但凡到过上海的人都知道新天地，却鲜有人知道它的缔造者——瑞安房地产（00272.HK）主席罗康瑞。
这个温文尔雅的香港商人当初可能并未想到，新天地能让他一炮而红，并成为多少年来城市旧改试图超越的范本。
他曾公开透露过，“中国新天地正等待适当时机上市”。没成想，外界再次听到新天地上市进展，已是9年之后。
2021年8月4日，瑞安房地产公告称，正考虑分拆公司的商业投资地产及物业管理及资产管理业务，并于香港联交所主板独立上市。
“新天地”是瑞安房地产旗下商业地产产品线，瑞安房地产在2012年成立了中国新天地有限公司（简称：中国新天地），并新天地系列核心商业资产打包注入，与瑞安房地产平行运营。
有业内人士分析，将中国新天地拆分上市，是罗康瑞拯救瑞安房地产低迷业绩的重要一步。
2020年瑞安房地产净亏损7.4亿元，同比跌138.30％，为近五年来首亏。期内所持物业产生的租金及相关收入为25.28亿元，其中77%来自上海。
有消息称，瑞安房地产选择摩根士丹利和瑞银安排子公司中国新天地在香港IPO，计划最快于2022年赴港上市，筹资至少5亿美元。
如果中国新天地上市，“瑞安系”旗下将有三个上市平台，瑞安房地产、瑞安建设（00983.HK）以及中国新天地。
9年上市路
早在2012年，罗康瑞就曾透露过将商业地产项目拆分打包单独上市的计划。
按照他此前所勾勒的蓝图，先成立中国新天地公司，与瑞安地产平行运营，然后将瑞安房地产开发的商业地产项目将以市价出售给中国新天地，拆分之后，“中国新天地将专注于管理、设计、租赁、营销瑞安房地产在内地的商业物业，瑞安房地产则专注于地产开发业务。”并等待适当时机上市。
根据当时的报道，注入中国新天地的项目包括上海新天地、企业天地、虹桥天地、武汉天地、重庆天地等，而按照当时的市价，这份“资产包”在680亿元左右。
搭建好上市平台，2014年初瑞安房地产为中国新天地引入加拿大投资者Brookfield，后者分两次为中国新天地注资7.5亿美元，并获取了22%的股权，这部分股权已经在2018年，被瑞安房地产以40.74亿港元的价格全部收回。
由于成立中国新天地以及为其上市做准备，2014年瑞安房地产年度股东应占溢利和年度溢利双双出现下跌。其中股东应占溢利较2013年的21.25亿元下跌16%至17.78亿元，年度溢利相对于2013年下跌8%至24.85亿元，不过其投资物业的租金及相关收入增加10%至人民币15.78亿元。
此后，通过采取轻资产策略模式，瑞安房地产维稳业绩，这个轻资产的模式，包括了出售旗下成熟商业资产。
瑞安房地产在2014年以9.65亿元出售虹桥天地酒店，2015年又以123亿元出售上海企业天地，合计回款金额超过130亿元。
在2015年年度业绩会上，罗康瑞表示“现阶段安排中国新天地上市并非充分反映其资产价值的最佳方式，决定短期内不会进行中国新天地的上市计划”，至此上市计划按下暂停键。
当前，作为瑞安房地产的全资子公司，中国新天地负责营运管理的项目包含上海新天地、虹桥天地、佛山岭南天地、武汉天地、重庆天地、瑞虹天地、创智天地在内的7个新天地项目以及瑞安办公SHUI ON WORKX产品。
此次分拆上市，罗康瑞是否会将写字楼物业的运营管理放入其中也是一个关注点。
现金流吃紧
2021年，中国新天地的IPO之路再次重启。不过重启的时机，是瑞安房地产近五年首次出现业绩下滑之时。
2020年，瑞安房地产实现营业收入45.97亿元，同比下降56%；归母净利润亏损7.4亿元，同比降138%。
瑞安房地产当前业务板块主要包括中国新天地、丰诚物业、瑞安建筑及瑞安投资管理四条线。其中瑞安建业2016-2020年，净利润分别为-13.56亿港元、-5.70亿港元、-0.83亿港元、0.79亿港元及1.39亿港元，净利润逐年增长但贡献不大。
数据显示，2016-2019年瑞安房地产的营业收入分别为176亿元、184.51亿元、248.41亿元、103.92亿元；对应净利润分别为10.88亿元、16.69亿元、19.06亿元、19.32亿元。
分业务来看，瑞安房地产2020年合约物业销售金额为211.57亿元，同比增长了69%；
商业租金及相关收入为20.84亿元，同比下滑7%，主要由上海太平桥和武汉天地的收入下滑导致，不过旗下投资物业的出租率目前都维持在83%以上，整体表现稳定。
截止2020年末，瑞安房地产持有232万平方米的写字楼物业，其中40.2万平方米已经落成并管理，持有214.6万平方米的零售物业，其中102万平方米已经落成并运营。
上海作为主阵地，持有相关物业组合172万平方米，7月22日，瑞安房地产宣布增资合营公司4.39亿元开发上海太平桥项目。
商业地产开发本身就需要大量的资金沉淀，新天地商业项目的开发周期大都在10年以上，对资金的需求可见一斑。
截至2020年年底，瑞安房地产一年内到期借贷为132.6亿元，而同期现金及银行存款合计为157.96亿元，扣除受限制部分可用资金为99.77亿元。
2021年6月，瑞安房地产发行4亿美元、票息5.5%债券，所募资金用于偿还于短期内到期的现有债务，以及后续项目开发。
资金吃紧的情况下，瑞安房地产在7月8日退回了佛山岭南天地项目的7、8号地块，回血26.53亿元。
2021年上半年，瑞安房地产物业销售额达到人民币51.32亿元，其中包括住宅物业合约销售额人民币48.98亿元和商业物业合约销售额人民币2.34亿元。
