来源｜奇偶派
作者｜金德
编辑｜钊
房地产市场正迎来新一轮收紧政策，与此同时，上市房企半年度业绩在关键节点纷纷披露，成绩单中的数据，正如一面镜子，映照着行业与企业最真实的一面。
在“房住不炒”长效机制及调控收紧的主旋律下，行业整体规模增速放缓、市场面临下行压力将成为长期命题，低利润、慢增长将成为下半场绕不开痛点，而留给房企的选择不多，如何成为“长期主义者”成为当下最优选择。
优秀房企总能在不同周期下，寻找到新的生存法则。
8月30日，房企巨头融创中国（01918.HK）公布2021年中报显示，上半年，营业收入958.2亿元，同比上升23.9%；毛利199.8亿，同比上升12.5%；归母净利润119.9亿元，同比上升9.4%；实现合同销售额3208亿元，同比上升64%；在手现金1232亿元，非受限现金达到1011亿元，较去年底增长2.4%。
上述一系列数据显示，这家公司业绩足够有韧性，来对抗市场下行的压力。此次半年报中，融创管理层在业绩展望中明确：2021年下半年开始，本集团将更加坚定均衡高质量的战略方向，明确以“更安全、更从容、更长期、更有价值”作为下一阶段的战略目标。
融创战略目标的调整，反映了当前中国房地产行业发展格局面临着巨大的重构。
企业安全垫增厚
如果将房地产分为上下两个半场，对于上半场而言，“发展就是安全”，而现在则已经迈入了“安全才能发展”的下半场。
整个行业已进入分化淘汰阶段，粗放式规模导向逐步转向精细化的运营导向。面对多变的市场环境，当下，保证财务稳健至关重要，资金链的安全比任何事情都要重要。
孙宏斌面对企业安全直言，“我知道我们的流动性和安全性肯定没问题，除了我们以外都有可能暴雷。”
这句话，除了显示出融创的底气，更表达了当下房地产市场环境中的企业生存现状。
正如孙宏斌所言，下半年的市场还是会比较惨烈。一轮轮房产政策的持续收紧，资金链问题就像一把把达摩克利斯之剑悬在各个房企头顶，已知的就有恒大商票逾期，蓝光发展的债务逾期，泰禾和华夏幸福的多个项目烂尾。行业面临大清洗，未来企业的利润不能覆盖贷款和利息的，随时都有可能破产。自上而下，整个房企日子都不好过。
而孙宏斌的底气是，无论营业收入还是净利润等核心指标，均保持了稳步上升的态势，显示出在新的市场环境和新的发展周期下，融创依然保持良好的盈利状态，成长动力十足。
截至6月30日，公司总资产1.2万亿元，较去年底提升9%，一年内到期有息债务总额910亿元，短债占总有息负债比重下降至30%行业低位，债务结构良性，财务弹性更趋强韧。
高销售高回款，现金流更为充盈。现金流层面，融创也呈现出更充裕态势。上半年，融创销售额3208亿元同比增长64%，销售回款率保持高位水平。非受限现金达到1011亿元，较去年底增长2.4%，维持行业高位。
融资结构持续优化，融资成本持续下降。融创的融资结构持续改善，信托借款规模连续两年大幅下降。
作为曾经的并购“大家”，融创在企业收购方面一直舍得下血本。比如，2017年以26亿元拿下链家6.25%的股权，150亿元为代价收入乐视网8.61%股权，438亿元从万达手里拿下13个文旅城。
当然，并购给融创带来了巨大的利润。2020年，融创直接将万达的文旅城作价1600亿元卖掉。赚的盆满钵满，不然在并购的路上融创也不会趋之若鹜。
但是作为一个“白衣骑士”，肯定也是有风险的。比如在乐视身上，融创就吃了个闷亏。
现阶段，孙宏斌明确表示目前基本不存在收并购市场。他强调称，“目前所有的企业无论你开什么价，我都是没有办法并购的，因为我还要同时并购你的债务。”
确实，现在的收并购市场有个特别大的问题，就是现行的政策下，每个企业都有有负债总额的控制。而一般而言，被并购的公司都存在大量的存量债，并购问题公司就会给自己公司带来新的负债规模，得不偿失。
融创多项举措的努力，也获得了国际机构评级的肯定，纷纷上调融创的评级。2021年上半年，标普将融创主体评级上调至BB，展望稳定；穆迪和惠誉也将融创的评级展望升至正面，摩根大通也看好融创强劲的基本面、较高的净利水平、以及预期将持续下降的财务成本与杠杆水平，维持 “买入”评级。
截至目前，融创已被纳入MSCI中国指数、富时房地产指数、恒生中国（香港上市）100指数、恒生中国内地地产指数、中证香港100指数、恒生中国（香港上市）25指数、MSCI中国50指数及恒生中国企业指数等几乎所有重要指数。
“四更”是什么？
房地产行业进入了短兵相接的时代，在生存压力面前，房企只有两种选择，要么继续深耕，成为行业领军者，要么彻底改变赛道。
第二种方式恐怕很难，因此，房地产行业深耕需尽快找到发展目标和方向。
融创一直保持着对宏观环境和行业趋势的敏锐洞察与精准判断，擅长在行业的不同阶段快速找到发展最优解，这也使得融创被业界视为风向标。
为开启均衡高质量发展阶段，融创提出四更经营准则。在房地产上半场，融创凭借“更快速、更均好、更优质、更深耕”的优势，迅速跻身行业前列。
下半场，均衡稳健战略初见成效，融创需要往“活得好”方向迈进，于是2021年下半年开始融创进一步坚定战略目标，提出“四更”经营准则：更安全、更从容、更长期、更有价值。
“四更”准则作为融创团队基本做事原则，是以利润为核心，以客户满意度为核心，以安全稳健为核心，提升综合竞争力，持续为员工、客户、股东及社会创造价值。
融创中国执行董事兼行政总裁汪孟德在公司内部表示，“调控对行业和企业都是好事，经过这一轮（调控），都将变得更稳、更健康。但与此同时，也要求企业在新的政策环境下快速调整适应。融创积极融入国家战略、坚决响应政策导向、从容拥抱行业变化，进一步坚定‘更安全、更从容、更长期、更有价值’的均衡高质量发展的战略方向，持续为员工、客户、股东、社会创造价值。”
只有这样，才能够适应行业变化、实现长期稳健的发展。“四更”，是在给公司未来的高质量发展锚定目标和规划路径。
投资质量，“地产+”多元化
未来，投资决策如何进行，业务触角伸向何方？这些都对企业长期发展产生至关重要的影响。
严控拿地总量，提升土地质量。在土地市场，融创严控拿地总量，提升土地质量，最终达成高标准拿地。
2021年上半年，公司获取权益土储货值2135亿元，权益拿地销售比37.9%。若把时间拉长至一年（2020年7月至2021年6月），公司权益拿地销售比仅为28.5%。
下半年，将主动控制拿地总量及节奏，审慎获取高质量土地，预计权益拿地销售比控制在20%以内,全年权益拿地销售比预计控制在30%以内。未来，公司将提高全资项目占比，优化现有合作模式，优选资金实力强劲的合作方，以成立长期平台的模式进行合作。
反映在销售结构上，融创深耕核心城市群的领先优势凸显。在长三角，融创完成1141亿元销售额。在西部核心城市、环渤海分别完成791亿元、637亿元。上半年，融创在多个一二线核心城市占据市场领先地位，20个城市的销售额超过50亿元。其中，北京、上海、成都等9个城市销售额超100亿元；在杭州、武汉，融创半年销售额超过200亿元——这相当于一家百强房企的半年业绩。
与此同时，融创继续坚持产品领先战略，产品力位居规模房企前列。在主流客群年轻化和科技快速进步的大趋势下，融创的I AM I产品年轻化创新不断落地，城市、社区、家庭、生活四大维度升级主流产品，武汉公园大观、杭州万融城等代表作在推向市场后备受欢迎。
融创“地产+”业务正进入收获期。
去年底成功上市的融创服务（01516.HK），上半年，融创服务营收33.2亿元，同比增长85%；归母净利润6.1亿元，同比增长154%。净利率为19%，较去年同期上升5个百分点。融创服务延续着大幅快速增长态势。截至6月底，融创服务在管建筑面积1.7亿平方米，合约建筑面积3.2亿平方米，第三方外拓项目占在管面积比例39%，较去年底也增加了7个百分点。
融创文旅营收26.1亿，同比增长166%，经营利润大幅提升至4.4亿元，客流量7201万人次，同比上升103%，济南融创文旅城、桂林融创国际旅游度假区，杭州湾融创水世界等代表项目开业即受市场追捧。文旅旗下冰雪业务，上半年迈出稳健向前步伐，不但收入大幅增长，还形成了覆盖7省份、35座城市的战略布局，建立了业务的高护城河。
写在最后
房地产行业“赚快钱”的时代一去不复返，活下去才是硬道理，毕竟，没有消失的行业，只有消失的企业。
正如孙宏斌所言，“我们要给自己留出安全边界”。
