珠三角商铺投资：发掘惠州商铺成长潜力区域

发掘惠州商铺成长潜力区域 惠州城市大开发如火如荼，热点片区商业地产蕴藏巨大投资机遇 

　　核心提示 

　　近年来，伴随着惠州产业升级和城市大开发，惠州房地产市场迎来新一轮开发高潮，万科、中信、合生创展等地产大鳄齐聚惠州，百万平方米的大盘不断涌现，商业步行街、社区商业、专业市场等各类商业项目开发风起云涌。惠州成为了珠三角楼市引人注目的闪光点，成为了深圳人异地投资和置业的热点区域。 

　　买铺就要买高成长的商铺原始股。投资商铺重在收获处于高成长期中的商铺收益，处于城市大开发初期的商铺，如同潜力无限的原始股，往往低价入市，伴随着区域的发展和市场的成熟，逐步释放其价值潜力。惠州商铺的“价格洼地”催生了商铺投资原始股，惠州城市的大开发则造就了商铺的高成长空间。 

　　惠州城市大开发助推商铺快速成长 

　　哪里有开发，哪里就有商机，哪里就有高成长的商铺原始股。深圳的飞速发展，造就了其商铺年平均升值空间达到10％以上，而南山等区域2000年以来商铺年平均升值空间达到20％以上，早期的商铺投资者真正搭上了城市开发的快车，分享了大市政、大开发的红利。 

　　今天的惠州—正在崛起的珠三角下一个重量级中心城市，犹如90年代初的深圳，正处于如火如荼的大开发中。不但麦地、东平、下铺、河南岸、黄田岗、鹅岭等老城片区住宅、商业开发不断，江北中心区、仲凯高新技术开发区、大亚湾开发区等新规划的城市新区也正不断崛起。近两年，惠州百万平方米大盘不断涌现，商业项目也如雨后春笋搬崛起，惠州纺织布料城、义乌小商品城二期、金泽物流园二期、港惠新天地二期、数码第一港、康盈广场、东湖花园ShoppingMall及各类社区商业等等纷纷面世。据不完全统计，目前惠州在售在建的商业项目近40个。 

　　伴随着惠州城市的大开发，房地产投资者也收获了大开发带来的高成长回报。如惠州义乌小商品城一期商铺一楼均价仅1.3万元／平方米，伴随着江北中心区开发的成熟，该商品城的商铺已上升至近2万元／平方米，不计租金回报仅年升值回报就高达近20％，商铺升值潜力直逼深圳南山。 

　　惠州的商铺均价与深圳相比具有高达5－10倍的价差。惠州诱人的“价格洼地”，如日中天的开发，造就了遍地流金的房地产投资沃土，也造就了收获高成长空间的商铺原始股。 

　　江北片区汇聚城市人气 

　　目前，惠州正从沿江城市向沿海城市转变，“北优南拓”是惠城区城市发展的主基调，“北优”即重点发展江北片区——惠州行政商务区（CBD）。江北新区是惠州城区未来发展的主要方向之一，是惠州未来的城市中心，也是惠州市的行政、文化、商务办公中心。 

　　江北中心区：惠州的行政文化中心。江北的地位如同深圳的福田中心区，是惠州市的CBD。江北中心区目前正处于如火如荼的大开发中，区内市政府、会展中心、体育馆、博物馆、图书馆、火车站、惠州汽车北站等市政和交通配套完善。同时，江北中心区也是惠州公园最多的片区。完善的市政配套将承载惠州较核心的行政、文化资源，为江北未来聚集人气提供优越的条件。 

　　江北中心区：惠州的中央商务区和名宅区。区域内双子星峰国际、德赛大厦、信合大厦、盛丰商务大厦、凯宾斯基酒店等地标性写字楼和五星级酒店云集，是惠州重要的商务区；城市花园、奥林匹克花园、碧水湾、嘉和名苑、帝景湾等大盘相继开发，构成了惠州大型的名宅区。 

　　江北中心区：惠州大商贸、大流通区域。江北大型商业项目开发火爆，江北丽日购物广场、金宝购物中心、狐狸城、惠州电子城等纷纷面世，已建成有粤东地区最大的29万平方米的惠州金泽物流市场、41万平方米的惠州农产品配送中心、13万平方米的义乌小商品批发城等大型商贸物流项目。同时，区内拥有便捷的交通枢纽设施——惠州火车站和江北长途汽车站，惠州最宽敞的城市道路惠州大道横贯其中。江北片区是惠州未来发展大商贸、大流通的规划区域。 

　　短短4年间，从无到有，江北中心区由一个荒郊一跃成为惠州的CBD，变成了粤东的商贸物流中心。未来惠州中高端消费人流将不断向江北中心区聚集，为江北商圈奠定坚实强劲的消费基础。 

　　超前、高水准的规划，使江北中心区独具优势。江北城市化水平和房地产开发水准都处于惠州前列，无论是开发档次还是房价水平，都是惠州的领跑者。随着江北中心区土地的不断开发、人口的不断聚集、市场的日渐成熟，江北房地产将驶入价值成长的快车道。 

　　惠州城市三大组团齐头并进 

　　《惠州市城市总体规划（2006－2020）》纲要提出了惠州的城市性质：惠州为珠江三角洲地区性中心城市；惠州城市组团式发展将由惠城区、惠阳区－大亚湾、陈江－仲恺组团构成。同时，惠州正从沿江城市向沿海城市转变，“北优南拓”是惠州城市发展的主基调，“南拓”即重点发展惠城与惠阳城市经济干线上的金山湖片区—未来城市生态名宅集中区。另外作为新兴工业城镇的陈江片区与水口片区，将成为未来“卫星城镇”区域极具发展潜力的片区。 

　　随着惠州城市化进程的日益加快，城区范围由中心区向外不断扩大。城区开发除了最为火爆的江北中心区外，河南岸片区、黄田岗片区等片区也比较热。惠城随着麦地商圈的不断扩大和商业中心的南移，河南岸、黄田岗两个片区的开发逐渐趋热，商业地产和住宅开发齐头并进。进入2007年以来，惠州东大街、港惠新天地二期、康盈广场、窗帘布艺城等大型商城相继涌现，TCL嘉园、金田苑、麦景新苑、城市广场、东江明珠花园等住宅项目也不断推出。 

　　根据规划，陈江－仲恺片区组团将成为惠州未来城市发展的两个副中心（惠阳－大亚湾组团和陈江－仲恺组团）之一。目前，该片区已呈现出欣欣向荣的开发势头，御景华城、金茂精英现代城、金茂商业广场、格林童话世界、金宝创业家园等数十万平方米的高尚住宅、别墅、商业地产相继开发面世。 

　　随着中海壳牌石化项目建设顺利推进，大亚湾开发区迎来新一轮开发热潮。大亚湾经济开发区是整个惠阳定位于石化后勤基地中最为核心的部分。目前，大亚湾初步形成了东部的石化产业区、西部的综合产业区和南部的深水港区三大格局。据统计，大亚湾吸引了来自美国、荷兰、韩国、中国台湾等20多个国家和地区的企业前来投资，到2010年，整个石化工业区项目总投资额将达到1000亿元人民币，年产值将达到1600亿元。大亚湾汇集石化经济、港口经济、工业园经济和旅游经济四大经济产业，经济的持续发展带动了片区房地产的开发。 

　　大亚湾未来大量技术人员及商务人士的聚集将拉动片区人居、旅游、商务休闲需求，刺激房地产尤其是高端商业物业的发展。大亚湾规划了约22万平方米，以行政、金融、商务、居住为发展方向的中心区。目前，该片区推出的东方新天地商务大厦、中铭君豪公寓、凯旋居等项目，均受到了市场的认可。