五一期间，西安“老菜场市井文化街区”正式进入试运营阶段，建国门综合市场持续三年的改造宣告完成。西安人熟悉的“老菜场”开始以“新网红”的姿态出现在大众视线里。
“微更新、轻改造”的改造理念下，建国门综合市场在保留菜市场原貌的同时，引入了极具个性的墙体插画、涂鸦，风格鲜明的咖啡馆、酒吧、手工作坊以及各类艺术展吸引着众多年轻人前往拍照打卡。
也正是由于上述“网红”元素加入，建国门综合市场呈现出了完全区别于之前的状态。可以说，完成了从60分的及格水平到80分的提升。
据了解，建国门综合市场建成于2000年，地处西安城墙东南角，占地面积超近7000平方米，是西安城墙内最大的综合性菜市场。在改造前，建国门综合市场与多数菜市场并无区别，主营各类农产品，市场环境一般，客群多为中老年人。
事实上，国内菜市场改造案例并不少见，打造网红文化，吸引年轻客群也是菜市场改造的常见思路。那么，同样以此为改造出发点的建国门综合市场有何特殊之处呢？《第三只眼看零售》认为，有以下几点值得关注。
其一，就改造思路看，建国门综合市场“微更新、轻改造”的理念，区分了中老年人与年轻人对菜市场的需求和作用。在改造中，并未寄希望于吸引更多年轻人买菜，进而提升业绩。而是通过全新业态、文化打造吸引年轻群体。最大限度平衡了年轻人与中老年群体差异化需求。
其二，就改造目的来看，建国门综合市场改造并未局限于菜市场，而是联合多家企业对周边环境进行整体改造。进而打造出了以菜市场为核心，集休闲娱乐，餐饮消费为一体的“市井文化街区”。
其三，就改造方式来看，建国门综合市场用“叠加”代替了“改造”。整个改造并非对菜市场原有业务的升级，而是以菜市场为核心向周边扩展，引入全新业态。在“保留居民原有生活状态”和“菜市场市井风貌”的前提下寻求增量。
选址、商品优势显著
但环境变化倒逼变革
受线上冲击及疫情影响，当前菜市场普遍面临客流下滑、销售下降问题，但建国门综合市场的生意较为平稳。
一般来说，菜市场的辐射范围为1公里，但建国门综合市场辐射范围达到了5公里。目前日均客流超过6000人，疫情期间客流最高达15000人。稳定的客流量下，市场摊位出租率、营收都得到了保证。据了解，建国门综合市场目前商铺和摊位可以被称作一铺难求。
能够吸引周边5公里范围内消费者前来购物，建国门综合市场的竞争优势十分显著。首先，就区位因素来看。建国门综合市场位于市中心区域，且靠近城墙，周边公共交通方便。其他区域消费者前往购物便捷。
同时，建国门综合市场周边多为住宅区且以事业单位、国企职工家属院。通常，这类消费者收入中等，在购物时对性价比较为看重。加之空闲时间较多，因而做饭、买菜频次高。也正因如此，他们在生鲜购买上更倾向于选择菜市场，保证了建国门综合市场的客流。
其次，就运营来看。商品层面上，建国门综合市场商品品类全价格低，对消费者而言购物方便且性价比高。
《第三只眼看零售》了解到，建国门综合市场商品品类涵盖蔬菜、水果、肉类、水产品、干货调料、半熟食、餐饮以及服装百货等，市场内还有茶叶、白酒以及眼镜店等。可满足消费者一站式购物需求。
此外，菜市场严重的同质化竞争也迫使商户提供质优价廉的商品。在商户众多的建国门综合市场，面对同一种蔬菜消费者有几十种选择，他们可以直接对比商品价格和质量，从而挑出性价比最高的商品。因此建国门综合市场菜价低于市场15%且质量较好。
就市场环境来看，建国门综合市场最大限度保留了菜市场本身的“烟火气”，消费者可以随意挑选商品、骑车在市场内穿行也可与商户讨价还价。这种其他业态乃至多数一二线城市菜市场并不具备的特征，恰好符合老年群体的购物需求。
可以说，与其他业态相比，熙熙攘攘的烟火气是菜市场最大优势所在。但不断变化的市场环境并不允许建国门综合市场维持现状。
一方面，城市发展对市容市貌打造提出了更高要求，原本“脏乱差”的菜市场被明确要求整改。另一方面，受线上渠道影响，菜市场原有客群正逐步流失。从发展的角度看，建国门综合市场也必须找到新的业务增长点。
因地制宜打造市井文化
拓展业态寻求增量
2018年年底，建国门综合市场举办了“白菜大会”，此次活动除邀请商户与消费者参与，同时还邀请了咖啡店、书店以及文创企业参与其中，共同打造了融合多个业态的市集活动。
“白菜大会是建国门综合市场改造前的一次营销试水活动，当时活动效果远超预期。”建国门综合市场负责人告诉《第三只眼看零售》。
白菜大会可以被看作是建国门市场改造的一个新的起点，而从这次活动也不难看出建国门综合市场的改造思路，即在菜市场原有业务不变的情况下引入新的业态，以期达成拓展客群、吸引年轻消费者的目的。与此同时，建国门菜市场也提出了打造文商一体的“市井文化街区”改造方案。
在改造上，建国门综合市场并非亲自操刀，而是将改造交由西安世界之窗在地商业有限公司负责。此团队之前曾成功改造西安“老钢厂”，具备改造经验。据介绍，此次改造核心在于“加”和“换”两个维度。
所谓“加”即引入新的业态，增加商户。一个背景是，建国门综合市场是由原西安市平绒厂改建而来，此前除平底面积被开发为综合市场，其他厂房、员工宿舍长期空置。因此，建国门市场改造的第一步即充分开发利用这些闲置区域。
在这个过程中，建国门综合市场引入20余家新的商铺，随后引入了咖啡馆、酒吧、摄影工作室等新业态。
所谓“换”即更换原有同质化严重的门店。《第三只眼看零售》了解到，建国门综合市场外的沿街铺面主要售卖面点、卤制品、干果炒货等，与市场内业态重合率高，对提升客流上的作用不大。所以在改造中建国门综合市场引入了咖啡店、酒吧、民宿等符合年轻人需求的门店。
上述举措扩大了经营面积丰富了经营业态因而建国门综合市场营收得到了有效提升。
除业态的拓展与更新外，文化打造也是建国门综合市场改造的关键所在。在建国门综合市场内随处可见的彩绘涂鸦、网红打卡点以及定期举办的各类艺术展等，其目的都是为了打造独特的文化属性。
此外，在“市井文化”打造上，建国门综合市场并未选择单兵作战，而是联合“省委印刷厂”“秦岭航空机械厂”等多家企业，对市场所在的信义巷进行整体改造，增加集群效应扩大市场影响力。
《第三只眼看零售》认为，建国门综合市场的改造真正做到了因地制宜，充分挖掘了自身潜力。
首先，建国门综合市场占地面积大，空置厂房数量多，有引入新业态的空间。其次，市场周边有“西安事变”纪念馆、碑林博物馆、永丰坊等景区且距钟楼较近，客流量大。加之，市场位于城墙周边，高层景观较好。因而，保留原有菜市场文化，并在此基础上打造潮流文化，发展商业、旅游具备先天优势条件。
也正是由于建国门综合市场改造方案契合周边环境，符合自身特点因而这一改造在短期内取得的了显著成效。
年轻客群增加
改造效果初步显现
建国门综合市场改造负责人告诉《第三只眼看零售》，市场改造涉及改造、招商、运营三部分。前期三者共同推进，截至今年五月改造部分工作基本完成。
现在，进入建国门后就可以看到“老菜场市井文化街区”的指示牌和宣传板。顺城路边的门店大都变成了颇具格调，风格鲜明的饮品店、美甲店。
另一方面，菜市场周边墙体挂上了梵高画。市场入口的楼梯被重新上色，原来800平方米的水果大棚屋顶设计成了大幅了抽象彩绘画，并在市场3楼设置了专门的拍照点，此外，空中廊桥、天台景观区、城墙书店都成了年轻人热衷的打卡点。
事实上，毗邻城墙的区位优势，为商家提供的营收增长是相当可观的，树岛就是典型例子。树岛是一家位于建国门综合市场天台的咖啡店，但其主要营收来源并非售卖咖啡，而是提供拍照场地的收费。
由于和城墙高度一致，在树岛咖啡能够轻松俯瞰城墙内外，拍照效果极佳。因而很多人选择来此拍摄婚纱照、写真，尽管拍照收费较高，但很多时候仍需排队等位。
就目前来看，改造后的建国门综合市场满足了原有中老年人与年轻消费者差异化需求。有效规避了改造过程中原有客群流失问题，同时提升了年轻客群数量。
可以说，建国门综合市场的改造效果已经初步显现。建国门综合市场负责人冯杰告诉《第三只眼看零售》，目前建国门市场的客群年龄已由原来的60岁降至20岁左右，年轻消费者带来的客流增长近30%。
“之前很难在附近看到年轻人，晚上7点后周边基本就没人了。但现在年轻人明显变多了，街区生意也有明显好转。”建国门综合市场外的奶茶店店主说道。
实际上，传统菜市场改造已经成为共识，但准确把握改造尺度，平衡原有中老年客群与年轻人需求并非易事。风格鲜明的网红菜市场势必会吸引年轻人，但牺牲“烟火气”就意味着原有客群流失。但另一方面，单一的菜市场环境提升并不能起到拓展客群的作用。
面对上述问题，建国门综合市场给出了自己的解决方案。尽管受限于区域、面积以及物业归属问题，菜市场改造的经验难以直接复制。但《第三只眼看零售》认为，建国门综合市场的改造对同类型企业仍具有参考价值。这一价值体现在，在寻求市场增量的过程中，运营方肯定菜市场业态价值。改造聚焦、重视原有业务，但又不局限于菜市场本身，充分挖掘并发挥出了自身的潜在优势。
“除基本的卖菜外，未来我们会在目前改造的基础上为周边居民提供更对的观光休闲娱乐设施和社区共建活动，开展电影放映、诗词大会等文化活动。不仅要吸引消费者过来，更要留住他们，让其有机会消费。这是菜市场打破当前困境的最佳方案。”负责人冯杰说道。
