陈军或许是地产界热爱古诗词的第一人，作为绿地香港董事局主席，每年的全年业绩会上他总会以诗句开篇，今年也不例外。
一句“东风何时至，已绿湖上山”，陈军在作别极不平凡的2020年之余，也在暗示春天的到来。
然而，过去的这一年，绿地香港的销售目标未能如期达成，留有遗憾，而并购广州绿地带来的“后遗症”依然不能忽视，最直接的便是财务指标的变化。
3月25日晚间，绿地香港公布了2020年度业绩报告。于去年末，绿地香港完成收购广州绿地100%股权，根据会计准则列入公司2019年财报中进行同期比较。
其中，绿地香港重述前的财务指标变化可以反映公司过去一年的表现，总的来说以增长为主，而重述后，即并入广州绿地后绿地香港的财务数据则出现下滑，广州绿地资产包或许还有点“烫手”。
数据显示，2020年，绿地香港总收益337.34亿元，较经重述后的2019年减少约8%，毛利润录得82.49亿元，较重述后的2019年金额按年减少约24%，净利润录得34.59亿元，较重述后的2019年金额按年减少约39.43%.
此外，报告期内，绿地香港归属于母公司净利润录得26.08亿元，较重述后的2019年金额按年减少约32.84%，该年度毛利率为24.5%，较上一年度减少五个百分点。
但若对比重述前的2019年情况，绿地香港去年的毛利润同比增长51%，净利润同比增长14%，归母净利润同比增长5.42%。此外，近三年绿地香港的净利润年复合增长率为32%，归母净利润年复合增长率23%，毛利润年复合增长率41%。
陈军解释，由于结算过程中存在毛利润相对较低的项目，同时2019年的毛利润较高，形成了一个“剪刀差”。副总裁陈增立补充道，未来毛利率会控制在25%-30%之间，预期还会有更进一步良好的表现。
总体来说，剔除广州绿地的影响后，绿地香港仍保持业绩正增长。另一方面，从负债表现看，绿地香港依然有值得可圈可点的地方，比如2020年底净有息负债率为49%，有息负债平均融资成本5.5%，现金短债比为1.3，偿债压力较小。
“历史性突破”
在陈军致辞结束后，绿地香港董事会秘书雷雨就公司情况作了详细的汇报，其中让人较为关注的是，绿地香港去年在土储表现上较为积极。
对这家中型房企而言，绿地香港对规模的渴望还是较为强烈的。
雷雨介绍道，2020年绿地香港通过集团的注资战略勾地、合作并购和公开市场多元化的方式获得了54个项目，新增土储1215万方，新增货值达到1496亿元，新增项目的物业类型65%以上是住宅，区域分布在广东70%，江苏浙江近20%。
“这是绿地香港历史性的突破，在土储是没有过这样一次性的跨越式增长。”雷雨感叹道。事实上，这也是得益于收购广州绿地后获得了较大体量的资产包，去年新增土储中，通过收并购获取的比例占到74%。
去年10月12日，绿地香港以72.6亿元代价收购广州绿地全部股权。截至去年上半年，广州绿地于广东省持有35项物业，其中29项物业位于大湾区。
此次业绩会上，绿地香港的管理层也详细列出了一组数据，上述收购的35个项目，总建筑面积在833万平方米，归母建筑面积712万平方米。其中广州有15个项目，12个并表，另外三个广纸项目、云都会项目和保利大都会项目不并表。
在陈军看来，母公司将资产注入到绿地香港有非常重要的意义，母公司也希望绿地香港做到千亿级规模，因此未来不排除有更好的资源注入，绿地香港也会审慎选择注入的时间和方式。
报告期末，绿地香港的总土地储备为2700万平方米，项目数量110个，权益比为86%，平均楼板价在3864元/平方米，其中一二线及省会城市占比为64%。
可以看到，绿地香港的土储分布仍属于比较集中的，主要在长三角区域和泛珠三角区域（大湾区）。按土地投资金额看，绿地香港在广东、江苏、云南和浙江的投资占比分别为42%、26%、11%及12%。
随后问答环节，陈军表示，绿地香港今年整体投资集中发力点仍是以大湾区、长三角为主。“过去在山西的项目已不是我们重点关注区域，可能会逐渐退出，将更多精力集中在长三角、大湾区，今年投资规模预计在200亿至250亿左右。”
而对于22城双集中供地政策，陈军的看法也略有不同，他不认为在这非22个城市当中就没有比这22个城市好的，反而其他城市有很多投资机会，这些都依赖于公司对经营质量及投资的把控，向管理要效益。
事实上，在去年加大了投资力度后，绿地香港并不能快速将其转化为销售业绩，离目标完成情况还差“临门一脚”，类似的情况也曾发生在2018年和2019年。
去年年初业绩会及年中业绩会上，绿地香港陈军均表示，该年销售目标为550亿。最新业绩显示，2020年绿地香港合约销售额545.35亿元，按年增加约13%，2018-2020年这三年的销售复合增长率约19.9%。
陈军也谨慎起来了，他提出2021年的合约销售目标为600亿元，同比仅增长10%。其中，全新开盘的占比为21%，加推占比51%，其余为旧货。
若按照可售货源区域划分，绿地香港于长三角及大湾区各推出300亿元的可售货值，于江苏和广东分别占31%，云南13%，浙江和广西则占11%。若按类型来划分，住宅和商办分别为77%及23%。
“房地产+”战略
2019年，绿地香港明确提出“房地产+”的业务战略，布局文商旅、医康养等地产项目。两年过去了，这些地产之外的多元化业务究竟发展得如何？
陈军也看到了纯粹简单的住宅房地产市场竞争激烈，因此他希望能整合资源，在不动产方面寻找另一条发展路径，这对绿地香港来说也是一个新的发展空间。
据观点地产新媒体了解，绿地香港在“房地产+”形成四大板块，包括产业园区、健康产业、长租公寓以及资产管理。
其中，绿地香港在长租公寓方面，目前已建立自主品牌和产品——“菁舍”，通过“长租+短期”的经济新酒店运营模式，以“菁喜社”为载体的社群化运营，实现规模化的发展。
其表示，未来长租公寓将输出上海、深圳、南宁、南通，布局一线及新一线城市，未来公司预计在3-5年能够开发管理35万间的长租公寓。陈军说，“菁喜社”是轻资产运营，收益率非常好，ROE回报率达到15%。
此外，绿地香港已经成立产业发展集团，产业园区包括教育、医疗和科创，具体到项目上，2020年，绿地香港的上海绿地教育园区整体开园，形成教育+艺术+文创产业链集群，招商租金高于周边2-3倍。在医疗方面，昆明H1健康产业园于去年11月开园，悦医汇广场已完成招商70%，出租率达到81%。
去年绿地香港通过绿地健康平台，与高瓴资本旗下专注于医疗健康领域的垂直基金惠每资本达成战略合作，以“基地+基金+运营”的模式打造健康产业园。
绿地香港表示，以“1947”的战略打造大健康产品体系，即1个产业主体和产品品牌，9项子品牌，4大会籍产品，7个业态。其中，专注于认知症照护的莫朗福克斯公馆入住率100%，昆明旅居公寓与养老公寓会籍体系正式启动。
管理层还提到，将会在上海虹桥、无锡和昆明再进一步复制推行莫朗福克斯公馆。
对于大健康产业，陈军的想法是，未来会作为集团一个重要的增长极，不排除未来在一定时间考虑分拆几个板块上市，一是绿地健康即大健康板块，第二个是产业园运营。前者是轻资产管理的模型，后者是含有基金运营的模型。
以下是绿地香港2020全年业绩发布会问答实录：
现场提问：绿地香港今年的具体拿地计划和购地标准是什么？2021年，公司有一笔美元债到期，这笔美元债的再融资计划及上半年是否有更新发债计划？
陈军：今年的确随着中央的调控，整个土地供给市场发生了变化，今年两会非常明确提出要进一步推进积极财政政策，货币政策相对是稳健方向。因此，绿地香港今年整体发展仍然以大湾区、长三角为集中发力点，过去在山西的项目已不是我们重点关注区域，可能会逐渐退出，将更多精力集中在长三角、大湾区。
中央提出22个重点城市当中，实际上绿地香港直接相关的大概也就是10个城市，主要是在长三角、大湾区，这是我们重要发力点。同时，围绕着这些城市以及附近的城市群也是绿地香港重点布局方向，但这些地方尽管没有受到中央的窗口指导，但我们认为随着产业和经济协同发展的大背景下，这具有很强的空间。
我们会积极在这些区域进行布局，整体投资规模今年预计会在200-250亿左右的土地发展规模上。
第二关于债，过去几年我们非常慎重控制负债率，绿地香港的债务结构在最近几年进行了比较大的调整，境内占比已达到将近85%-90%的比例，我们是有意去压缩了境外债。当然，今年我们最终是否继续以美元债和外债的发放形式，这取决于价格，因为我们绿地香港在境内有非常充足的贷款余额可以申请，这样我们会在债务结构上还要进一步优化，保障公司整体的利益。
陈增立：关于发债方面，我稍微进行补充。公司整体资金状况是较好的，境外债会根据市场情况，目前我们发的额度是充裕也是齐备的。另外，近期波动主要更多是因为包括美国以及全球的财政和货币市场本身出现了动荡，包括十年期的美元债以及收益率的大幅提升。我们会更多关注市场状况，伺机而动，会做好各方面相应的准备工作，假如我们想要发，随时就可以启动，主要是这样的安排。
现场提问：绿地香港2020年的毛利润和净利润有略微下降，原因是什么？公司未来结转毛利润如何？第二个问题，公司如何判断目前地产行业格局？如何看待房地产行业未来短、中、长期的发展势头？第三个问题，如何看待22城集中供地政策，对绿地香港有什么影响？公司以后的拿地政策是否会有变化？
陈军：毛利率是下降了几个点，这在结算过程当中，有一些项目相对毛利率偏弱，同时也是和2019年相比，当时的五里桥毛利率非常高，所以这里面是有一个“剪刀差”，这是两个主要原因。
绿地香港在精细化运营管理当中是以终为始，从一开始拿地模型会一直作为考核项，到最后这个圈划完，这是闭环管理，这在绿地香港里面是非常严格和严谨，所有考核都是以这个为主。所以毛利润完全可以控制在25%-30%之间，这是未来的目标，这也是绿地香港在选择投资项目时的重量考虑。
至于投资，我们必须要顺势而为。第二，我们在拿地的时候有一个非常重要的指向要求，比如预售条件、土地款支付条件、资金监管条件、城市项目贷款的发放条件、个人按揭条款的要求/个人按揭贷款发放标准和要求，以及最终项目的交付时间、节点。
在这个排序当中，实际上每一个对IRR、ROE直接产生影响的要素都是绿地香港重要考量目标，这会在绿地香港投资委员会和联席会议上作为重要的决策目标，会完全按照投资委员会决定的模型作为考核，最后会形成绿地香港的经营成果，这是绿地香港在投资方面是如何来做选择的。我们每周大概都有20-30个项目经过筛选完后再到投资委员会，投资委员会再对这些项目进行细分，最终决定进行投资的项目可能仅仅就是1-2个项目。
关于房地产行业中、短、长期的发展判断，未来，我们定义房地产投资是进入了一个风险投资时代，即并不是很多项目一定就能够确保有很好的收益，特别在在投资决策的非理性背景下，同时又有地方政府的临时政策调整，这些都会对企业的经营产生非常大的影响，这个时候如何做好精准的研判，审时度势来做好房地产投资决策，这是非常重要的。
第二个方面，我认为中国房地产行业仍然有非常大的发展空间，这个“空间”在哪里？过去二十多年甚至之前更多是满足于建筑和居住空间的打造，未来，我认为是在空间里面更多是生活质感的追求，需要有丰富的生活内容和情感。将来，随着物联网的不断补充，我们的社交、居家生活会更丰富精彩。举一个例子，最近绿地香港在一些城市有推超大露台的建筑，受到市场的热棒等，在这些方面我们认为还有很大的空间。
因此我觉得，我们希望这个行业不断向上发展，而不是恶意竞争，把产品去向下走，这条路是会越来越窄的，如果我们不断靠降价、降低成本、降低造价去进行恶意市场竞争，我认为绿地香港是走出一条不断通过自己的技术创造、科技引领以及在健康宅领域符合碳达峰、碳中和的要求。下一轮的竞争一定是在这方面，能否走出不一样的道路，我相信市场是有很大的空间。
第三方面是在不动产运营上要切合国家经济发展的方向，从中央不断推出长租公寓，我们最近做的“菁喜社”，是轻资产运营，收益率都非常好，ROE回报率达到15%。切中一线城市、青年人的生活需要，也使我们迎来很好的空间.同时,我们和惠每资本和德国医疗机构打造的健康产业园，这是地方政府、也是中国对生命科学在下一轮赛道里面要找到更好的空间，我想这也是中国经济增长的重要方向。
另外，我们在科技产业园方面也是积极推动，这也是国家提出来科技兴国新战略，因此我们会发现未来在这些空间里面会有更多的产业发展机会，这会给我们的不动产运营带来新契机。在运营过程中也可以感受到，昆明滇池的销售已达到81%，我们新的H1健康城已达到70%多的入住率，未来我们在配合地方政府组建基金参与到企业的投资当中，和惠每投资基金的收益也会有很好的表现，现在这支基金都已经封闭了，所以未来绿地香港相信在整体综合资源整合的条件下，同时助力不动产运营，这也是一个新的发展空间，所以在纯粹简单的住宅房地产的竞争格局里面，我觉得还是要做好审慎的投资。
现场提问：2020年，公司完成收购母公司湾区公司的重大收购交易，对公司有什么战略意义，母公司还会有进一步的资产注入计划吗？
陈军：我相信资本市场、媒体对这起收购非常关注，实际上绿地香港一直和绿地集团要面对投资者和媒体的重要议题是我们两家同为上市公司，如何更好地去区分。
首先，在这个行业里面可以容纳很多巨头，所以从行业的发展空间里面，大家都是大棒善舞，都有自己的一番天地。我认为大湾区资产注入到绿地香港，有两个非常重要的意义，第一，这是对绿地香港管理层整体上市公司运营体系的充分肯定，我希望绿地香港能够行稳致远，这是我非常愿意用的一个词。从一开始的20、30亿的规模慢慢走到今天，绿地香港一直希望为股东和社会创造更好价值，这也是为什么我们连续5年会给股东较好的分红。应该说，绿地香港无论是在企业文化还是在精细化管理当中都得到集团的高度认同，事实上，光注入资产没有好的运营管理，也很难走得更远、走得更久。
第二层意义是，绿地香港持续提出非常明确的战略定位，即近几年集中精力聚焦在长三角、大湾区两个核心区域。通过这一次的注资，也有利于绿地香港打开非常好的发展窗口。在这个基础上，绿地香港立足于这两个区域会有更好的发展前景。
当然也不排除未来我们有更好的一些资源的注入，当然对于集团和上市公司来讲也是会审慎选择注入的时间和方式。从集团层面非常明确的态度是，希望绿地香港首先要成为绿地集团的领头羊和排头兵，在集团的板块、版图当中，也希望绿地香港做到千亿级以上的规模。
现场提问：公司当前的资金安排是如何的？“三道红线”会不会对集团产生影响？
陈军：对于三条红线而言，无论在资产负债率、有息负债率、现金短债比方面绿地香港一直控制得比较好，集团内部本身也是一直压得比较紧的。从集团（绿地控股）层面来讲，今年2月份就已经提前实现了一条红线转绿，有息负债总额度也下了将近60多个亿，负债率和剔除预售账款的资产负债率是持续回落的态势。因为集团公司（绿地控股）是多元化的综合性结构，已经不是纯粹的房地产企业了，房地产的业务已占绿地集团的一半不到，因此有大部分的业务是属于房地产之外的业务，业务均衡收入，应该说在政策上也不能一概而论，我们也在和央行进行积极的沟通。
陈增立：我稍微再补充一下，关于资金方面，首先，绿地香港的整个财务结构是非常良性的，因为净有息负债率只有49%，现金短债比只有1.3，偿债压力并不大。第二，我们本身现有的融资渠道非常畅通，目前在手已批未放的银行贷款非常多，而且银行分布非常广，不仅有四大行、国有行、全国性的股份行、地区性银行和我们都有合作，所以各方面的合作深度非常大，会根据项目的进度进行提款，这是有一定的匹配关系。
在融资方面，之前的表外融资，我们基本上是未用，因此我们隐形杠杆、融资杠杆基本上没有，我们也没有信托。下一步我们还会逐步的拓展包括供应链、应收应付、境外银团、发债等渠道，这些都是非常有效的补充。可以看到，公司报表的少数股东权益方面相对是比较小的，有一些动了隐形杠杆的，大家可能会注意到有一些公司在少数股东权益方面量是比较大的，有一些是带境外机构类型的存在。
第三方面，这些年公司非常重视经营活动现金流，打从项目开始就进行强有力的现金流考核，所以闭合状况非常好，在日常的收支过程中严格践行以收定支、以存定贷，把公司的良性、中长期的良性健康发展放在非常重要的地位。所以现金流，去年有490亿的回款，今年预期是530亿的回款，这个量是非常重要的，它会支撑我们经营活动现金流会是可预期、可达成，会是非常的充裕、健康。
另外，还有我们的土储有2700万平方米，而且都是处在长三角、大湾区的核心城市，这是含金量的所在。所以我们认为从资金的整体铺排和运营来讲我们预期是健康良性的，而且是能够应对包括我们下一步的发展需要。
现场提问：2020年公司现金流的情况，以及对2021年现金使用的大概安排是怎样？目前债务结构以及主要的境外融资渠道和整体的成本情况如何？
陈增立：去年公司销售收入的流入是489亿，借款融资方面，银行加债券流入145亿，这是整个流入部分。流出部分，支付股利约6个亿，土地款支出192亿，归还借款149个亿，税费61亿，销售及管理费用27亿，建造费用201亿，利息14亿，这是2020年的情况。
2021年的预排，从收入来讲，销售收入流入是528亿，借款融资流入约125亿。支出部分，股利7亿，土地款240亿，归还借款含股东借款的归还100亿，税费59亿，销售及管理费用28亿，建造费用194亿，利息16个亿，整体2021年净现金流是流入11亿，应该说整体流入流出的平衡以及内在的结构，是一以贯之进行保持。
目前，基于2020年末外币有息负债占15%，人民币有息负债占85%。短期和长期来讲，短期有息负债111亿，占45%，长期有息负债是136亿，占55%。从短期有息负债来讲，账面上货币资金有140亿左右，现金短债比大概是1.3。
绿地香港的平均融资成本年化5.5%的水平。去年成功组建了境外银团，利率水平非常低，因此，多元化的融资渠道以及融资成本管控，我们与金融机构之间有非常好的互信关系，因此融资结构和安排是相对合理的状况。
现场提问：公司截至2020年底的全口径跟并表口径的已售未结是多少？这部分已售未结对应的利润如何？
陈增立：2020年末的并表口径已售未结是900亿左右，毛利率水平会保持25%-30%之间。毛利率表现跟具体项目的周期到结转是有一个时间，2019年可能在很多房地产公司实际上是表现出一种比较峰值的状况，因为2016年、2017年获取的地穿越周期的比较多，另外还跟业态跟区域分布有关。绿地香港的毛利率水平应该会在保持在一个比较良性的水准，因为我们对项目运营的把控和利润要求非常严的，也在强化相关费控和成本，因此25%-30%没有什么问题，在过程当中还会不断进行相应的优化工作，预期还会有更进一步良好的表现。
现场提问：公司布局的大健康产业初见成效已有较好的口碑，未来是否会考虑在大健康产业单独上市呢？
陈军：这个板块我们会作为一个重要的增长极，未来我们会分拆几个内容，一个是绿地健康即大健康板块，第二个是产业园运营。同时，产业园里面还包括教育园区、科技产业，这个和健康不一样内容不一样，一个是轻资产管理的模型，一个是含有基金运营的模型，这两个板块将来都是作为绿地香港重点关注的，不排除未来在一定时间我们会有考虑上市的动作。
