2021年2月16日，京东物流向港交所呈交了上市申请文件。虎嗅2月23日《深扒京东物流家底儿》一文进行了较全面的分析。5月2日，港交所公布京东物流耹讯后资料集，除将财务数据更新至2020年末，还披露了一些有意思的信息，比如3月10日高瓴和华平向“京东物产”注资7亿美元。
京东集团玩转物流资产的思路已经完整呈现。能把200多亿物流资产玩成“一鱼三吃”，中国互联网公司达到这个“段位”者绝无仅有。#有高人#
根据最新消息，京东物流将于5月17日至5月21日启动招股，5月28日上市。计划发行10%股份募集35亿美元，估值约350亿美元。
一鱼三吃之一：以储备代运
早年“通达系”服务的槽点很多。2007年京东将首轮融资所获宝贵资金大部分砸进物流。
“自营+自建物流”有助于提高用户的购物体验，京东藉此与阿里错位竞争，终于“杀出一条血路”。
2011年推出“211限时达”，如今京东商城90%订单实现“当日达”或“次日达”；2014年在上海启动“亚洲一号”，如今京东在22个城市运营32座“亚洲一号”。
截至2020年末，京东物流体运营900多个仓库及超过1400个云仓，总面积2100万平米。物流相关岗位雇员总数达24.2万名，其中配送员19万。
许多人拿京东物流与顺丰对标，其实它们是完全不同的物种。
谷歌希望“用户停留的时间越短越好”，顺丰何尝不是如此。包裹在快递公司手里时间短，占用仓储资源就少、时效性好、利润越率高，一举多得。单位营收对应的仓库面积，足以说明快递公司的管理水平。
2020年顺丰营收1540亿，是京东物流的210%。而顺丰仓储面积仅为486万平米，不到是京东物流的23%。在营收相等的情况下，京东物流占用仓储面积是顺丰的9.1倍。
令人吃惊的是，京东物流招股文件称还将兴建大型定制仓库、增设县级仓库。
京东物流仓储面积超大，因为它最早是为京东自营业务服务的履约部门，其业务逻辑与快递公司相反。
用户在其它电商平台下单，快递公司揽收，包裹才踏上奔向用户的旅程。
京东自营则要先行采购，然后依据运营经验及优化算法做出需求预测，将货物调拨到位置理想的“区域配送中心”（RDC），进而分拨到“前端物流中心”（FDC)。到此为止，用户还没有下订单！
京东自营用户下单后，商品在距TA最近的RDC/FDC出库，发往7280个配送站中的一个，由19万小哥中的一位完成“最后一公里配送”。
其它电商平台，商品从卖家出发，跨过千山万水，方能送达用户。京东自营的商品从FDC出发，距用户直线距离或许只有几十公里。
假如某啤酒品牌成为京东物流“一体化供应链服务”的客户，可将商品从遍及全国的工厂或经销商库房送至一个或多个京东仓库，进而配送至目标市场周边的仓库。
京东用“当日达”“次日达”树立了“送货快、体验好”的品牌形象，不靠飞机/高铁抢时间，而是“以储代运”。
集中资源设置仓储可谓“神来之笔”，用最少的投资带给用户最好的体验。没有当年大建特建仓库，就没有今天的京东，也没有明天的京东。
以储代运、靠用户体验“打天下”，是京东物流的“第一个吃法”。
一鱼三吃之二：服务性收入
京东营收分为两大部分：商品销售（即自营）和服务（包括物流、广告及其它）。2020年京东7458亿营收中，商品销售收入6519亿，占比87.4%；服务收入939亿，占比12.6%，比2016年高4.7%个百分点。
尽管服务收入占比只有十几个百分点，却是整个京东取得盈利的关键。
假设京东自营毛利润率为10%（财报没有披露）。鉴于竞争充分而且消费者货比三家十分便利，电商平台产品进销差价不会太高。特别是京东主营的3C产品标准化程度高，“毛利润率10%”已是偏高的假设。
根据这个假设，2020年自营毛利润为652亿，占京东毛利润总额的60%；服务毛利润439亿（毛利润率46.8%），占京东毛利润总额的40.3%。
服务业务以八分之一收入贡献了四成毛利润，但实际贡献更大。
自营业务履约开支（与美团外卖配送费用性质相似）是“不得不花的钱”，将之剔除计算出的毛利润更为合理（通用会计准则对毛利润没有定义）。
剔除履约开支，2020年自营业务毛利润为165亿，毛利润率2.5%（2019年为2.8%)；利润总额亦降至604亿，439亿服务毛利润占比达72.7%。
当“京东物流”渐成金字招牌，京东顺势向平台第三方商家开放物流体系。
2015年，京东推出“仓配一口价”服务。2020年，“物流及其它收入”达404.5亿，占服务收入的43.1%；“平台及广告服务”收入535亿，占服务收入的56.9%。
2020年，京东物流营收734亿，其中394亿来自京东集团及联系人，占总营收的53.8%；340亿来自外部客户，占比46.2%。
“外部客户”的意思是与京东集团没有股权关系，目前京东物流的绝大多数用户要么是京东自营的供应商，要么是第三方卖家。
京东物流主打“一体化供应链服务”，2020年来自大股东京东集团的394亿收入都属于这类服务，占“一体化”服务收入的70.8%，较2019年低2.8个百分点。
2020年“一体化服务”外部用户5.3万、户均支出31.3万元。京东集团没有披露第三方商家数量，但5.3万户这个数字占比肯定很小，“一体化服务”的渗透率有很大提升空间。
京东物流为第三方商家提供“一体化供应链”服务，除直接贡献营收和利润，还有另外两个功效：
一是提高用户从第三方商家购物的体验，进而提升京东商城整体品牌形象；
二是为京东集团其它业务输送客户，比如京东物流服务对象有很大概率成为数科金融服务的客户。
一鱼三吃之三：资本运营
截至2021年末，京东已支付255亿用于购买土地使用权、建设仓库及购买仓储设备。
京东有史以来投入物流建设的资金，略高于“三大视频网站”每家一年烧掉的钱！
但京东没有腾讯、阿里那样强劲的现金流，255亿已是竭尽全力了。京东只能将资金集中投向仓库建设，在干线运输等环节倚重外包。
物流业务独立运营，通常是将相关资产、业务注入其中。好比“长子自立门户”，分得一部分家产。不料京东却在这个环节“玩出了花样”。
2018年成立的“京东智能产业发展集团”（京东物产），是京东集团旗下“基础设施资产管理及一体化服务平台”。京东物产的核心职能是持有、开发、管理京东物流设施，支持京东物流。
京东物产这个儿子也没拿到“家产”，而是用大价钱买，还着实让“家长”赚了一笔：2019年、2020年，京东集团分别出售79亿、48亿物流设施，共计收回127亿元。2019年，京东集团净利润也才11.9亿，处置物流资产的收益达38亿。2020年处置物流资产又获16亿收益（其中出售未完工物流赚4.68亿）。
京东物产向京东集团收购物流资产的资金来自何处？
2019年2月、2020年1月京东物产与新加坡政府投资公司（GIC）先后成立两只基金，拟将价值160亿的物流设施实施售后租回（随完工随出售）。
2020年下半年，京东物产又与GIC及穆马达拉投资公司（MIC）成立一只规模30亿的基金，专门收购未完成物流设施。2020年12月完成一笔出售，将在完工后租回。
“售后租回”是“高阶”资本运营手段。京东物产用基金的钱向京东购买物流资产，反过来租给京东使用。京东售后租回的物流资产，在资产负债表中列为“经营租赁使用权资产”，京东物流向“家长”交租获得使用权。
京东投资255亿形成的物流资产的所有权、使用权分成“三节”，京东物产持有、京东集团租回，再转租给京东物流使用。
京东物产这个物流资产管理平台，还有另一重想象空间：2021年3月10日，京东物产向“高瓴资本”和“华平投资”发行A系列优先股，预期融资7亿美元。
高瓴、华平的介入，让人们看到京东物产公开发售信托基金的前景。
京东自建物流形成的资产，首先用于提升自营业务的用户体验，造就了京东集团；然后为第三方商家提供服务，推高京东整体营收、增强盈利能力，还造就了估值350亿美元的京东物流；最后搭建出一个资管平台，京东再也不用“从牙缝里”挤钱投资物流了。
京东商城是“花盆”，京东物流是“盆景”。花盆大、盆景才长得大。反过来，盆景也为花盆增色。
