后疫情时期，全球经济及供应链仍在探索复苏之路。相较之下，国内经济已实现反弹，网络消费市场蓬勃发展。2021年上半年，粤港澳大湾区物流市场亦受利好宏观经济环境推动而持续向好，市场需求保持增长、项目资产表现尤为稳健。
经济反弹赋能市场持续发展，大湾区物流租金、价格指数双增长
大湾区物流租金指数，1H/2010-1H/2021
来源：第一太平戴维斯研究部
大湾区物流价格指数，1H/2010-1H/2021
来源：第一太平戴维斯研究部
2021年上半年，大湾区物流租赁市场积极向好，租金指数环比上升1.3%至192.0。此外，投资者对大湾区物流资产投资兴趣浓厚，但由于市场在售投资标的数量相对有限，大湾区物流资产价格因此继续上涨。期内，大湾区物流价格指数环比上升1.9%至259.8。
大湾区整体租赁需求畅旺，区域平均空置率环比下降
高标仓总存量与空置率，1H/2021
来源：第一太平戴维斯研究部
2021年上半年，得益于广州的核心带动，广佛肇城市板块持续吸引诸多电商及制造业企业的租赁需求，三城市空置率皆有下降——分别环比下降6.0、0.4、15.7个百分点至8.9%、0.4%、6.6%。深莞惠城市板块亦延续供不应求。除深圳外溢需求外，本地高新制造业企业的租赁需求亦赋能该城市板块需求增长。截至期末，东莞、惠州的空置率分别环比下降2.0和3.5个百分点至1.7%和2.9%，深圳高标仓则均处于满租状态。受限于片区产业发展特点，珠中江城市板块租赁需求仍主要来自于第三方物流及电商企业。期内，江门高标仓空置率环比上升9.0个百分点至9.0%。珠海及中山高标仓空置率则与2020年下半年持平，珠海仍为5.0%，中山高标仓均满租。
租金增长带动总租用成本上升，广深港总租用成本仍居区域前三
总租用成本，1H/2021
来源：第一太平戴维斯研究部
2021年上半年，大湾区有八个城市总租用成本环比上升，其它城市则保持不变。香港继续以人民币每平方米每月120.0元的总租用成本领跑湾区，深圳和广州则为内地城市总租用成本的前两名。期内，两城总租用成本分别环比上升1.9%和2.2%至人民币每平方米每月59.5和41.2元。其中，得益于租赁市场的活跃表现，广州总租用成本录得区域最大增幅。
第一太平戴维斯华南区市场研究部负责人谢靖宇展望表示：“2021年下半年，大湾区经济料将紧随全国步伐实现稳步增长，网络零售市场有望持续扩张。物流市场租赁需求预计随之增长，鉴于短期区域新增供应仍十分有限，供不应求的市场格局料将持续，大湾区物流租金指数将因此延续上升趋势。此外，在投资者情绪持续积极、市场基本面保持坚挺的背景下，大湾区物流资产价格料将延续上升势头，下半年大湾区物流价格指数预计将保持上升。”
