提篮桥地铁3号口一出来，凯德收购近两年“重生”的双子塔随即映入眼帘。
这是一个总建筑面积约42万平方米，由2幢（东、西塔）高263米的办公楼和一体式购物中心组成的建筑。
2018年11月，凯德携手GIC以127.86亿元受让位于上海市虹口区北外滩滨江核心区域的大型综合体，独有的建筑形态令其被誉为“上海最高双子楼”。
7月10日，是北外滩来福士全面开业的日子。
上海近段日子天气多变，当天却艳阳高照。短暂的开业仪式后，我们和凯德集团管理层有个交流的机会。
电梯缓缓升至西塔56层，这里视野极好，被短暂布置成采访场所，与“东方明珠”隔江相望，可以居高临下俯瞰黄浦江的风光。
细细品味美景后，便看见陈永明、杨钦富和林建瑞三人准时来到采访间。
陈永明与杨钦富分别是凯德集团（中国）商业管理首席执行官、副首席执行官，林建瑞则是凯德华东区董事总经理。
当天全面开业的北外滩来福士，是凯德全球第十座、也是在上海的第三座来福士项目。
提及两年前投资北外滩，林建瑞表示了对这片区域的看好：“老外滩是老上海，这里可能会成为未来的上海，投资北外滩也是想得到区域发展的利好，我们投了项目以后，更感觉到区域的支持很大。”
观点地产新媒体了解到，2019年12月，北外滩来福士就曾与上海市虹口区金融工作局正式签署战略合作协议，推进北外滩来福士上海金融科技园区建设。
“落了一个金融科技平台，后期政府也帮忙引入了很多优质金融科技企业，包括京东金融、丰田金融、浦发银行等，所以我们看到金融科技的产业链在这边已经逐渐形成了。
整场采访中，凯德管理层更多提及的关键词是运营精细化。
显然，凯德已经从一个带有资产和基金管理能力的开发商，成为一个带有开发能力的资产和基金管理方。
在凯德的认知中，单纯做甲方的日子已经过去，最后能成功的只有甲方乙方的结合：“单纯做业主是没有温度的，以后希望我们的服务是有温度的，更多考虑租户要什么，只有双赢，才能长赢。”
更多的交流，则聚焦在新开业的来福士项目。
“北外滩来福士是凯德来福士3.0版：1.0版本的人广来福士是商业聚集；2.0版本的长宁来福士则是打造一个社群，把人带到线下，再融进生态圈；3.0版本跟着城市发展，再加上文化，社会的面貌，过去、现在以及未来怎么相结合在一起。”
三个版本的来福士，反映出凯德随城市发展变迁而做出的改变。
开业当天，商场人头攒动，城市集市等主题街区甚至需要排长队进场。这是为北外滩来福士定制打造的主题街区“重逢·记忆中的90年代上海”，街区将90年代的弄堂场景一比一还原，回归市井烟火气息。
在陈永明看来，凯德一直跟着时代走，以后也将继续改变和迭代，出现第四代，第五代，第六代来福士产品。
能够发现，在北外滩来福士这一项目中，更多融入了文化、艺术、潮流等元素，管理层也和我们介绍，这些正是来福士产品与时俱进的体现。
C3Museum北外滩艺术馆这个艺术空间，便是由北外滩来福士联手私立传统艺术馆御承堂共同打造，艺术馆立足传统文化，采用新媒体科技，带领消费者共同感悟中国传统文化和艺术。
“市场改变很快，我们之前不会想办一个艺术博物馆，因为出租率差，现在不是了。”
凯德的运营理念也随着时代不断改变，现在甚至可以接受租赁面积不到100%。
“剩下一些可租赁面积做什么？留着空着，还是拿来创造一个新的空间？我们的想法是把比较小面积的空间拿出来自己运营，我们有自己的运营团队，能接触到租户，知道他们的要求是什么。”
不过，在潮流前线的上海，商业竞争也异常激烈，有人血流成河，也有人最终开花结果。
“凯德深耕一个区域，也愿意做长期的大项目。”陈永明认为，商业竞争更激烈就证明有市场，但运营就更需要精细化，用“精耕细作”的态度去做。
“我们和每个团队说，最重要是看有没有客流，有客流才有人气，有人气才有销售，有销售才有租户，有租户才有希望，没有客流是没有希望的。中国有的是人，我们研究好消费者喜好，把项目运营好，环境营造好，做好服务，肯定有人会来。”
