近日，郭广昌旗下豫园股份发布的一份公告，宣布其下属企业“豫航产业”将与关联方以不超过400亿元参与投资航空实体企业。
随后第一财经曝出，这一航空实体企业正是处于破产重整进程中的海航控股。
复星系郭广昌的重磅出手，让海航控股重整再次掀起波澜，或许将成为又一个为人称道的战投案例。
要知道，海航旗下曾经也拥有庞大的地产帝国，经营范围遍布全国40余个省市。伴随海航债务危机以来，融创、富力、万科等都曾出手接盘航海地产的资产。
无独有偶，最近地产圈也不断传出收并购的大新闻，例如“谁会对蓝光施以援手”的话题几经反转，近期以老大哥万科收购蓝光无锡的项目而引发关注，但有关谁会是蓝光的“白衣骑士”的话题，吃瓜群众仍乐此不疲。
不止于此，自去年以来，有不少房地产公司也纷纷将手伸向外部的“金主爸爸”，扎堆引入战投，在地产圈已经屡见不鲜。
这里面不仅有三道红线压顶下的中小房企，标杆头部房企同样位列其中。
当地产凡尔赛画上句点，活得优雅固然好，吃饱穿暖活下去更重要，每个人都在找寻适合自己的“金主爸爸”。
01
房企的“金主爸爸”
分为哪几类
在房企扎堆曝出引入战投的消息里，可以将“金主爸爸”的角色分成几个不同的类型：
①来自同行的战投
去年4月，绿城引入新湖中宝近31亿港元的战投资金，新湖中宝认购了绿城中国3.23亿股H股股份，交易完成后，新湖中宝将持有绿城中国总股份数的12.95%，成为中交、九龙仓之后绿城中国第三大股东。
同样去年持续了几个月的“泰禾引战”落下帷幕，万科以24.27亿战投入股，但此次战投也设置了较严苛的条件，一切有赖泰禾债务能实现顺利重组。
伸出援手的还有外国同行，例如去年4月协信地产引入新加坡城市发展有限公司（简称CDL）成为其持股51.01%第一大股东。
来自同行的战投除了能解决赖以需求的资金问题，也能深化两家房企在的全国布局、增加土储，有利于提高公司资产的盈利能力和资金使用效率，进一步提升公司的经营绩效。
但引入战投之后，两家的企业的文化、经营理念以及风格是不是能够融合在一起更为关键。
②来自金融机构的战投
这部分战投中，最惹眼的当属以平安为代表的险资了。去年12月底，雅居乐将7个项目股权打包转让给平安不动产。恒大、富力等多家红色档房企也纷纷找上平安，希望凭借类似的方式获得资金上的支持。
在投资房企上，平安曾经创下过盈利神话，2015年入股碧桂园成为二股东，5年来盈利高达253%，平均每年赚50%。
“险资代表队”除了带头大哥平安，还有泰康。9月，去年泰康系斥资逾33亿元入局阳光城，合计持有阳光城13.61%股份，成为阳光城第三大股东。
除了实力强大的险资，还有国字头的金融机构，例如去年5月份，新华联引入了中金公司为战略投资者，中金公司是典型的国家队，曾经的“中国第一投行”。
③来自政府的驰援
在不少房企引入战投的案例中，国资背景驰援的现象比比皆是。去年闹得沸沸扬扬的恒大1300亿战投事件的终局，以深圳、广州两地国资力挺而收场。
随后，广州城投又腾出手拉了富力一把。随后的1月中旬，又有河北省政府给华夏幸福伸出财务援手“维稳”。
④来自外资机构的战投
瞄上国内房企的不仅有国内的资本，还有国际市场的资本。
今年初，美国资本集团披露旗下基金报告显示，2020年12月末资本集团增持世茂集团399.8万股，增持后持股比例为6.08%。
在2021年1月27日，资本集团也在场内增持龙湖集团214.9万股，增持后持股比例由4.99%增至5.02%。值得注意的是，其早在去年3月份便以1.24亿港元增持了龙湖350万股。
02
资本嗜血
从来不会雪中送炭
资本市场唯一信奉的原则就是盈利，在房企扎堆引入战投的背后，对战投方来说却是几家欢喜几家愁，他们有的赚得盆满钵满，有的浮亏被套。
比较典型的是平安，可能平安自己也未曾料想到，自己这样一个参与众多头部房企股权投资的绩优“金主”，会遭遇投资房企之后540亿的风险敞口。
2018-2019年，平安先后两次入股华夏幸福，共计投入资金179.73亿元，持股比例约19.2%。
彼时，华夏幸福为顺利引入平安，曾与之签订了一份对赌协议，根据协议，华夏幸福以2017年度净利润为基数，2018年度、2019年度、2020年度净利润增长率分别不低于30%、65%、105%，即2018年度、2019年度、2020年度净利润分别不低于114.15亿元、144.88亿元和180亿元。
目前来看，华夏幸福2018年、2019年净利润分别为117.46亿元、146.12亿元，前两年业绩均已达标，但 2020年前三季度净利润为72.8亿，约为对赌协议目标的40%。
如果失去平安，华夏幸福需另寻“金主”。近期，有外媒报道称，河北省政府承诺给予华夏幸福最高95亿元人民币（15亿美元）的有条件的财务援助。根据该资金支持计划，将先转账30亿元给华夏幸福，其中一部分用于偿付其雇佣的农民工工资以及覆盖其他经营费用，而剩余的约10亿元，用于兑付华夏幸福于1月20日到期的近15亿元的“16华夏债”的回售。
在过去，以险资、银行、证券等为代表的金融机构，对房企都表现出了不同程度的青睐，很大原因在于持续的市场及企业规模增长带来的稳定长期回报。
来自机构的不完全统计，目前港股及A股上市的房企中，前十大股东中有金融机构入股的已超过百余家，50强中，前十大股东中存在金融机构的数量也达到17家左右。
资本不相信眼泪，资本也是最真实的。有了前车之鉴，是主动愿意为你花钱，还是会被坐地起价，或者索性置之不理，全在于这家企业值不值得拥有。
那些拥有国有央企背景的企业，那些运营能力更佳、财务负债更均衡、利润盈利更强、土储售货更多、基本面优秀的头部规模企业，成为他们的优选。毕竟行业都在寻求资金入场，金融机构有了更多的选择，设置一个稳妥的门槛更加符合逻辑。
而合作方式上，随着监管环境日益收紧，股权融资正在取代债券融资，成为房企与金融机构合作的重要手段。未来，集团层面的股权融资与项目层面的股权前融将愈发频繁，甚至让渡部分优质项目或者土地的股权，都将成为企业忍痛“回血”的代价，这也是金融机构谈判的“筹码”。
洗牌和重组的当下，优质房企与金融资本的联系会更加紧密，而金融机构在运营层面的介入深度和博弈程度也会更加深入。更多的投资方也会设置相应条款设置回购，保障自身的投资利益。
03
房企长远发展靠自救
如果说引入战投、密集发债都是房企求生的策略，那么真正具备自我造血能力的房企才能有质的活下去。
过去房企依赖高周转冲规模，大量拿项目，坐等地价上涨房价上涨，就能获得利润。现如今，去掉赌性之后，向管理要红利，向运营要收益，说到底是给了管理者更少试错的机会甚至是不容有错。
1、因企业施策，降档发展目标不尽相同
每一轮的房地产调控，都会加速企业分化，从过去的大鱼吃小鱼，到如今，大鱼吃大鱼也成为可能。
对于实现规模的房企而言，此轮的重点是实现从规模增长到利润杠杆的均衡。目前头部踩线企业的降档方向也不尽相同，比如绿地选择先降现金短债比，比如融创和恒大选择先降负债率。
对正在冲规模的房企而言，过去几年的黑马现象已经不复存在,单纯依靠加杠杆扩张已行不通。赛道变窄，是降维深耕还是逆风博弈，企业未来的赛道在哪里值得重新探索。
对不少国企央企以及财务稳健、有竞争优势的企业而言，影响之外更多则是机遇。我们也看到，去年三四季度，不少企业逆势拿地，在一二线优质城市大量补充土地储备，在资本市场获得大量低息资本青睐。
2、向传统地产业务要利润要管理
当前环境更加考验微观房企真正的投资能力与运营能力。
用好预收账款和供应商垫资形成的经营杠杆，这两者均不会带来过多的利息支付压力。对有偿债能力且信用评级优秀的房地产企业来说，加大供应链 ABS，不近不会增加有息负债，还可以合理配置自有资金。
控制地货比，优化土储。土地占用大量资金成本，优化土地储备不是单纯的控制土储规模，而是提升土地储备质量，加强拿地测算和投资门槛，把握合理的地货比例。
销售与回款无疑是房企应对监管极其重要的一环。除了加强销售手段，优化存销比、加速去化回款、提升人均能效比、降低三费等技术指标外，坚持以客户为导向，把客户视角前置到整个产业链，也成为企业跑赢市场的关键。在这个依然拥有15万亿的交易量的巨大市场，企业的销售能力，也是客户用真金白银投票出来的。
3、多元化赛道谋求“发展生命线”
近几年，不少地产企业纷纷更名为生活服务集团或者是集团，撕掉地产标签追求多元化赛道，比如文旅、健康、科技、农业、汽车、商业、仓储物流、养老教育、绿色环保等等都有布局。
这当中，物业服务似乎成为了过去一年房企的第二条生命线。据机构统计，2020年港股上市的物业服务公司达到17家，募集净额超过460亿元。从当前来看，分拆物业上市仍是不少房企的优选，此外，房地产业链上的商业管理、代建、信息化等也在被挖掘。
房企的先天资源优势是拥有房产品和人，企业可以更多挖掘这些平台优势，孵化产业链上更多的高价值产业。毕竟,多元化路上的诗和远方，变成到手的真金白银，才让企业更有安全感。
