金源新燕莎MALL开业之时，因为它高达68万平方米的营业面积，也因为这是一种从国外学来的新的营业方式，所以到底它能不能做起来，能不能盈利，遭到很多人的怀疑。
两年的发展对于这样一个新事物而言，只是一个市场培育期，这个巨型MALL的品牌、布局和功能的调整还没有完全到位，经济效益也有待继续提高。
艰难挣扎
金源MALL在规划定位的偏差，已经成为业内的普遍共识。在国外，Shopping Mall的发展是伴随汽车在家庭的普及所带来的交通方式的变化而形成的，大型Shopping Mall往往在郊区选址，但是路网的发达是必备的条件。虽然普遍远离城市中心区但是对交通的易达性要求颇高。同时，经济的发展还带来消费观念的转变，集合多元化业态的商业模式给消费者带来的除了极大丰富的产品更多的是服务体验。现阶段，在中国拥有68万平方米超大体量的商业体，便捷的公共交通是必备的条件。由于商业模式的相对先进，选址较为边缘化和大量的停车位形成了金源MALL的落客系统，但是在公共交通方面却显现出了劣势，这也正好击中国内消费模式的软肋。
不出业界专家的预期，体量巨大的金源MALL在开业之初就遭遇了困境，开业一年后已经有一些最先进入的商户选择退出另谋出路。曾经在金源MALL负责招商的知情人士告诉记者，为挽回局面，当时开发商曾经采取降低租金，缩短租期的方式来降低经营门槛，吸音商户。但即使这样，仍然有大量商户撤离金源MALL，可见当初的经营状态之差。最差的时候一天的客流只有区区几百人。与周一到周五日客流20万周末日客流30万的预期相比，经营的窘迫可见一斑。金源MALL很多商户到现在还是一年租约的短租合同，这些都是巨大的商业风险所带来的不安全感造成的。但对于商业业态缺乏层次的深层原因，主要还是商业运营商的急功近利思维。金源MALL开业后，虽然创造了一个奇迹，因为这么大规模的商业体能招商到80%以上，可见投资商和运营商的实力。但同时也显示出，投资商和运营商出于减小市场风险的考虑，尽快将商场招租消化。
经营之困
当金源MALL被千夫所指，成了商界的反面例证时，更多的视线转移到了开发模式和资金运作的层面上，金源MALL是否在商业运营窘迫的同时却成为资金运作的成功之作，业界有不同的声音。
首先，金源MALL在规划、立项方面更具备主动性和易操作，同时商业地价成本更容易承受。有相关专家层分析指出，金源MALL的体积庞大，但成本并不像想像的那么高。有专家指出世纪城整体项目在开发拿地的时候，由于大型商业项目的存在，可以得到地方政府的支持，而获得一个最低价或优惠政策。
另外，而金源MALL作为300多万平方米住宅大盘世纪城的商业配套部分，金源MALL提升了住宅部分的认可度，对住宅销售起到有利的支撑。
金源MALL的开发商曾经对外表示，金源MALL的开发成本为38亿元人民币，其中银行贷款为10亿元。对此，房地产业界分析，金源MALL在开发链中，建筑等环节为开发商所有，在开发期已有收益计入。营业面积50多万平方米的金源MALL，通过与几家大的零售企业合作，建立了相对稳定的租赁回收渠道，后期商业经营压力小。中国商业地产联盟理事长荀培路也曾表示，商业地产开发过分依赖银行贷款，特别是大型商业设施，动辄十几亿元或者是几十亿元。而在国外，商业地产通常是通过基金来运作。
初现曙光
金源MALL正经历着成长初期的阵痛，也在尝试着管理运营模式由表及里的自我变革。在一些业内专家看来，金源MALL需要进行商业调整是非常关键的。权威商业专家、中国人民大学商学院博士生导师、中国商业经济学会副会长、北京市商业企业管理协会副会长黄国雄教授认为，大型商业体人气、商气的集聚，有一个过程。达到一定的程度，才能够稳住商气，稳步发展。一年之内，属于磨合期、考验期。比如金源MALL，可能刚开业两三个月火一点，后几个月就会变得平淡。金源MALL在调整功能结构、商品结构、业态结构方面的工作非常重要，是否能度过考验期的关键环节。
金源MALL号称地上地下车位总计10000个，在开业之初，诺大的停车场零星的泊车直白的述说着金源MALL的萧条。现在，金源MALL充足的停车位对消费者来说正在产生越来越大的吸引力。如果说金源MALL当初的定位有些超前，那么随着经济的发展，它的商业特征正在逐渐成为运营的优势。现在，去金源MALL看电影和吃饭的人很多了，但是购物的人还不是很多。一个经常光顾金源MALL的顾客告诉记者，同时，记者从金源MALL商家中了解到的另一个情况是，对于水电、保安、清洁等物业服务，商家的满意度比较理想。
对于金源MALL未来发展的优势，黄国雄认为有三：首先，北京作为一个国际性的大都市，还要迎接2008奥运会，应该有大型购物中心这种商业形态；其次，住宅与商业的结合开发，既可以解决一定的人气和周边居民的基本购买力，同时促进住宅项目的升值与销售；第三个是金源有着非常好的政府关系，比方说金源MALL有可能成为规划中地铁的上盖。
金源MALL主力商业运营商铜锣湾集团董事长陈智也认为，从长远来看，金源MALL因位置和充足的停车空间的关系，在北京是绝对无可替代的。同时，由于国家实行宏观调控，其他的MALL很少有做起来的。在陈智的计划中，希望用半年的时间来进行商业方面的调整。
陈智表示，作为一个大型购物中心，金源MALL需要一个调整期，虽然在招商的时候一些商户跟市场需求不能完全接轨，但作为一个大型购物中心，它的定位和优势就是规模大、综合性，而不是档次或种类的定位。
（来源：蓝筹地产评论）
