作者：刘宝丹
“比以往任何时候都更谨慎。”这是某头部房企北京区域负责人肖总的感受，这两天他特别忙，二批集中供地发布以后，他就开始带着团队到处看地。
虽然整体的研判和购地策略还没确定，但肖总明显感觉到，这次购地需要考虑的东西比以往任何时候都多，对很多房企来说，下半年的基调是控制投资，动用一切手段回款。
溢价率下降、新增摇号、竞现房销售面积、竞品质试点进一步扩大……北京第二批集中供地的规则发生了很大变化，很多房企还没从首批供地的慌乱感当中完全抽离，就要步入第二场购地大战。
然而，变化的不仅是拍地规则，还有转瞬即逝的市场热度，相较上半年，当前的楼市已经显著降温，且有持续下行趋势。当多数变量汇集于一个时间点，不仅加剧了房企的购地决策压力，也让土拍市场有了更多不确定性。
01
房企掏不出买地的“钱”？
巧妇难为无米之炊，在所有影响房企购地的因素中，钱对房企的影响是立竿见影的。
多家房企都对90度反馈，现在房企拿地的最大压力是没钱，在万科董事会主席郁亮提出“活下去”的三年后，房企真的没钱了，而让房企陷入购地窘境的最重要因素则与近期对房企购地资金的监管有关。
8月11日，自然资源部对部分集中供地试点城市的供地部门作出新的部署，其中就提到：竞买方必须有自有资金，其股东不得违规对其提供借款、转贷、担保或其他相关融资便利。
不仅如此，监管机构还要求建立购地资金来源审查制度，主要表现在两个方面，一是土地竞买方应当承诺资金来源为自有资金，二是竞得土地后十日内由第三方出具资金审计报告。
一位不愿具名的业内人士对90度表示，这个政策一直都有，但之前监管不是很严格，开发商可能以各种名义可以去挪用这部分资金，执行的比较宽松，最近重申则意味着要完全按政策严格执行。
对购地资金的监管，北京执行的更加全面，并写进了地块的挂牌文件里，除了要求房企的自有资金不属于股东违规提供借款、转贷、担保或其他相关融资便利，还有以下四个不属于：
不属于直接或间接使用金融机构各类融资资金；
不属于使用房地产产业链上下游关联企业借款或预付款；
不属于使用其他自然人、法人、非法人组织的借款；
不属于使用参与竞买企业控制的非房地产企业融资。
某规模房企北京投拓部门负责人李彬对90度表示，目前的实际情况是，融资收紧以后下半年主要是存量置换，而且很多银行没有按揭额度，同时，企业签约销售也很差，下降的数据远不止披露的这些，有些还是靠疯狂打折促销换回来的。种种迹象均指向资金链紧张。
一位不愿具名的知名证券分析师透露，北京第二批集中供地的报名情况不是很好，北京当地的银行对于按揭额度可能会稍微放一放，边际上能稍微改善一下，促进开发商回款，因为开发商确实没什么钱去拿地了。
某品牌房企的财务负责人直言，对自有资金的监管影响是巨大的，尤其是民营企业，融资收紧加上各种限制，生存很艰难，前几年用杠杆撬动规模增长的房企在拿地方面会非常谨慎。他坦言，所在的公司不会参与北京的二次集中土拍。
规模房企如此，中小房企的处境更难。某中型房企表示：“我们做了研究，但是下半年这个时点可能也不太好，所以我们还是谨慎一点，北京土拍，我们只能多去做研判，但不会特别积极的去竞拍。”
02
房企参与热情恐难再续
与房企钱紧形成鲜明对比的是，北京二次集中供地不仅数量上有所增长，整体质量也不错。然而，相比首次集中土拍动辄上百次的竞拍轮次，房企对接下来的北京二次集中土拍，似乎显得有些力不从心。
这很容易理解，自有资金紧张会在很大程度上影响房企参与土拍的积极性，李彬预计，有钱参与北京二次集中供地的企业不多，热度会下降。
他坦言：“如果利润率达标，资金能高周转，我们会择优参加，但不会像上半年那样，达到‘保本’就积极拿地，数量会少很多，量入为出。”
环境越是艰难，房企越要降低拿地的容错率，即便资金相对充裕的房企也非常谨慎。
肖总所在的房企属于央企，财务比较健康，但他对90度表示：“作为华北区域，公司肯定要全国一盘棋，其他区域可能有更好回报的一些项目，所以我们会聚焦去化速度比较快的项目，做重点投入，很多地块可能都不太会重点关注。”
上述分析师的判断是，北京二次集中土拍可能会出现较大分化，好的优质地块还是会被房企争抢，会有较高的市场热度，但稍远一点的项目就不太行，比如，五六环之外的项目，可能不会有热度。
这种转变背后，除了资金上的限制，还有一个很重要的因素是市场环境已经发生重大转向。
多家机构的数据均显示北京楼市在降温，比如，中指院数据显示，截至8月底，北京新房（不含保障房）成交面积约为78万平方米，环比下降16%，降幅较上月扩大12个百分点，二手房整体成交规模回落10%，显著回落。
市场预期对房企的购地决策会产生重要影响，更重要的是，这种市场趋势当前还看不到调转的信号。
03
高周转地块仍是香饽饽
薄利，甚至亏损，这是首批集中供地留下的结果，随着北京二批集中供地规则的调整，外界都在关注，这是否会释放房企的利润空间。
不过，从大部分房企的态度来看，当前释放的竞拍规则对利润空间的释放并不明显。
李彬认为，地价没有太大松动，销售限价很严格，对于多数企业来讲，如果获取利润表现好于预期，可能更多是因为竞争没有那么激烈了。
他进一步表示，北京二批次地块的整体溢价率控制在10%以内，但随着“竞高品”质试点范围的进一步扩大，这会在更大程度上影响成本，实际上还是一样。
“可以理解为原来的竞价格变成了竞谁愿意加成本，把竞价变成了竟配置。”李彬进一步解释，这次北京土拍，拿出来摇号的地块基本很难达到摇号的程度，因为地块比较偏远，比如，通州于家务地块和永乐店地块，而有利润的地块需要竟高品质，会增加一大截成本。
至于试点“竞现房销售面积”，李彬所在的公司比较看重，地块比较优质，就是回不了款，资金占用大，没有这方面考核压力的会积极一些，国企可能更积极。
对很多开发商来说，审批效率的提升对房企来说更重要，一个例子是长安悦玺，融创从拿地到样板间开放只用了80天，不到三个月，该项目是首批集中供地中，最先开始入市的项目。
对此，肖总有很切身的感受，在首次集中供地中，地块项目的报批报建，政府都给了很大的支持，他相信第二批集中供地也会延续这种效率。
肖总进一步强调，不同项目有不同周期，在相同的周期下，房地差大的项目能挣更多钱，比如，当前北京整体土地价格已经占到总体房价的60-70%，承担的资金成本非常高，假设是7万的楼面价，项目扛一年，就相当于折了5000-6000元/平的成本，把建安成本全部吃掉了。
对房企来说，周转速度是第一考虑要素，而这最终要看房企自身的运营能力，在同等的市场环境和土拍条件下，盈利空间的大棒最终还是握在房企自己手里。
04
“竞品质”倒逼房企提升产品力
如果说北京二次集中供地有什么风向性的指标，唯一可以确定的应该是对产品要求的提升。
虽然“竞现房销售面积”最引人注目，但业内普遍认为，当前不会正式推出，上述分析师认为，现房销售一旦正式推出，涉及到行业一个硬着陆的风险，动的幅度有点太大了，当前不太适合搞这个东西。
李彬从监管部门获得的信号是，只要达到房价稳定，就不会动用那么多措施，后续土拍会更聚焦，最低品质要求和竟高品质会是主流。
据90度统计，这一次，北京将“竞品质”地块由第一批的8个试点，大幅增加到36个地块均采用，占到供应地块总数的8成，这也意味着未来房企在竞品质方面的竞争会更加激烈。
对于“竞品质”，肖总表示，对房企而言，这主要有两类情况，第一类是增加实物投入，比如，绿色建筑方面的标准，实际上这方面以后的差别不会很大，竞争方向可能更多考虑的是房企的服务标准。
第二类是增加对社区的配套设施，实际上这方面的成本是无法估量的，比如，预估楼面价是10万元，捐出2000平米或3000平米，可能就变成1亿级的差别。
很多人可能还记得，融创最终竞得海淀树村地块，向政府无偿移交约5000平方米公共服务设施，做一些社区商业、医疗卫生、文化服务等方面的规划，业内认为，融创至少扔了4个多亿的货值。
对房企而言，未来赢得更多拿地机会的能力还在于产品和服务，结合当前的楼市环境来看，产品是房企实现快速去化、提升产品溢价的最根本因素，可以说，房企在打造产品力方面，具有比较强的动力。
肖总透露，他们在“竞品质”方面的优势是节能环保的建造标准，按照目前的推进速度，公司产品会有更大的改进，比如，门窗以及分户墙隔层的楼板，会有技术上的安排，以后客户的住房体验会越来越好。
