编者按：半年一度的恒隆集团及恒隆地产致股东函如期面世，与以往不同的是，自从副董事长陈文博先生首次在2020年报中撰写《副董事长简函》后，现在恒隆集团和恒隆地产致股东函均由陈启宗先生携其长子陈文博一同撰写。
在这份董事长致股东函中，陈启宗先生强调了“半年度业绩理想”，而原因是内地业务的飙升。展望未来，陈启宗认为，恒隆国内的业务应会表现良好，中国经济有望持续把其他主要国家比下去。即使国际环境变得艰难，与大多数行业相比，我们的仍然相对地稳胜。
“一切都很好，直到不好为止，这是众所周知的道理。”身为负责任的管理者，陈启宗思虑深远，多年来分析瞬息万变的全球格局，并有自己独到的见解。
以下为恒隆集团2021中报董事长致股东函全文，转载时略有删减。
业绩及股息
截至2021年6月30日止六个月，即使期间并无物业销售收入入账，收入仍较去年同期增加18%至港币52.75亿元。股东应占纯利为港币15.08亿元（2020年：净亏损港币15.95亿元）。每股盈利相应为港币1元1角1仙。
倘扣除物业重估收益及所有相关影响，股东应占基本纯利上升12%至港币14.98亿元。每股基本盈利相应提高至港币1元1角。董事会宣布派发中期股息每股港币2角1仙，于2021年9月29日派发予于2021年9月15日名列股东名册的股东。是次派息增加港币2仙，或增加10.5%，恒隆集团上次增加中期股息是在2010年。
业务回顾
总体而言，我们的半年度业绩理想。香港的租金收入似乎正逐渐见底，而内地业务则飙升。
与去年同期相比，我们内地物业组合的租金收入以人民币计攀升了31%，而由于人民币升值，以港币计则攀升了42%。以人民币计算可更准确反映我们在当地的表现，我们购物商场的租金收入以人民币计上升了38%——高端购物商场上升46%，次高端购物商场则微升3%。由于2020年上半年疫情来袭，表现属不寻常，我们应该把业绩与已复苏的2020年下半年相比。我们的高端购物商场多收了7%的租金，而次高端购物商场则少收了2%。
应当注意的是，2019冠状病毒病在2020年4月中左右受控，由此直至年底的业务已经非常强劲。有个数字本人一向密切留意，就是租赁边际利润率。这个比率反映我们购物商场营运的效率，最终透视公司的盈利能力。
香港的业务提高了一个百分点至84%，与之相比，即使开业才四个月的武汉恒隆广场稍稍拖低内地业务的整体表现，内地物业组合仍录得六个百分点的升幅，租赁边际利润率升至72%。我们的高端购物商场为77%，次高端购物商场约为40%。
占地面积较大的大连恒隆广场正快速改善，原因是其占购物商场的总空间13%的第二期，正连连租出。购物商场其他部分的租户组合变化也很大，顶级时尚品牌纷纷进驻。2021年，大连恒隆广场转型为高端购物商场，因此我们首次把其重新归类。我们在内地的10个购物商场中，现今有七个为高端购物商场。
今年年底前，几乎所有顶级时尚品牌都会在大连恒隆广场开业。2022年，大连恒隆广场将迎来令人兴奋的进展。若把这半年期内地物业组合的租出率、平均单位租金或租金上调与去年同期相比，除了每项各有一座购物商场外，所有购物商场都录得改善。
我们的租金水平表现有多强劲，看看表现最好的两座购物商场——无锡恒隆广场和昆明恒隆广场，分别跃升了44%和43%；上海的两座购物商场——上海港汇恒隆广场和上海恒隆广场——其租金分别上涨了29%和26%；而沈阳市府恒隆广场和大连恒隆广场则分别增加了14%和11%。我们的三座次高端购物商场中，天津恒隆广场的租金录得5%的跌幅，而沈阳皇城恒隆广场和济南恒隆广场的租金则分别有15%和13%的升幅。
显然，唯有我们的租户生意更理想，我们才可以提高租金。与去年同期相比，我们所有购物商场的租户销售额都有大幅增长。我们高端购物商场的租户销售额增加了122%，而次高端购物商场则升了56%。表现最好的两座购物商场，销售额为去年同期的三倍——无锡恒隆广场上升190%，昆明恒隆广场则上升232%。即使是表现最差的济南恒隆广场，销售额也增加了近50%。
我们把这半年的数据与市场环境比较稳定的2020年下半年相比，除了沈阳皇城恒隆广场，我们其余购物商场的生意都有所增长；高端购物商场的租户销售额增加了12%，而次高端购物商场则微升了3%。加上与过往多年相比，现在的租用成本属低水平，而且好些按租户销售额计算的租金占比非常高，可以预计未来一至两年租金可上调。
即使租户销售额现在不再增长（这是不符现实的），过去15个月生意的飙升已让我们有足够的理据在下次续租时上调租金。上述所有数据都显示，现在我们所处的市场一片大好。由于去年第二季疫情受控后租户销售额已急升，未来的增长幅度可能会较温和。尽管如此，本人相信升势将会持续一段时间。
就连我们的内地办公楼也表现理想，这让很多人包括我们自己都感到意外。这段日子，大家要保持社交距离，需要在家工作，加上不能飞往世界各地令企业生意放缓，办公楼目前理应不算是具吸引力的资产类别。
然而，我们在五个城市共有八座办公楼，其租金收入都有上升。事实上，整体增长达双位数至11%，部分受惠于三座分别在无锡恒隆广场、昆明恒隆广场和武汉恒隆广场的新办公楼。撇除开业才八个月的武汉恒隆广场，整体租赁边际利润率略有上升。各地的租出率都有增长；与去年相比，无锡恒隆广场和昆明恒隆广场的表现尤其强劲，分别上升了20个百分点和28个百分点。
除了刚开业的无锡恒隆广场第二座办公楼外，所有城市的平均租金都回升，而租金也都上调了。令人鼓舞又有点意外的业绩得益于我们出租办公室的创新方式。这些不是甚么石破天惊的做法，但仍令我们办公楼的表现提升不少。我们把第一款新产品命名为“恒聚”，是为需要面积较小的用户而设计的灵活空间。
第二款是模块化精装修办公室，内里我们提供了装修和办公室设备。尽管其单位租金远高于一般租赁方式，但两者都需求殷切，有助我们取得以上令人满意的业绩。我们现在的主要目标是从速租出这三座新办公楼。转看香港，疫情控制得相当理想，连续多周几乎没有出现新增病例，但情况还未好得可以恢复与内地的人员往来。
尽管如此，一些本地的商业活动已稍微恢复，即使香港政府还没放宽社交距离限制。租户销售额较2020年上半年略有改善。租金收入仍显着低于过往表现，部分原因是租金宽减的摊销。尽管如此，与2020年下半年相比，跌幅已大幅收窄。租赁边际利润率和租出率都略有改善，令人稍感鼓舞。办公楼的数据甚至更好一些。租务查询增加，租金可稍为企稳。我们会继续观望，看看情况是否可以持续。
以下数据显示我们内地购物商场的业绩如何遥遥领先：内地的租户销售总额现在是我们整个香港零售物业组合的五倍多。单单是上海恒隆广场的销售额已是香港的两倍半，其平均单位租金也是香港物业组合的六倍多。
展望未来，这些差距只会越来越明显。我们的内地购物商场仍有很大的租金上调空间，而香港的零售业以及我们的物业组合，其表现已在2018年见顶。2019年下半年的骚乱注定了这厄运。我们上月经由控股附属公司恒隆地产有限公司（恒隆地产）售出了蓝塘道发展项目的一间大宅。交易预计会在2022年初完成，因此利润不会在今年入账。
所有建筑项目大致都按预算如期进行。我们香港和内地的销售团队未来数年会很忙碌，预计从而获得的利润会十分理想。
总结这业务回顾的部分，本人想提出以下看法。中国经济自去年第二季以来反弹的原因，是北京成功控制了疫情。中国政府刚发现这病毒，便采取了严厉的措施，如封锁整个约1100万人口的武汉市。坦白说，这是长久以来用以应对类似的公共衞生突发事件的方法。只是这次规模之大，恐怕是人类从未见过的，但现今的科技使之得以成事。结果经济快速复苏，人命损失也减至最少。
相反，西方用了截然不同的方法，造成巨大的人命损失，经济活动也大幅减少。无论如何，我们能在一个受疫情影响最小的经济体中营运，实属幸运。谁也不知道未来会怎样，大自然灾害总是防不胜防。因此，无论是个人、企业还是社区，我们都应保持警惕。
展望
世界上没有完美的制度，但纵观全球，本人认为中美这两个最大经济体，在未来数年其实是适合投资的地方。监于目前和可能出现的地缘政治复杂情况，面向本地市场的业务也许是首选。由于恒隆以香港为基地，中国内地自然是我们发展的市场。在这方面，我们实属幸运。
过去30年来，我们抓住了国家崛起的机遇，并将加倍努力为股东创造更多价值。回看历史，中国从曾经是世界上最贫穷和最封闭的国家之一，发展到今天成为第二大经济体，以及第二大甚或最大贸易国。40年间，中国本来是最落后的国家之一，现已晋身科技最先进之列，并让约8亿人民脱贫。事实上，她现在拥有世上最庞大的中产阶级。
鉴于上述情况，本人有把握，我们那只涉国内的业务应会表现良好。若没有出现地缘政治风暴或国内社会动荡，中国经济有望持续把其他主要国家比下去。即使国际环境变得艰难，与大多数行业相比，我们的仍然相对地稳胜。
由于资产负债率低，我们公司应能屹立不倒。我们最优质的实物资产不会消失。若没有灾难性情况出现，我们的表现应会很好。
数十年来，我们不愿大量出售香港的投资物业，因为多少认为香港较为安全。我们希望能确保稳定的租赁收入来支付股东的股息。但观乎近期形势，尤其是香港的情况，我们不得不重新考虑这种取态。在香港投资真的比在内地较为安全吗？即使安全，我们也必须就增长潜力取得平衡，而这方面内地显然优胜得多。此外，在中美关系紧张的威胁下，香港是否会比更大、更多元的内地经济脆弱？多数会是。
本人可以向你们保证，管理层正仔细考虑所有这些问题。正如一些人所认为那样，地缘政治会愈来愈影响业务。不懂的人可能会措手不及。有位住在美国加州的朋友甚至写了一本关于这个主题的书。
一切都很好，直到不好为止，这是众所周知的道理。身为负责任的管理者，我们必须思虑深远，尽量了解眼前的危机。正因如此，本人多年来分析瞬息万变的全球格局，因为今天的中国是其中不可或缺的组成部分。
我们很清楚中国有各种各样的挑战，其中一些会影响我们的业务。内地社会变化急速，定期有新政策出台来引导并应对这些无休止的变化。许多政策目标清晰，但有些则不然。用以实现这些改变的方法也许难以理解。
坦白说，自从我们差不多30年前进入内地市场以来，我们便不得不面对很多类似复杂情况。
任何时候，总有许多人预测中国经济即将崩溃。我们的倾向是同情他们。毕竟，小心总比后悔好。为了生存，我们永远都是悲观主义者。然而，中国总能克服每个难关，变得更加强大。今天，国家再次处于关键时刻。
有些人说悲观主义者永远无法赚钱，此说有点道理。因此，根据定义，优秀的管理者总有点双重性格。为最坏的情况打算时，我们也有足够的智慧为获得最好的结果而谋划。机会总是有的。
除非发生灾难性事件，中国经济应会在未来数年保持每年约6%的增长。（监于去年的疫情引致基数较低，2021年的数字应远高于6%，但这是一个特殊情况。）一般消费应会以更大的幅度增长，超过整体经济和奢侈品市场。若然如此，那我们应在今年余下的时间及至明年，会有良好表现。
纵观我们的投资组合，本人预计上海以外的高端购物商场表现会出类拔萃。近期无锡恒隆广场的优异表现大概会持续下去，但增长率可能会被昆明恒隆广场、武汉恒隆广场和大连恒隆广场超越。我们在上海的两大旗舰购物商场亦应表现强劲，尤其上海港汇恒隆广场有很多顶尖时尚品牌加盟，应能大放异彩。沈阳市府恒隆广场亦可能有所改善，但须待数年后第二期发展的新住宅大楼启用时才会出现突破。
与整个行业的趋势一致，次高端购物商场的表现会逊于高端购物商场。济南恒隆广场一直是我们物业组合里的中坚力量，已于上个月启动了资产优化计划，业务会受到轻微影响，但长远来说应是有利之举。我们预计一些奢侈品牌会在两至三年后进驻，因此逐步把该购物商场从次高端转型为高端。另外两个次高端购物商场可能需要多些工夫才能改善表现，我们已经着手处理。
我们的香港物业组合应会缓慢复苏，但上调空间可能有限。这就是我们零售空间和办公楼的真实情况。未来数年，我们业务的一个亮点应该是出售香港和内地的发展物业。我们希望售出更多现有的蓝塘道大宅，除此以外，还有在前淘大工业村地块上兴建的高层住宅大楼，今年稍后会开始预售，预计2023年竣工。北角电气道的办公楼预计明年底完工。至于新购入的寿臣山地块，正进行项目设计，将兴建五至六间大宅，已有很多买家表示兴趣。届时，本人预计会带来令人欣喜的利润。
明年我们将预售武汉的服务式寓所“恒隆府”，预算于2022年第四季完工。在内地，我们已建立了以“恒隆”命名的寓所专利品牌“恒隆府”。明年将预售的还有“昆明君悦居”，这是昆明恒隆广场的一部分；该综合项目内的酒店将由君悦酒店管理，因而得名。这项目预计2023年完工，无锡恒隆广场的寓所和精品酒店亦将于翌年可供入住。
杭州恒隆广场的购物商场、首两座办公楼和文华东方酒店预计2024年封顶，并可能于2025年上半年开业，后三座办公楼应会在该年年底建成。购物商场的预租活动已在进行，预示着又一个世界级综合项目即将成形。就股价而言，本集团及我们的控股附属公司恒隆地产在2000年代表现超群。2012年后情况逆转，直至去年零售租赁市场复苏，两家公司随即再度跻身股价最亮丽之列。
展望未来，我们有理由相信表现会再创高峰。中国内地的消费增长大概会很强劲，尤其是奢侈品市场，而我们是当中的行业龙头。我们在上海以外所有内地购物商场的租赁边际利润率应会继续上升。（我们在上海的两座购物商场营运已臻成熟，因此潜力已达至或接近顶峰。）过去两年开业的购物商场正快速增长。
从过去10年的经验可预示，我们较新的及随后落成的购物商场未来会有卓越表现。香港租金收入应已走出谷底。未来数年，我们应该有稳定的物业销售收入。利润上升，股价也应会上升。只要外部环境相对平静，本人对此充满希望。
本人每年两次给股东撰写信函，今年已是第31年。恒隆集团和恒隆地产的每封《致股东函》，都是本人亲笔所撰。每封信函所载的分析不尽相同，却都与我们的业务息息相关。因此，你们不妨也到我们的公司网页阅览一下恒隆地产的《致股东函》。
董事长
陈启宗
香港，2021年7月29日
