2021年上半年，商业地产市场逐渐回暖，商业地产大宗交易有所升温。
根据中指研究院监测数据显示，2021年上半年，国内投资市场共录入90笔大宗交易，总成交金额1,570亿元。按成交金额统计，股权交易金额占比为63.7%，资产交易金额占比为27.7%。
总体来说，上半年国内投资市场主要呈现处以下几个特点：
1.外资“休假”回潮，融资能力较强的险资接盘优质资产，二者共同推动了上半年国内投资市场的几笔大金额及资产包的投资交易。
2. 据初步统计，外资收并购金额达528.4亿元，占总交易额的34%；险资收并购金额约442.6亿元，占总交易额的28%。
3. 国内大宗交易的重镇依旧集中于北上广深，上海以459.3亿元、30%的市场份额稳坐头把交椅。
4.办公类项目热度居高不下，持续占主导地位。物流与新经济资产的数据中心需求有所增长，或将成为投资布局重要领域。
5. 受疫情波及较为严重的商场与酒店出现了几笔大额交易，尤其是领展、博枫等具有成熟营运经验的投资者接盘，说明境内外投资者正在恢复对国内市场的信心，市场流动性显著加强。
2021年上半年部分商业地产大宗交易明细：
数据来源：地产资管网 《上半年不动产大宗交易一览表丨睿和研究》、中指研究院、猫头鹰研究所
01上半年，核心城市投资市场回顾与展望
核心一线城市中，上海继续稳坐成交首位，成交的物业类型更加多元化，工业物流园区成为新的投资热点。
作为国内投资市场的风向标，一线城市的投资市场依旧集中于写字楼物业，同时，不少运营经验颇丰的投资者开始入局受疫情影响较为严重的酒店与零售资产，充分说明国内投资市场加速回暖，新一轮房地产周期或正拉开帷幕。
总交易额419亿元
北京投资市场核心资产交易频繁
图片来源：CBRE《2021年上半年北京房地产市场回顾与展望》
“具有融资成本优势的大型国内险资与境外资本是上半年北京投资市场的主要推手，同时核心型或核心增益型办公物业受到资本青睐。
尽管疫情为市场带来一定挑战，但北京投资市场始终保持活跃，说明投资机构始终看好国内一线城市的资产价值潜力。”
图片来源：CBRE《2021年上半年北京房地产市场回顾与展望》
据世邦魏理仕公布的数据显示，北京上半年共录得17笔大宗交易。其中，第一季度，北京共达成10笔大宗交易，交易总额209.1亿元。第二季度，北京物业投资市场共达成7笔大宗交易，交易总额209.4亿元。
上半年，北京投资市场总成交额达419亿元，环比大致持平。3宗40亿元以上的超大体量交易，其中SK大厦出售为北京近几年来交易额最大成交，总交易额约90.6亿元。
值得注意的是，数据中心板块持续录得成交，本季度，万国数据在京又收购一座数据中心项目，凯德出售来福士资产包换仓数据中心，都说明该类物业类型的投资向好趋势。
此外，办公物业占总交易额的59%，其中核心、新兴商务区和商务园区均有成交，体现买家对整体办公资产以及当地区位价值长期成长性的信心。
零售物业资产的流动性进一步释放，占总交易额的13%。随着疫情后国内零售活动的正常化，品牌拓店意向的改善，以及国内消费潜力的释放，零售物业资产的投资吸引力不断恢复。
图片来源：CBRE《2021年上半年北京房地产市场回顾与展望》
此外，二季度北京市场出现多笔大手笔的大宗交易，比如黑石集团收购SOHO中国，平安收购来福士资产，上述标的都属于核心型资产。同时，以钻石大厦为代表的核心增值型资产的多笔成交，说明核心型或核心增益型投资物业受到了资本青睐。
具有融资成本优势的大型国内险资是本季度最活跃的买家之一，比如和谐健康保险以及平安的两笔重点成交。境外资本则成为另一个积极的买家类型，如博枫购入含北京悦荟广场的资产包。境外投资者在资产包交易的丰富经验，以及北京物业在市场的号召力，都对所属资产包的交易达成起到了明显的推动作用。
预计下半年，部分被疫情影响延缓交易的项目有望完成交易。随着北京甲级办公供应低谷期的临近及投资窗口期的缩短，投资者对于北京大宗交易市场持续看好。
总交易额459.3亿元
上海市场活跃度恢复，自用买家增多
图片来源：CBRE《2021年上半年上海房地产市场回顾与展望》
“TMT与金融机构等自用买家推动上半年上海投资市场的持续复苏，办公和物流投资物业是上半年成交的主力军。
预计下半年，在政策与融资收紧的重压下，散售住宅与公寓将成为新的投资热点。”
图片来源：CBRE《2021年上半年上海房地产市场回顾与展望》
据世邦魏理仕公布的数据显示，上半年上海共录得29笔大宗交易，交易量稳居全国第一，成交总额达459.3亿元，同比增长16%。
市场整体活跃度显著提升，代表性成交包括领展32亿收购七宝万科广场50%权益、中泰证券27.4亿收购外滩中心A2 & C2等。
买家类型方面，2021年上半年大宗交易市场投资型自用买家占比，由2020年下半年的26%提升至51%，增幅明显。
从成交物业类型来看，写字楼与物流占据主导地位，占比分别为52%与14%。
内资自用买家特别是TMT、金融机构纷纷在沪购置了总部楼宇，成为上半年投资市场持续复苏的基石。保德信与新宜中国共同完成了两笔中国物流地产项目的收购交易，项目地点分别位于南京、上海以及廊坊。
图片来源：CBRE《2021年上半年上海房地产市场回顾与展望》
同时，得益于国家对新基建的支持，数据中心及工业/物流成交增长明显，凯德36.6亿收购闵行数据中心更是创下上海数据中心成交总价新高。
零售、酒店的成交比例也较去年同期明显回升，百花齐放的多赛道并行，标志着后疫情时代新一轮房地产周期或正拉开帷幕，投资者在继续寻求稳健成长型资产的同时，正通过另类资产投资来优化房地产资产组合。
总体来说，投资者出于对市场不确定性及租赁风险的考量，对于投资回报的要求相较2020年有所上升。另外，考虑到近期投资者活跃程度提升，第三季度各类型物业的资本化率预计将保持稳定。
此外，在日趋严格的拿地条件下，可散售住宅或公寓类快周转项目将更具优势，预计2021年下半年将重新出现比较多的成交案例；开发商与高负债业主在三道红线和融资收紧的双重政策影响下，将有更大机会与动力以市场预期价格出售其在一线城市持有的优质资产。
总交易额153.3亿元
深圳市场热度激增，总额创历史新高
图片来源：CBRE《2021年上半年深圳房地产市场回顾与展望》
“深圳上半年的大宗交易，6成交易来自于写字楼物业，其余4成来自于关联资产包。
科技公司和公共机构的自用写字楼买家是深圳投资市场平稳发展的核心动力。”
图片来源：CBRE《2021年上半年深圳房地产市场回顾与展望》
据世邦魏理仕公布的数据显示，上半年深圳大宗交易市场热度激增，共录得11宗成交，交易总额共计153.3亿元，创历史新高。
写字楼交易占绝对主流，共录得6宗，交易总额高达78.9亿元，占比为55%，交易面积占比61.8%，涵盖甲乙丙级写字楼和工业写字楼。自用型买方居多，其背后是企业出于战略考量，另有3宗由本地投资公司和外资机构购得。
图片来源：CBRE《2021年上半年深圳房地产市场回顾与展望》
在区域上，南山区作为深圳写字楼新增供应较为密集且聚集了众多知名科技企业的区域，越来越受到投资者的青睐。
市场交易额的另外超4成来自某资产包，该资产包的标的物业为一个城市综合体，涵盖写字楼、酒店、商业和公寓，总成交金额高达人民币66亿元。
市场参与主体方面，险资和投资公司为市场的主要买方类型，其中险资购买金额占比为43.0%，投资公司占比为33.0%。而从卖方来看，开发商占比近9成，主要由写字楼交易驱动。
预计下半年，深圳写字楼的大宗交易将继续引领整个深圳商业物业投资市场，且持续以自用型购买为主。与此同时，工业类物业的城市更新增值也将令其受到更多投资者的关注，周边卫星城市的物流资产也将越来越受投资者青睐。
总交易额50.9亿元
广州投资市场再现大型商场成交
图片来源：CBRE《2021年上半年广州房地产市场回顾与展望》
“广州上半年的2笔大宗交易分别来自于购物中心和酒店，二者均属于受疫情波及相对严重的物业类型，而买方仍愿在此加大投资力度，足以体现投资者在后疫情时代，对于大湾区发展的信心。”
图片来源：CBRE《2021年上半年广州房地产市场回顾与展望》
据世邦魏理仕公布的数据显示，上半年广州共录得2宗成交，标的分别是位于珠江新城的购物中心——太阳新天地，以及位于天河北路的天河雅乐轩酒店。上半年总交易金额为50.9亿元人民币，与2020年同期相比，减少6.7%。
图片来源：CBRE《2021年上半年广州房地产市场回顾与展望》
太阳新天地曾于2019年以转让债权的方式公开出让，并最终被某资产管理公司以18.08亿元的价格摘得。经过债权债务的整理，该商场再于本季以32亿元的价格出售给领展。
这是领展继2017年以40.65亿元收购荔湾区西城都荟以后，在广州收购的第二个购物中心，也是领展在华南收购的第三个购物中心。
根据领展披露的信息，太阳新天地零售面积超过9万平方米，目前空置率接近30%，未来还有较大的租户调改空间。在此之前，广州上一宗带现金流的大型商场整售已经可以追溯回2017年。
今年上半年，广州区域内整体可售办公物业的供应持续增加，主要位于琶洲、金融城和鱼珠。自用为目的的买家对该类新兴商务区的接受度，表现得更为突出。办公购置需求支撑着办公物业价格，季内保持平稳。
展望未来半年，写字楼销售市场持续的供需两旺态势将带来成交的增长。
02上半年，代表性大宗交易盘点
平安人寿收购凯德旗下来福士广场
6月28日，凯德集团对外披露，与中国平安人寿保险签署合作协议，向后者出售中国来福士资产组合的部分股权。
此次合作涉及项目包括上海来福士广场、北京来福士中心、宁波来福士广场、成都来福士广场、长宁来福士广场以及杭州来福士中心等6个来福士，资产总资产价值为 467 亿元人民币，平安人寿收购其中部分股权，总投资金额不超过330亿元，该交易预计于 2021 年三季度完成。
此次交易完成之后，凯德在各项目中的持股比例降低，从交易前通过私募基金持有的30.7%至55%，变更为12.6%至30%，并继续负责项目的运营及资产管理。
黑石195亿元收购SOHO中国
6月16日，SOHO中国发布公告称，黑石集团发出全面收购要约，以取得SOHO中国的控股权，高盛代表黑石以约5港币/股的价格收购SOHO中国，交易价格约236.57亿港币。交易完成后，SOHO中国现有控股股东保留9%的股权。
2014年开始，SOHO中国通过出售资产套现超过350亿元。SOHO中国曾是国内房地产巨头，北京望京SOHO一度被认为是SOH中国代表作，公司现持有并管理130万平方米商业物业。
和谐健康保险收购SK大厦
6月8日，和谐健康保险股份有限公司出资约90.6亿元，收购北京新锦城房地产经营管理有限公司100%股权，从而持有北京SK大厦。
此次投资属于大额不动产投资，资金来源为保险责任准备金，为传统险账户出资，采用股权方式投资。SK大厦位于北京CBD商圈，建筑面积超10万平方米，土地属性为办公。
博枫收购上海悦荟广场等5处购物中心
6月3日，全球另类资管巨头博枫资产管理公司以 14 亿美元（89亿人民币）的价格，从阿布扎比投资局 投资的合资企业手中收购了位于上海、北京、青岛、西安、重庆的五个购物中心资产包。
此次购物中心的买卖协议，该项目建成后将拥有一个面积为 260,000 平方米的投资组合。此次收购的购物中心资产包包括上海悦荟、青岛悦荟、西安悦荟、重庆东原·悦荟·新新Park等。资产包另一处项目由北京物业由与万科的独立合资企业经营。
黑石收购大湾区核心物流园区
1月20日，PE巨头黑石宣布旗下黑石房地产机会型基金已经完成此前宣布的多数股权交易，以11亿美元（约合人民币71亿元）从富力集团收购粤港澳大湾区内最大的城市物流园区，广州国际机场综合物流园。
该黑石基金将持有该物流园区70%的股权，富力集团的全资子公司富力地产将持有剩余的30%股权。
领展27.72亿收购上海七宝万科广场
2月24日，领展房地产投资信托基金发布公告称，公司将收购上海七宝万科广场50%的股权，该收购于3月份完成。
根据双方之间已协定的负数人民币8.555亿元估计经调整资产净值调整后的议定物业价值，买方须支付的初步代价为27.723亿元。
此次交易完成后，上海七宝万科广场的零售管理人（印力集团）维持不变。七宝万科广场是区域性综合型购物中心，由万科集团与GIC（新加坡政府产业投资有限公司）合作投资打造，双方各占50%股权。本次收购，领展接手的50%股权来自于GIC。
中泰证券购买绿地外滩中心办公楼
3月22日，中泰证券公告，董事会审议通过了《关于购置上海绿地外滩中心办公楼的议案》。公告表示，中泰证券同意以全资子公司齐鲁中泰物业有限公司为购买主体，总价款以不超过27.35亿元（含增值税，不含其他税费及附加）购置上海绿地外滩中心办公楼。
绿地外滩中心位于上海外滩金融集聚带的核心区域，项目总建筑面积120万平方米，包括约46万平方米超高层地标及高端企业总部办公楼，约17万平米大型商业中心，约4.2万平米超五星级酒店，约12万平方米高端住宅，约5万平方米的公共绿化及历史保护建筑商船会馆等文化功能配套。
此前，中国人保、海通证券、上海银行、国海证券、建设银行等金融企业已相继入驻绿地外滩中心。
凯德收购中航信托上海闵行数据中心
4月28日，凯德集团宣布以36.6亿元人民币收购一个位于上海市闵行区的超大规模数据中心园区。这是凯德集团在中国的首个数据中心项目，意味着凯德迈出在中国加大新经济资产投资的战略一步。
凯德集团从中航信托（上交所上市公司中航资本的投资分支）以及无关联第三方收购该资产，预计将于2021年三季度完成。
项目由四栋建筑组成，全部建成后总建筑面积可达75000㎡，IT供电容量可达55兆瓦。园区目前已经投入运营，所服务的主要客户包括中国两家最大的电信运营公司。该园区由数据中心开发商和运营商德利迅达运营。
结语
尽管受疫情影响，但在国内经济迅速恢复的大环境下，国内投资市场一直保持着颇高的交易活跃度，尤其是外资投资者，上半年频频交易资产，买入、卖出资产规模均超过300亿元，北上广深仍为外资投资的首选核心区域。
来源：投资与地产、世邦魏理仕、地产资管网、中指研究院
