万科进入上海已经三十年，其主战场正从土地开发转移到存量改造上。
8月18日，万科官微发布消息，郁亮、祝九胜一行与上海市委书记李强等领导层会见，上海与万科签署战略合作框架协议。
这是万科继6月初参与上海城市更新基金之后的又一大动作。
根据协议，万科将以此次签约为新的起点，进一步深化与上海在城市更新、物业管理、住房保障等领域的合作对接。
有业内人士向观点地产新媒体表示，在整体方向上，上海的城市更新正从“顶层设计上推节奏”和“改变算账方式”两方面着手。现阶段房企入局上海旧改的主要途径是与政府层面接洽。
万科接连参与政府层面的合作，可见在上海铺开城市更新计划的意图明显。
上海旧改计划
在算账融资方面，6月初上海为吸引社会力量参与上海旧改，加快旧改资金平衡，由上海地产集团主要发起成立了上海城市更新基金，万科也参与其中。
这个总规模达800亿元的基金，是目前全国落地规模最大的城市更新基金，未来将全部投放到上海中心城区的旧区改造和城市更新项目。
据了解，其在出资和分工上，类似于此前的广州城市更新基金，为母子基金架构，打造“基金+土地+运营”的模式，一级市场土地整备和二级市场物业运营为重点投资方向。
具体而言，该基金的母基金层面和自持层面的资金主要由开发商提供。各企业均是入股上海地产集团的投资形式，保险等社会资本主要进行财务投资，万科等地产商则是产业投资。
至于涉及的旧改规模，据悉该基金的主体上海地产集团可以自己做旧改项目，也可以和开发商合作，承担了全市约60%的旧改工作任务。
可以发现，该基金参与者均为国资背景的房企和险资，也包括了上海市场的老面孔保利和招商蛇口。有业内人士表示，没有民营企业参与的原因，一是因为上海市中心不少旧改项目投资回报率较低，其次因开发周期长，“能拿出数十亿元去作基金的LP方，很多企业都会选择直接去拍地了”。
另外，上海的旧改尚存难题，对开发商提出的要求亦不容小觑。即现阶段普遍改造资金压力大，拆迁安置难度大。
时间“硬指标”下，目前上海剩余的旧改项目情况更为复杂，包括明确长期搁置项目的处置方案、针对利益僵持局面的项目激活改造意愿、合规解封被司法查封的项目等。
一个月前上海万科对媒体的回应是，目前基金尚未落到项目层面。
根据万科的介绍，其进入上海30年，至今所有重要业务都完成了落地布局，同时万科集团开发经营中心、物流地产、酒店与度假、2049未来城市实验室等业务总部或机构均设立在上海。其中2049未来城市实验室主要涉及业务之一便是城市更新。
观点地产新媒体了解，2019年上海万科就启动了城市计划，其中重点包括参与特大超大城市的旧改项目；功能转换、混合用地的项目；TOD轨交项目以及职住一体的产城融合项目等。
按照2020年上海万科媒体交流会上管理层的设想，其理想的未来城市单元在未来两到三年内，甚至五年以内应该能做到基本成型。
实际上，上海万科有意介入城市更新是从2012年开始，彼时其作出研判，认为上海“再城市化”阶段已经到来。而孙嘉也曾解释他对上海万科的战略布局，认为万科初期在上海多布局浦东以及闵行、嘉定、青浦、宝山、松江五个郊区，产品则基本为刚需或中端。
由此上海万科近些年意图向核心城区转移布局，更侧重高端住宅以及商业、办公、产业等向城市更新靠拢。但主要是在近两年才有了更多大动作。
万科的焦虑
上海万科向城市更新倾斜，一定程度上与公开市场拿地受阻有关。
上海一向是万科的主要市场之一。2020年，万科上海区域的合同销售额达2,377.33亿元，稳居万科四大区域之首，同比增长达到16%，占万科集团合同额约33.76%。其中上海市场销售近300亿。
近年来随着房企全国性布局及总部迁进上海的趋势，万科此前在上海市场的领先优势有所减弱。其销售权益金额从2016年至2018年分别录得218.36亿、150.15亿、128.28亿，呈逐年下滑趋势。
2019年万科在上海的排名重返第二，录得权益销售190.6亿元，被融创赶超。2020年录得200.64亿元，距离第一名的中海约27亿元。该年，“地王”项目中兴路壹号销售遇冷，据悉这对上海万科利润产生了不小的影响。
去年3月底的围标事件背后，或许就暴露了上海万科的规模焦虑。
受围标风波影响，传闻中海、华润、万科被上海土拍拒收报名参拍资料，6月份上海首次集中供地确实未见万科的身影。而根据上海去年对三家房企发出的“禁令”，万科三年内在公开市场拿地也将受到限制。
旧改战场对万科的重要性可见一斑。
近年来其在项目获取上有了更大积极性，但布局仍然有限。目前上海旧改项目主要采取协议出让和招拍挂并举的模式，此前万科的宝山杨行旧改项目便是通过招拍挂拿下，这是其自2018年以来在宝山区获得的第5宗。
此外，万科在上海较有名的城市更新项目便是2016年中标的延安西路1262号地块，如今打造成了网红案例“上生·新所”。
如果从整体的投资策略变化来判断，观察范围应当不仅限于上海。可以发现，万科今年在全国招拍挂市场拿地并不手软，但在北京、广州、深圳三个一线城市均未有斩获。
这也就有了万科投资者的疑问：“所以管理层准备的大额现金做什么用的？”
可以肯定的是，土地红利消失，一线城市拿地门槛越来越高，即便是龙头的万科，也在考虑成本和盈利空间。
在广州，万科过往三年在公开市场拿地相当谨慎，其中2018年未落一子；2019-2020两年仅花费115亿元补充在增城的布局；在今年广州首次集中拍地的激烈竞争中，万科未有所获。
但万科有意加注旧改。今年3月份，万科继续推行“大江大海”人才计划，原广州万科总经理李升阳调任新成立的南方区域事业集团城市更新公司总经理，这家新公司是广州万溪之后万科第二个专门的城市更新平台。
本身旧改这块难啃的骨头多有难题，而万科所涉及的文冲、双沙、刘村、葵蓬等旧改项目或多或少显示出入局仓促、沟通受阻、资金测算出现偏差等问题。
另外今年在北京首轮集中供地中，万科也未见一子落地。土地端的停滞与其转型关注存量改造等“慢变量”也有很大关系，这些存量则包括城市更新、文创园、科创园、TOD、长租公寓等。
