分拆上市公告的第66天，鲁商服务的正式入场申请书来了。
意料之中，不过比预期动作慢了些。7月2日，鲁商生活服务股份有限公司（简称“鲁商服务”）向港交所递交招股书。
近两个月以来，物企紧锣密鼓赴港递表，大多直接跳过了分拆预告的环节，直接递表搞“空降”，鲁商服务少见的提前进行了“预热”。
而谋划上市的意图，鲁商服务大约在一年前开始外露，自去年8月，其从股权到高管，再到注册资本，里里外外进行了一系列变更。如今，其全部股份由鲁商发展（600223.SH）受益。
在分拆物业的多番变动之中，鲁商服务淡化“物业”，更名“生活服务”。在业务上，也有描摹鲁商发展的意思，健康服务将融入其社区增值服务中，而鲁商发展看准的城市更新领域，鲁商服务也通过股权投资有所染指。
长久以来，鲁商发展的主营业务都是房地产开发及经营管理，但随着其收购两家医疗健康公司后，大健康在其版图中占有一定位置。目前其业务已经涵盖零售、医疗保健、金融、商务旅游及酒店开发等。
资产腾挪淡化“物业”
相比于其他民营房企分拆物业赴港IPO，拥有国企背景的鲁商服务，其“前奏”有所不同。未成立境外上市主体公司，仅在相关股权与资产腾挪梳理完成后，进行公司转制。
3月12日，鲁商服务由“有限责任公司”转制为“股份有限公司”，其名称也从“山东鲁商物业服务有限公司”变更为了“鲁商生活服务股份有限公司”。由此，鲁商服务的上市准备已基本完成。
重组前，鲁商服务由鲁商置业100%控股，而鲁商置业是鲁商发展的全资子公司。而在此次递表中，直接去掉“中间方”鲁商置业，转由鲁商发展、鲁商创新直接持股95.1%、4.9%。
而鲁商创新是鲁商发展的全资子公司，这也就意味着，鲁商服务其实是由鲁商发展掌控，鲁商发展的最终受益人和实控人均为山东省国资委。
鲁商服务的历史，可以追溯到2006年。其成立之初由山东银座久信房地产开发有限公司（简称“银座久信 ”）、山东银座商城股份有限公司（简称“银座商城”）各自持股90%、10%。
两年后，银座久信、银座商城转让各自在鲁商服务的股权予以山东鲁商置业有限公司（简称“鲁商置业”）；同时，鲁商置业向鲁商服务新增注资，鲁商服务注册资本从50万元增至300万元；2010年9月，鲁商置业再次为鲁商服务注资200万元。
去年8月25日，鲁商发展以2888.31万元的代价，从鲁商置业手中接过鲁商服务的全部股权，随后将注册资本从500万元增至1亿元。企查查显示，鲁商置业是鲁商发展的附属公司。
今年1月29日，鲁商发展又将鲁商服务4.9%的股份转到山东鲁商创新发展有限公司（简称“鲁商创新”），代价911.65万元。转让后，鲁商服务分别由鲁商发展、鲁商创新各自持股占比95.1%、4.9%。由此，鲁商服务IPO之前的股权腾挪完成，相关股权结构也定型。
此次递表，装入鲁商服务的资产并不多，其目前直接控股的仅有3家，蓝岸园林和鲁商设计是今年1月份新增投资，鲁商唐安是去年12月新增的投资。
其中，蓝岸园林成立于2008年，主要从事提供景观美化服务，此前是鲁商置业的全资控股公司。鲁商设计成立于2011年5月，主要从事提供建筑设计服务。而鲁商唐安虽冠由物业公司之名，但其主要经营业务还是在市政环卫这一块。
超九成物管收入来自关联方
不同于在境外成立“壳公司”的上市方式，鲁商服务既是上市主体又是经营主体，但其资产较为单薄。
已经在物业市场发展了15年，但较为保守的外拓步伐，使得鲁商服务的在管面积增速缓慢，且超八成都集中在山东大本营。
截至今年三月底，鲁商服务的合约面积达到2150万方，在管面积达到1790万方。其中有1940万方的合约面积，及1580万方的在管面积位于山东，分别占比90.23%、88.27%。
而在其和所有关联公司的业务往来中，鲁商发展集团的项目输入最为突出。截至2021年3月31日，鲁商服务有41个在管物业由鲁商发展集团开发，在管总建筑面积为1180万平方米，占同期在管总建筑面积的66.2%。
近七成面积占比，贡献了超九成的物业管理营收。鲁商服务的三项主要业务分别为物业管理服务、非业主增值服务和社区增值服务，而鲁商发展带来的项目，几乎承包了物业管理服务所有的收入。
去年底，其总营收达到4亿元，物业管理服务、非业主增值服务、社区增值服务的收入分别约为2亿元、1.2亿元、7896万元，分别占比50.6%、29.8%、19.6%。
物业管理服务收割了过半的收入，而其中有90%以上的收入来自鲁商发展集团开发的物业。2018年、2019年、2020年和2020年前3个月，来自鲁商发展集团开发的物业提供的物业管理服务的收入分别为1.6亿元、1.78亿元、1.98亿元和5510万元，分别占同期物业管理服务总收入的98.8%、98.7%、97.0%及91.6%。
毛利率方面，截至今年三月底，其整体毛利率为22.6%，较去年底增长了2.8个百分点，主要得益于物业管理服务的毛利率的增长。
虽然物业管理服务的毛利率有了较大提升，但在所有业务中仍处于末尾。截至3月31日，物业管理服务、非业主增值服务、社区增值服务的毛利率分别为17.3%、33.5%、23.8%。
业务“临摹”鲁商发展
鲁商服务所涉略的业务，与鲁商发展几近相同，可以说，鲁商发展战略规划也适用于鲁商服务，比如大健康、城市更新。
去年10月，时任鲁商集团首席战略官，鲁商发展党委书记、董事长的赵衍峰装出席了城市更新高峰论坛，他谈起鲁商集团的“城市更新暨城市复苏计划”，也聊到鲁商服务在城市更新上下游中的关键作用。
现年49岁的赵衍峰已经历经鲁商集团的多个高管职位，今年三月正式成为鲁商服务的非执行董事兼董事长。
实际上，赵衍峰进入鲁商集团的时间并不长，不到两年的时间便已经成为鲁商发展的董事长，而这两年恰好是鲁商发展进军大健康的时间段。
2018年和2019年，鲁商发展分别收了山东福瑞达医药集团有限公司和山东焦点生物科技股份有限公司，成功布局大健康产业。这一步棋，明显改善了鲁商发展日渐降速的营业收入。
2016年-2020年，鲁商发展的营收分别为76.46亿元、82.87亿元、88.21亿元、102.89亿元、136.15亿元。营收增幅在2018年触底反弹，从当年的6.45%增加至2020年的32.33%。
鲁商发展原本是一家区域性的地产企业，经过这一番腾挪，已经摇身一变成为“地产+大健康”的企业。
而随着地产开发瓶颈期的到来，存量市场逐渐成为房企竞赛的新蓝海。去年初，鲁商发展押注城市更新领域，赵衍峰亦是积极推动，他表示，“年初（2020年）的公司工作会上，我提出要将城市更新作为经营业务的新增长点。”
鲁商服务的物业管理自然是城市更新中的一环，为了增添其在城市更新中的分量，去年12月新增投资涉及市政环卫的鲁商唐安，又在今年1月将鲁商置业旗下涉及景观美化、建筑设计的蓝岸园林和鲁商设计挪入其中。
