说到购物中心与特色街区的互相演变，近几年这个现象也越来越多了，所以本文将从以下几个维度进行分析。
购物中心与特色街区的核心特质
说这两类产品互相演变，那么我们要知道哪些才是这两类产品最为根本的，最为突出的核心特质，我们一般传统认知这两类商业项目拥有的核心特质差异从以下几个方面来区分的。
上述表格是全维度和全系统了对这两类产品进行了梳理，那么这么多维度，哪些维度才是这两个项目的核心差异呢？摒除掉一些次要因素之后，核心因素有如下：
（1）建筑动线——因为这个维度直接影响着展示面、铺位数量、动线设计等因素，从而影响的是项目的收益，这个因素其实在两个项目上差异相对比较明显，购物中心的动线长度相对来说更长，而且在垂直方面有着较多的组合优势，但是街区项目来说，一般动线长度相对较短，且在垂直方面会出现客流交换不畅的现象，所以这是一个核心因素。
（2）气候适应性——这个因素我认为是造城这两个项目存在着重大差别的因素，购物中心目前的设计，无法与街区开放式经营环境相比，购物中心其实是相对封闭的经营场所（虽然有部分购物中心做的就是开放式商业，加上顶盖，但整体感觉依然是购物中心），但是街区，是开发商的，是感受冷热、风雨的一种传统经营方式，是与自然相结合的经营方式，这就造成消费者在这两种场所的消费心态是不一样的，结合业态和外置的休闲座椅，一个是让消费者不断的逛，一个是想让消费者停下来，这个其实是一个“有我没他”的选择，两个项目处在对立面上。
（3）经营环境——经营环境是因物业形态造成的差异，购物中心因为是室内、大空间打造，整体采用的是大场景打造手法，针对单铺的打造手法相对比较有限，且会为了保持室内经营环境的相对干净整洁和独立，会在一定程度上限制单铺的装修风格，但是街区则不同，大场景就是建筑，整体楼层高度不高，所以街区一般采用的都是小场景打造手法，同时会给予商户给予更多的自主性，以及外摆空间，可以让商业氛围与消费者更加接近，而且因为街区没有中庭，所以在一定程度上是两边都有商铺，比购物中心的商业氛围更加接近消费者，对消费者来说，从视觉上去区分了消费者的选择，也决定着这个特质决定着消费者是否到来。
综上，上述三个因素从消费者的消费决策端就开始产生作用，所以从根本上来说，则是这三个因素构成了购物中心与街区的核心差异。
购物中心与特色街区互相借鉴的内容
一、购物中心
（1）主题街区——这个是现在各大购物中心开始兴起的业态，这里面涉及到街景内置，最早的应该是天津大悦城的“骑鹅公社”，到上海静安大悦城的摩坊166，再到杭州大悦城的“马力印巷”和“面都”，大悦城算的上是此类方向的鼻祖和持续践行者，当然也让其他商家学习到这种方式，于是在2018年出现很多种类的额主题街区。
上述是近几年购物中心内主题街区的盘点，可以发现存在越来越多的主题类别，但是到底主题街区能发挥多大的作用仍存在质疑，由于很多主题街区都位于动线末端或者冷区，所以一般是通过这种主题街区来增加人流，因为购物中心的设计一般存在着动线整体很长，基本上都是在主动线上，但是由于购物中心较厚的原因，导致很多必然在内部存在次动线，购物中心次动线导流远难于街区的次动线，而且目前很多都是小众群体的消费内容，所以在租金收益这方面也值得存疑，其实打造这个亮点，很多估计也是赔本赚吆喝。
（二）屋顶花园——这块成为很多项目的保留项目，成都IFS、大悦城系列、武汉壹方、上海七宝万科广、南昌T16、合肥正大广场等等项目，屋顶花园成为很多购物中心打造的亮点，成为消费者的驱动力之一，屋顶花园有几类：
（1）景观类——主要利用屋顶的开发空间，打造绿植空间，树立项目与自然的亲近感；
（2）情景类——如摩天轮、IFS的熊猫等都成为了网红打卡地，这一类正在成为很多购物中心学习的榜样，在楼顶树立地标性的建筑，网红打开点；
（3）娱乐设施——儿童娱乐、成人娱乐设施，利用楼顶无空间限制，打造一批吸引儿童和成人的娱乐设施；
（4）餐饮&酒吧——利用屋顶的空间，打造情景式消费业态，南昌T16的贰麻酒馆、大悦城上面的集装箱商业，餐饮大面积外摆，音乐结合在一起，利用屋顶的空间和视觉冲击做餐饮，是相对比较好的处理方法。
针对屋顶的做法，大致就上述几大类，主要利用屋顶的室外空间，与自然的接触，让购物中心也兼具街区的特质，能够更好的发挥情景式商业特色。
（三）同层室外街——这类做法，要结合建筑特征才可以做，目前有2类，上海K11餐饮区域，就是外摆，还有成都大悦城的外街以及南京景枫KINGMO均在尝试外街，这是利用外街与自然的接触以及可以摆脱购物中心内部对情景化装修的限制，所以利用外部空间打造与自然接触的商业。
（四）下沉广场——下沉广场作为很多商家会忽略的的地方，但是下沉广场相当于给负一层商业增加展示面和开辟一大片露天场所，导流到地下最好的方式，目前这块代表性案例相对较少，下沉广场尚未成为重点关注对象。
（五）放大高区和演绎广场平面的面积——现在很多购物中心都喜欢用大中庭加小中庭的做法，但是随着同质化越来越严重的今天，貌似效果也不是很好，所一些购物中心会在二层进行平面化，缩小中庭面积（甚至牺牲部分铺位不佳的铺子，做成开放式平台），比如武汉壹方城里面，2F出现了大的平台；购物中心高层甚至出现艺术馆、演艺平台等这些都是街区惯用的手法。
（六）24小时经济的打造——这是从经营方面阐述的，街区因为管理的问题，支持24小时营业，但是购物中心相对较差，但是随着酒吧和海底捞等业态持续的经营，购物中心开始考虑延长其消费时长，模仿街区的经营方式，单独划定区域做夜经济。
（七）购物中心与街区的组合体——未来可能会在同一单体上呈现购物中心与街区两种业态，这个已经看到实例了，上海10号线底站的悠方购物公园项目，则是负一层和一层室购物中心模式，二层及以上则是街区的模式，现在开放式商业体越来越成为趋势，未来街区与购物中心如何进行融合将是很有意思的事情。
（八）植物自然景观进入购物中心内部——新加坡的星耀樟宜项目即是该类创新的典型，国内项目有南京金鹰（百家湖店），但是整体以仿真树木，且布局也存在一定的问题，所以尚未发挥出该区域应有的功能，在购物中心打造大型植被和景观，利用购物中心的大型内环，打造出吸引人眼球的场景营造，将自然东西搬进购物中心，树木、植被、水流、风、雪、沙漠等等都可能会在购物中心看到。
（九）天幕的使用——天幕成为很多购物中心打造室外环境室内体验的重要手段，不管是澳门的威尼斯还是西安大悦城天幕，都是成为新的亮点。
上述很多方式，其实核心都是为了让购物中心更具有自然的感觉，同时将情景化包装引进购物中心，主要是围绕这两大特色来提升购物中心吸引力，当然后面几条还是尚处于部分商场的实验性质，但是未来一定会被诸多商场学习和模仿。
二、特色街区
街区也是在看到购物中心学习自己的优势之后，也在不断的转型，学习购物中心的特质来提升自己的竞争力，那么特色街区有哪些学习了购物中心的优势呢？
（一）负一层购物中心化——因为街区项目的动线本身长度相对较短，所以要提升自己的动线长度，往二层导流还不如向负一层导流，所以利用负一层不受天气的影响而且又可以是项目动线长度的有效提升，所以负一层被很多商业开始加以利用；
（二）二层首层化——这个核心也是提升项目动线长度行为，为了给二层客户导流，避免客户仅有一层商铺可以逛，也为了提升二层商铺的租金，提升项目的收益率。
（三）潮流街区的外立面风格购物中心化——购物中心的装修毕竟还是显得大气一些，而且很多都是相对颜色鲜艳，潮流时尚，那么潮流街区，很多在入口处的外立面装修风格会采用相类似风格。
（四）商铺多元化、丰富化——这是由于动线长度带来的问题，为了避免过短的动线，唯有增加动线上商铺的数量和展示面，结合我前面文章说的，采用一些异形建筑和切铺方式增加展示面，同时避免单一商铺占据过多的展示面，1F动线的铺位肯定是多元化和丰富化是很多街区现在逐渐采用的方式。
（五）大场景的应用——这个很多单独形成大单体，单体内部形成游逛动线，更极端额度也有街区式购物中心，比如杭州IN77,其他可能存在着存在单体购物中心化，也算是一种学习购物中心的做法，以及引进一些大型装置艺术等，塑造一些大的宏伟感觉，不仅仅是小场景打造，也有大型场景的构造。
（六）天气隔离区——采用一些类似武汉天地的隔离区域，保证天气不会影响消费者在室外的消费，也有一些增加大型天幕和雨棚的做法，降低天气对公共空间的影响。
特色街区很多是在围绕着动线长度问题进行对购物中心的学习，其次就是学习一些购物中心大场景的打造手法，以及想办法降低天气对街区经营的影响。
购物中心与特色街区互相借鉴的原因
因这两类物业在很大程度上都有着本质区别，在商业竞争激烈的背景下，不仅仅是要与同质化商业竞争，更要挤占其他竞争对手的生存空间和优秀做法，因为业态、定位、品牌的选择等在很大程度已经趋于同质化，短时间没有更好的突破途径，需要通过其他商业形态其他元素叠加进入到物业之中。
总的来说，有以下几个方面；1、针对客群的不同，希望各自能通过学习对方，吸引这些客群；2、本身业态、定位、品牌的选择等陷入了相对创新瓶颈期之中，所以需要吸引新的元素来刺激消费者消费，致力于成为消费者消费动力之一。
虽然上述原因造成了两类项目的互相借鉴，但是应该还是要保持自身的核心特质，再去学习其他物业，购物中心应该发挥发挥动线长度的优势，丰富品类和品牌，发挥对天气的低影响度消费时长；特色街区应该继续坚持与自然充分接触，并且发挥小场景的优势，情景化消费的核心构成。
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