3月23日，乘上物业股东风的合景悠活，首份业绩报告中的“盈利能力”与“第三方项目”引人注目。
2020年10月30日，合景悠活登陆香港资本市场后，经营规模迅速扩张。截至2020年末，在管面积由2019年底的2160万平方米增长488%达到1.27亿平米。同时年内，合景悠活实现营业收入约为人民币15.2亿元，同比增长34.9%。
“我们今年非常有信心（再管面积）达到2亿平米的目标，问题不大，收入预计在2021年大概也有1.5倍以上的增长，未来三年将有10倍的在管面积增长。”孔健楠在业绩会上自信地表示。
此外，上市使得合景悠活募集到充足的资金，据此前招股书显示，募集资金的60%将用于收并购及投资。合景悠活透露：“截止到2020年末，拥有现金及等价物共计29.6亿元，在支付了润通及雪松公司的收购款项之后，仍有15亿元的资金余留，将为之后的持续扩张和发展提供良好的现金支持。”并表示，“正在进行积极的外拓和收并购，未来三年过程中，外拓与收购比例将是一半一半的水平。”
与此同时，合景悠活在管面积中来自于第三方的比例达到了85%，另外通过轻资产输出的模式为第三方商场提供服务，并在开业后持续提供租户管理、营销策划等营运服务及物业管理，以获得可观利润。
值得注意的是，在业绩发布期间，合景悠活提到母公司合景泰富的频率也不在少数。
成绩单“强劲态势”
合景悠活公布的上市后首份年报显示，公司全年实现毛利润6.4亿元，毛利率同比提升4.8%到42.1%。其中，归属于股东的净利润为3.2亿元，同比增长74.7%，剔除上市费用等一次性费用后，实现核心净利润3.5亿元，同比增长86.4%。每股基本及摊薄盈利为人民币19分，同比增长72.7%，建议派发2020年末期股息每股人民币6分。
面对这份成绩单，合景悠活将自己的盈利能力描述为“强劲态势”“不断增量”。
从收入数据上看，合景悠活两大业务于年内均实现快速增长，住宅物业管理服务收入按年增长39.9%至10.62亿元；非住宅物业管理及商业营运服务收入按年增长24.4%至4.55亿元；两者的收入贡献分别占集团总收入的70%及30%。
盈利能力的背后离不开收入结构的变化，合景悠活表示：“我们的收入结构正在不断优化，2020年社区增值服务同比增长86.6%到2.9亿元，商业营运服务收入同比增长126.9%到9661万元，实现了更高质量的发展。”
据介绍，2020年合景悠活围绕美居业务、居家业务、社区团购、房屋租赁等方面开展增值服务，取得了社区服务收入2.9亿元，同比增长86.6%，年复合增长率达到65%，在住宅物业服务中占比达到27.3%，同比上升6.8个百分点。整个社区增值服务的用户均消费达到了1000元，在一定程度上提升了合景悠活的盈利空间。
另一方面，毛利率更高的商业收入占比提升拉动了整体利润率增长。截止2020年12月31日，合景悠活的项目已经分布广州、上海、北京、成都、苏州等65个大城市，覆盖了中国的15个省，形成了以华南、华东为核心，扩展至中西部的区域布局。其中华南和华东两个区域的在管面积占比达到了61.7%，贡献了总收入的65.7%。
此外，合景悠活补充道：“关于未来毛利率的提升，主要是包括在收并购整合以后，我们会在大湾区、长三角地区形成区域协同效应，通过对整个流程的整合，以及项目密度的进一步提升，对成本和费用实现有效控制。同时把增值服务能力输出到被收购公司，整体收入和毛利率水平将会稳中有升。另外继续开发IT赋能和中后台的建设，将会有效管控成本以及实现降本增效。”
但值得注意的是，截至2020年及2019年12月31日止年度，在合景悠活的营业收入中，合景泰富集团及其合营企业、联营公司及其他关联方分别产生7.57亿元及5.28亿元的收入，占比49.8%、46.9%。
由此看来，合景悠活在未来成长的独立性方面仍有待提高。
第三方轻资产输出
对于拉动毛利率具有一定优势的商业板块，合景悠活管理层透露，“其实提供的基本是第三方业务，毛利率在公司来说是100%。”
财报披露，2020年，合景悠活开始通过轻资产输出的模式为第三方商场提供开业前定位、招租等服务，并在开业后持续提供租户管理、营销策划等营运服务及物业管理。
据悉，其中一个位于唐山的13万平方米的商场项目，现在已处于在建阶段。在该项目中，合景悠活在前期负责招商、设计、顾问、咨询建议等开业准备工作，收费定价约为300块每平米。在项目后期，合景悠活会继续负责商场整体的经营管理、物业管理。其中一部分收入来自经营服务部分，一般按照20%-30%的收入或利润比例来进行收取。另一部分来自物业服务费收取，约为全年物业总成本的15-20%。
合景悠活向观点地产新媒体解释道：“这个服务是纯粹的轻资产服务，几乎没有任何成本投入，所有运营成本、改造成本、人力成本等等，相当于所有收入基本上完全转化为利润，所以说这个收入是非常高效和有效的。”
同时管理层预料：“未来，预计每年在商业和写字楼业务会落地合作至少五个（轻资产）项目，这是我们的一个短期目标，而且也会随着每一年业务的增长，目标会进一步提升。”
一位商业地产业内人士分析称，“轻资产的本质是服务。核心是通过充分利用外界资源，减少自身投入，将自身资源集中于产业链利润的最高处，从而提高公司盈利能力，但需要有持续的品牌效应。”
目前主流的商业轻资产模式有三种，一种是以运营商核心，投资机构为财务投资人的类资管模式，以万科为代表。第二种是以投资机构为核心，运营机构作为受托管理人的基金模式，以铁狮门为代表。第三种则是集运营与投资为一体，运营机构同时作为投资管理人，打通投资建设、运营管理与投资的全产业链模式，以凯德为代表。
显然，合景悠活的轻资产模式类似“万科系”。
这种轻资产模式虽有利于快速扩大规模，但对于上市不到一年、规模有限的的合景悠活来说，不论是包括投资和管理在内的目标考核，还是处于关键枢纽的融资管道，都对其提出了一个难度不小的挑战。
以下为合景悠活2020年全年业绩发布会及投资者会问答环节实录：
现场提问：2020年公司收入的增长快于利润的增长，同时毛利率大幅提升，请问主要原因是什么？
孔健楠：2020年是合景悠活上市元年，收并购业务等业务积极展开，在管面积超额完成了目标，所以我们对于未来的增长是非常有信心。
关于毛利率方面，我们可以看到整体毛利率分为两个部分，一个是住宅，一个是非住宅物业管理及商业运营，住宅板块毛利36%左右，较去年同期有所上升，大概在1.5个百分点。非住宅物业和商业运营部分55%左右，较去年同期有较大幅度的上升。
这里面主要来自于几个原因：住宅物业板块，合景悠活服务的住宅物业基本上都是属于一二线城市，大湾区和长三角，经济比较发达，住宅面积水平比较高的区域我们提供非常优质的住宅服务，所以收费单价都是在3块，给了我们基本毛利率的空间。随着在管面积增长，区域三方在管面积在提升，提供了非常大的规模效益。与此同时对于IT系统的应用，以及中台数据开发和使用给我们带来非常强的降本增效的结果。
大家可以看到2020年增值服务占比有所提升，得益于线上线下服务系统的联动，以及对业主满意度的提升，所以住宅板块毛利率有所提升。商业这部分主要来自两个方面，一个是我们本身商业商场，物业管理费在80块以上，写字楼管理费也是在35块钱左右，这部分给了我们较高的毛利率空间。
同时随着在管商场运营两到三年以后，商场的运营效果非常好，同时对于它的成本和收入成本控制非常有效，比如说在疫情期间，我们通过对不降低用户体验的情况下，对能耗进行分区控制，让成本管控非常有效和迅速，这些都给我们带来了成本的节约。
另一方面在商业方面，随着整个商场在当地的声誉和受欢迎程度的增长，增值服务开展非常迅速，比如说收费水平，活动开展频次都开展得非常快，这方面毛利率提升是比较高的。综上，住宅和商业业务在稳定开展，毛利率也有信心将来会保持稳中有升的态势。
现场提问：在规模上合景悠活快速增长，想请问公司在第三方竞标的策略上怎样，与同行相比公司在竞标方面外拓有什么优势？
杨建波：目前整个行业都在整合的浪潮，我们必须要抓住机会实现快速增长，这是对公司和对投资者负责的态度。与此同时我们也会积极提升自身的外拓能力，形成一个成熟扩张的路径，就是一线物业从业人员搜集信息，集团进行赋能一线，可以看到今年一到二月份，我们通过外拓已经获得了300万平方米的面积，主要集中在中西部和华东区域。
外拓的竞争从三方面看，第一个悠活在大湾区、长三角、中西部、环渤海深耕多年，我们的定位是非常清晰的，中高端。我们在行业内形成比较好，非常好的品牌效益，也有非常好的市场口碑。开发商聘请悠活作为物管公司可以提升楼盘整体形象，帮助其进行更好的品牌宣传和营销。
第二方面悠活建立了完善的品质控制体系，通过标准化的手段不断提升服务效率，我们每年都有聘请第三方机构调查客户满意度。塞普的调查结果显示，2020年悠活客户满意度上升了4个百分点，到了90分。同时我们看2017-2020年，公司保留率接近100%，充分证明了业主对我们的服务品质的认可。
第三方面，除开传统的基础的物业管理服务之外，我们还通过E合平台为业主提供衣食住行，全方位跨业态的增值服务，让业主享受到便利的生活体验。
孔健岷：还有优秀的商业运营能力，在商业外拓方面我们具有很大的竞争优势，这个是目前我们在洽谈的几个写字楼、商场方面，我们在这方面会体现出来我们良好的商业运营能力，所以这一点在未来的竞争中，相对于除了旗下很多医院、学校以外，这方面对竞争公建有良好的基础。第二个通过悠活的商管公司对商业综合运营能力，商业的拓展也是具有很大的优势。
现场提问：孔总一直认为合景泰富被低估，去年悠活上市元年，股价上升不是很多，未来是否会出现退股等情况？
孔健楠：首先公司管理层一直秉持着对投资人以及股东非常负责任的态度，我们也在积极发展业务，大家可以看到上市之后整体规模也实现了非常好的增长，完成了到目前我们的整个在管规模已经达到了1.27亿平方米的水平，所以总体规模达到非常好的变化。股价因素受非常多行业外部的影响，公司会结合市场实现整体长远的发展，而不着重于短期对股价的波动，对股东以及投资者长期的利益最大化为考量。
现场提问：公司今年会在什么城市投资，考虑什么因素，有多少个新的项目？
徐锦添：第一个我们已经建立了以大湾区、长三角、中西部为核心区域的战略地域布局，未来我们会在上述区域进行进一步的外拓还有进行收购一些与我们业态或者是与我们服务能力有互补的物业公司，区域上面来看我们会在上述区域拓展。包括从2020年的数据来看，华东、华南这两个核心区域的收入以及利润占比已经超过了60%，是我们战略性核心区域布局，未来会围绕过往已经形成成熟能力的区域进行扩张。
第二个考虑的因素会非常多，会考虑整个的面积，以及它在当地影响力情况，包括是不是具有品牌知名度，项目持续性是不是很强，我们会综合考虑多方面因素之后决定是否去进行这样的合作或者是收购的情况。
新的项目方面，我们储备的项目非常丰富，可以支撑未来高速的增长，所以我们非常有信心去给到投资人，包括股东以很好的增长回报，包括其实整个在管面积也是从此前的公告1.6亿平米上升到了2亿平米的水平。
现场提问：请问管理层对于合景悠活的定位和未来发展的期许是怎样的？未来地产与悠活在哪些方面可以资源共享？未来三到五年管理层希望悠活成长为怎样的一家企业？合景悠活目前形成了多元业态的布局，下一阶段发展重心是怎样的，未来各业态在面积和收入的比例是怎样的？
孔健楠：集团对悠活定位是一个全业态的，在布局方面希望是重点在商业发展领域去拓展的一个集团。
另外在布局方面，希望在一二线城市，核心城市，三四线核心城市布局。
在管理面积方面，今年我们已经达到了2021年达到了2亿平米，我希望这个速度发展每年增长35—45%的比例，我希望很快能够达到，希望能够通过两三年时间能够达到4亿平方米的管理面积。这样的话我们可以挤进头部企业里面，这是我们管理方面的优势，管理面积争取达到的。
第二在管理方面，我们重点在商业，商业方面我们因为在管的一个写字楼、商场，包括共享空间，包括其他在管酒店这方面，说明我们在这方面具有其他人没有的优势。我们业态方面很全，这方面的优势希望能体现出来，在外拓，包括在自营管理方面，这是我们一个重点布局。
现场提问：公司在上市的几个月后兑现了对投资者的业绩增长的目标，实现了超额的规模增长，不知道后续收并购有什么计划，会有持续的扩张计划和向收并购项目进行落地吗？
杨建波：目前有五个收并购标的正在洽谈当中，累计面积有5000万方，三个公司总部位于上海，一个总部位于深圳，还有一个总部在佛山，佛山项目公建项目为主。这五个项目相对来说我们目前确定性比较高，我们也在积极的洽谈跟沟通的阶段，希望争取尽快落地，跟大家分享好的消息。
现场提问：关于物业行业大家都提出了较高的增长速度，公司也提出了较高的增长目标，能否从各业态的角度拆分一下公司未来每个部分的增长速度和情况？
杨建波：关于面积扩张来看，基于2020年在管面积超过4100万平方米的水平，在此基础上我们预计未来三年我们会实现8倍左右的规模增长，所以到2023年我们整个规模实现了跨越式的增长。其中具体来看，2021年会在2亿左右，此后每年增速保持在35-45%左右，从业态来看，住宅和非住宅比例会维持在7：3的情况。由于非住宅中有包括商业板块，而商业的整体利润率，包括单价来看，都会更加的出色和更加优秀，所以预计在收入以及利润板块中，非住宅的板块会进一步的占比提升。
孔健岷：补充一下，主要是住宅方面不说了，因为母公司提供了对外拓展这方面，有序的进行，而且不断在拓展，这方面最近我们看到一二月份拓展了3000多万，接下来面积拓展，住宅面积的拓展和空间拓展，我们也要求同事们加大力度。主要是商业方面我想说说。
旧改项目今年陆续增加商场、写字楼的服务，这方面有效的补充了商业方面的管理面积。第二个就是有400万的旧改商业面积，这部分有一些陆陆续续在开工阶段，所以未来一到三年里面我们这块增长非常大，这里含了商场、写字楼，还有部分管理上的长租公寓。
第三个经营收入方面，除了围绕衣食住行内部原有的业主的消费增长外，我希望是跨业态的合作，比如说我们跟社区养老这方面我们实施了一个康养，另外还跟新生优选这方面的合作，在充电，换电池这方面的合作，新生优选是一个社区团购。还有一个是在刚刚说的养老，还有社区团购以外，我们还有其他方面的合作在洽谈，比如说一些保险，比如说其他方面的业态，我们都是跟一些在区域的头部企业合作。比如说家居服务，拎包入住，我们跟其他方面也在合作。这方面以前合景很少做这块，未来这一块，这几个大块的业务增长，如果建立了合作关系以后，这部分的收入增长会非常快速，也提升了我们整体的盈利能力。
