所购买的用于自住的房屋。后者是指借款人利用贷款所购买的首套自住房以外的其他住房。商业银行在接受个人住房贷款申请后，应及时通过央行个人信用信息基础数据库对借款人信用状况予以查询，贷款申请批准后再将相关信息及时录入该数据库，以此确保对“首套自住房”和“第二套(含)以上住房”的认定。借款人也应按诚实守信原则在贷款合同中如实填写所贷款项用于购买第几套住房的相关信息。　　 

       解析：此次新政严格区分了第一次置业与第二次置业的差别，与此同时对购买中小户型房产也有政策优惠，因此对首次购房者来说并不产生影响。对于富裕家庭的改善型需求，如购买别墅或高档公寓，由于其财力较强，提高首付对其影响也不大。只有普通收入家庭的改善型需求可能会受到一定影响。

      新政主要打击对象将是短线炒房的投资者，他们一般倾向于利用银行贷款的杠杆作用炒房。但这类人群也有可能以借用亲友的身份证买房等方式进行规避。

      汉嘉机构地产分析师则指出，在连续加息的情况下，部分无力承担高还款额的购房者本来就已经放弃或延缓购置第二套住房，目前有能力购买第二套住房的购房者大多资金实力较为雄厚，一次性付清的比例逐渐加大，因此该政策对这部分人起不到较明显作用。