中国房地产无论从住宅物业还是商业物业，在近十年几年的高速扩张，目前一二线城市大中型购物中心已经趋于饱和，进入存量市场。甚至在人口40万-50万的三四线城市内同时存在近十个大型商业体项目，随之而来自然是需求减小，行业竞争加剧，过剩的存量项目面临着生存和盘活的难题。
新商业项目的工程优化和成熟项目的调改，将是“存量商业常态化”，地产商要提高利润，增强生存能力，商业地产项目的如何吸引客群，是大家面临的首要课题。
我们认为，商业地产项目对顾客的吸引，如同成熟异性之间的情感吸引一样，已经到了新的阶段，即主动的挖掘客群需求体验，构建和客群之间的良性交互生态系统。
一起看看一些注重调改和工程优化的优秀商业项目。
上海百联曲阳购物中心
项目背景：中国第一家易买得、闻名全市的家电城，华丽转身成为了上海虹口全新打卡地标。
项目位置：地处虹口区中山北二路1818号
交通方式：地铁8号线曲阳路站1号口
商业面积：6万㎡
改造前身：上海商务中心（始建于1993年3月）
改造方：百联集团
改造时间：2019年第一季度，历时近6个月
重新开业时间：2019年9月29日试营业，2019年12月15日正式开业
项目改造后定位：上海首家Learning-Mall
项目改造亮点：6万㎡的商场共分为六层，由集装箱打造的集装箱集市小镇，国内首创室内剧场空间，虹口区最大的儿童主题乐园区、创意黑科技，以及专为老人提供的长者乐园。
6楼打造为天空街区，20多个集装箱在创意涂鸦的包装下变得丰富多彩又独具个性，分别承担了小吃店、手作馆、书店等角色。
这个由老物业改造而来的新购物中心，在三楼打造了虹口最大的全楼层儿童主题区，涵盖零售、娱乐、教育等丰富业态，会不定期举办各种亲子主题活动，满足了年轻家庭们的日常需求。
龙湖华泾天街
项目背景：项目本是座已建多年，但从未营业的商场。2018年龙湖接手后，决定打造商业面积4.2万㎡的“华泾天街”。
项目位置：地块位于徐汇区华泾路459号，龙吴路与华泾路交叉口，紧邻徐浦大桥，辐射徐汇南部、闵行梅陇、吴泾。
交通方式：8号线凌兆新村站-公交873一站
占地面积：4.2万㎡
改造前身：华泾商业商务中心
改造方：龙湖集团与上海华浦实业有限公司
改造时间：2018-2019年
重新开业时间：2019年9月27日
开业后运营数据：整体招商率100%、品牌同步开业率100%，开业两天销售突破930万元、客流突破15.6万人次。
项目改造后定位：由黄道婆的多彩故事，华泾天街提炼出“彩锦华泾 创享生活+”的项目定位，打造极具体验感的精品购物中心。
项目改造亮点：项目改造先从动线入手。
既有建筑只有地面入口，通过增加地下空间、景观连桥的设计，丰富人流的选择。
龙湖华泾天街从地缘文化出发，以“彩锦华泾”为设计主线融入当地历史记忆，凸显项目品牌理念。
整个商场的设计打造都沿用了编织与色彩的元素，在保留地区文化特色的同时，也融入了现代审美的元素。
我们认为，调改和工程优化对于商业项目而言：
1、空间改造不是解决一切的万能药，仅是必要动作；
2、业态调整不是拯救一切的救世主；
3、盲目的东施效颦项目只能增加区域商业的同质性竞争。
存量商业体的调改和工程优化绝不是简单头痛医头脚痛医脚的单项动作，它更是一个综合治理的系统工程，本质上的目的是要实现商业体未来某时间段的领先和发展，打造自己的独特性，抢占属于自己项目的客群市场，即主动的挖掘客群需求体验，构建和客群之间的良性交互生态系统。
