华润置地试水商业地产 打造西单地下文化广场

20亿元操刀西单商业设施建设

　　经过屡次定位的游移和经营波折之后，华润置地投资5000万元整修的西单地下文化广场已经准备就绪，五一期间将重新开门纳客。

　　显然，在住宅项目的竞争进入白热化之时，华润置地希望能切入商业地产的经营，以获得部分长期稳定的收入。华润置地（北京）的有关负责人表示，他们预算在西单的整体投资为20亿元左右，后续大量的项目储备，如横二条项目等都是商业设施。

　　5000万元打造时尚地下广场

　　西单文化广场地下商铺建于1999年底，隶属于华润置地(北京)股份有限公司，开业以来曾与西单购物中心、中友百货等合作经营，由于没有鲜明定位，虽然地处黄金地段却在2002年租出了最低3元/平方米的低价。

　　“坦率地说，地下的商业广场在经营及商业的选择上有一些问题。”华润置地（北京）股份有限公司副总经理郭锋锐在接受采访时直言。

　　去年4月，惨淡经营的地下商铺停业，华润置地对西单地下广场投入了5000多万元进行改造。这次改造进行得较为彻底，对空调制冷系统、滚梯电梯、通道、灯光都做了非常大的投入进行改进。

　　西单地下广场一直由两大部分组成：西单购物中心和散户，由于吸引力不够，散户的类型基本没有限制，所以业态显得错乱。郭表示，这次改造的中心就是商场业态规划有了新的定位，在重新招租时，华润置地对商家进行了选择和甄别。“主要目标是那些在市场上知名度较大、与我们重新改造后定位相符、消费人群选择较为一致的商家。比如说，如果商家的客户也是定位在20岁左右、追求时尚另类的人群，我们就比较认同，而在定位上有差距的就不做选择。”

　　目前，地下广场内已经聚集了新加坡77街、运动100、屈臣士、TVSN等经营时尚品牌的商家，而一些在以前受到欢迎的老商户，如豆花庄等，也保留下来。在新的地下广场定位中，融入了浓郁的时尚和文化元素，比如街舞和交响乐等。“因为文化广场是个市民广场，所以每个周末都会有各种文化活动。找我们做活动的人很多，但我们偏重于选择文化氛围重些的活动。”

　　涉足多个商业地产项目

　　华润置地在北京持有多家商业地产的股份，如持有华威大厦50%股份、华南大厦20%股份、西单北大街西侧改造工程20%的股份。当初华润置地投资西单地下广场为4个多亿，目前追加到了5个亿。郭锋锐表示，华润估计在整体西单投资20亿元左右，目前在西单还有其他的项目储备，如横二条项目等，都是商业设施。西单文化广场地下购物中心是华润置地的第一次直接经营商业地产。郭锋锐表示，以前对西单的物业有很大的股份，但是作为投资者而不是作为管理者。文化广场是直接作为管理者来做的，今后会有更多的这种业务来做，慢慢增加出租收入在总业务中的比重。

　　记者了解到，我国目前对商业地产的开发大多还是走住宅开发的路子，开发商往往以出售商铺为营销手段，而在成熟的市场上，商业地产一般不会采用商业街出售的方式，而是采取有选择的出租方式，以避免所有权及经营权的分散带来的项目冲突，以及恶性竞争。

　　住宅开发与长线投资物业并重

　　而在土地政策、金融政策发生变化后，北京的住宅开发竞争日益激烈，空间逐步狭小，在香港市场上浸淫多年的华润置地显然打算逐步走向住宅开发与长线投资的物业并重的模式。

　　“以前我们许多物业都是卖掉的，将来我们会留一些出租的物业，长线持有，以增加稳定的出租收入，这是我们在这方面增加投入的原因。未来的一些项目，如优士阁等，我们也会保留一些出租业务。地产项目是一次性出售为主，商业项目是长线持有，每年都会有收益。从利润角度讲，我相信住宅的空间会越来越小，但零售物业是一种长期稳定的业务。”郭锋锐说。

　　一般认为，地产商经营商业也有自身的优势，可以通过改变商户来改变自我的定位，但零售企业自身要转型却是非常困难的。

　　郭锋锐透露，华润置地目前没有做超市的项目。“在未来，我个人认为有可能。因为我们将来继续做郊区的项目，可能会需要超市，超市的辐射范围很大，对商家的要求也很高，我们谈过一些，像沃尔玛、百安居等。但我们会慎重选择。因为这种大卖场，人流大，车流集中，有些地方不一定适合。”（消息来源：新京报 记者赵谨）