破解商业地产难题 博美模式创造5赢

近年来，由于近郊卫星城市温江、华阳、都江堰、新都等的地价及房价相比成都明显偏低，其房产行业呈如火如荼之势，城市板块也随着郊县的新社区建设不断地扩大。就在近郊卫星城市住宅开发如火如荼之际，商业地产却成为了众多开发商的老大难问题，出租率不高、业态散乱、运营能力差导致换手率高，投资者的观望情绪愈加浓厚，这给卫星城商业地产带来巨大营运压力。而博美正在启动的“大成都”计划，不仅能解决商业地产老大难问题，还将创造五方受益的共赢模式。

　　住宅火热 商铺冷飕飕

　　据相关统计数据显示，今年1~9月，成都市区的商业营业用房明显供大于求，空置55.13万平方米，增长29％，其中空置期在一年以上的“滞销房”和 “积压房”为23.95万平方米，增长33.9％，并呈不断上升趋势。同时商业用房销售价格与租金之间倒挂的趋势也日益明显。据统计，2003~2006 年，商铺售价上涨了30％以上，而租金仅上涨10％左右。

　　在温江、华阳、郫县、都江堰、彭州等卫星城市的许多大型商业项目，都能发现 “旺铺转让”“熟铺急转”“招租”等广告，有的大门紧闭，有的经营惨淡，顾客寥寥，其出租率和租金单价根本无法满足投资回报。因此，开发商更愿意将资金投入到相对稳妥周期更短的住宅开发上。然而有居就有商是必然的规律，因为消费者在近郊卫星城买房图的就是环境好，房价低，如果由此产生的生活成本和时间成本剧增，则会令购房者得不偿失。如果没有繁荣、便捷的商业支撑，那住在新城就是一句空话。同时，对政府而言，没有繁荣的商业支撑税收和解决就业，也是城市规划建设的大忌。

　　郫县博美 新模式引关注

　　继本报上周报道了成都博美与郫县西都会签约一事后，引发了成都周边城市开发商、政府的高度关注。据悉，目前西都会项目已经进入施工阶段，西汇城市建设有限公司将按照博美的要求修建规划3万平方米共4层营业大厅的大型商场，预计完工时间为2008年8月。同时，该项目的经营规划和招商工作也将全面启动，当项目竣工交付使用时，博美将保证商场招商的完成，确保卖场同期开业。

　　“郫县定制模式”确保了项目开发商的美誉度和项目自身地产价值的提升，并为政府引进上亿元的投资，解决2000人以上的就业难题，开业当月就能实现金额不菲的稳定税收。

　　5赢模式 破解商业地产难题

　　郫县“西都会”营运模式为卫星城市大型商业项目的营运提供了一个实现政府、开发商、消费者、经营商家和营运商5方持续受益的共赢模式———

　　政府欢迎：配套新城 繁荣商业

　　商业项目的开发是城市建设和发展的需要，也是对土地资源的最大价值的利用，是城市现代与否的标志。缺乏商业亮点的城市无疑是城市建设的失败，缺乏商业的城市无疑也会给当地的税收、就业问题带来难点。

　　据郫县副县长陈赋介绍，在未来3年内，郫县将全面改造为“亲切宜居，独具魅力的文化新蜀城”，随着轻轨、地铁、快速公交（BRT）等交通体系的完善，成都市区将迅速与郫县实现无缝连接，郫县将成为更多的购房者的首选目标。

　　为了让更多人在郫县安居乐业，郫县县委县政府围绕新城区建设进行了大量政府规划配套以及对招商引资企业的服务举措。高度重视第三产业的发展，博美的进入，不仅能长期稳定地为地方财政增加每年上千万元的固定税收，解决2000人以上的就业难题。更重要的是博美的进入，将带动整个项目乃至区域经济的发展，为城市经济发展注入新的活力，更能加速郫县新城建设步伐。

　　郫县政府非常欢迎博美这样有实力，投资意向明确，项目真实的优势服务业入驻郫县，他们将提供更便利、快捷的手续，更优惠的税收政策，更完善的政企服务，不断优化投资环境。

　　开发商欢迎：定位明确 不断增值

　　城市建设需要“可持续的和谐的发展模式”。对政府和城市规划而言，大型商业项目的开发是城市建设和商业繁荣的需求，也是对有限土地资源的最大化和最有价值的利用。然而，由于自身缺乏对大型商业项目的营运能力，开发商更愿意进行住宅项目的开发，或选择以短线为主的小型“底商”销售赢利模式，而不愿进行大型商业项目的开发。即便是大型商业项目的开发，都是先修建、化整为零销售后再进行招商，这样的后果是，产权分割后小业主众多，不利于集中规划，为后期大型商业项目的引进带来难点。

　　而博美定制式商业的进入，将开发与招商一体化，使项目在开发前期就有了明确的商业定位。同时博美运作经验使商业楼盘得以长期稳定地发展和不断地增值，商铺租金逐年递增，使开发商在拥有物业的同时，能获得逐年递增的长期经营效益，从而实现地产价值的最大化。而经营的红火口岸的成熟，也能为以后产权的分割出售带来更为可观的利益。

　　消费者欢迎：

　　就近购买 省时省心更省钱

　　作为家居产业链消费的前端，博美的进入，首先满足了外移城市人口对家居装饰的需求，在当地就近买到和成都相同的家居装饰产品，享受到和成都博美一样的优质服务，省去了家装过程中多次往返成都的奔波之苦，节约大量时间、精力和金钱。

　　建材经销商欢迎：

　　强势运营 首选平台

　　成都各大周边城市并不缺少好品牌好产品，但大部分的中高端家居装饰消费却仍然辗转成都，究其原因最根本的就是：缺乏强势的经营平台，临街而市的销售模式受商铺面积、周边环境等因素的影响，无法建立品牌形象店，好的产品缺乏好的展示，形象大打折扣；其经销级别自然无法提升，因而价格更高，服务质量却远远低于成都市场。

　　博美的进入，无疑为建材品牌提供了解决这些矛盾的有利平台。作为成都最早成立的装饰卖场，博美拥有强势的品牌和市场号召力。无数品牌建材商在博美做大做强，博美也因此赢得了“市场之中的名牌，名牌首选的市场”的美誉。

　　当然，在各方共赢的前提下，博美也将通过经营管理获得应有的利益。

　　周边城市群商业地产

　　期待强势营运商

　　而要形成新的商业中心，就必须要有能活跃区域商圈经济的大型商业项目，必须要有好的定位和好的营运管理商。博美作为有着11年成功营运经验的管理商，其被业界津津乐道的博美模式的最大特点就在于：资源的整合能力和地产价值的提升能力。

　　我们都知道，做商业地产，把一楼做活容易，把二楼、三楼甚至更高的楼层做活不容易，而要带动整个项目乃至区域商圈经济的活跃更是难上加难。而博美，恰恰能够做到这点。

　　博美经营业态是整合了数百乃至上千家小零售商家的所有资源，调动了所有入驻经销商的资金，随着市场的不断成熟，租金单价能做到170元/平方方左右， 3~4楼的租金单价甚至高于临街商铺，呈年年上涨的趋势，能满足开发商和投资者的商业回报；而博美业态与百货、IT、电器通讯商场的最大区别就在于后者对商圈和口岸具有较强的依赖性，而博美不仅可以不择口岸，对新商圈新口岸有极强的自我塑造能力；同时，博美还能支撑3~5万平方米以上多楼层的超大体量商业楼盘。

　　相关链接

　　1996~2007年

　　博美11年经营数据扫描

　　1996年博美经营数据：

　　博美场内租金：一楼60元/m2，二楼38元/m2 ，年交易额不足市场总额的20％；

　　沿街商铺：60~80元/m2 ，明显高于博美。

　　2000年博美经营数据：

　　博美场地租金：一楼150元/m2 ，二楼100元/m2，年增长率30％，居装饰市场租金单价之首；家装年成交额突破5亿元，占家装市场的70％，材料市场成交量突破20亿，占材料交易总额的40％以上；当年，从博美走出了上百位百万富翁。

　　沿街商铺：60元/m2，博美1楼租金单价已明显高于沿街商铺。

　　2003年经营数据：

　　博美年交易额达到30亿元，占材料市场的50％以上、家装市场的70％以上。租金单价以15％的比例逐年递增。

　　2004年，博美引入资本大鳄禾嘉股份，并开始在全川启动连锁拓展计划。2004~2007年，博美相继在攀枝花、绵阳、南充、宜宾、内江等二级重点城市建立了连锁直营和加盟商场，经营面积达30万平方米，形成了11年博美10店连锁的格局。