走入高售价低租金怪圈 上海市中心空铺调查

国际丽都公馆沿街商铺。静安区愚园路250～284号，近北京西路。 

　　整体开业的商铺仅有三分之一。稀稀拉拉的古董店、家居店、保健会所。一家“雅诗造型”由于门面太窄很不显眼地开着，周末也没生意。 

　　正在搬家的古董店老板告诉记者，他的店楼上楼下超过140平方米，日租金16元/平方米，每月房租6万元，加上水电等费用，一个月就要开销掉7万元。 

　　旁边经营古典家具的金先生也在准备退租。这里的租金更贵一点，18元/平方米/天。 

　　金先生称他是房东的朋友，之所以在这里开店是因为自己开了古典家具厂，这里作为展示的窗口，并没有打算靠这家店赚钱。他笑称：这里的风水有问题。静安区老居民很多都因拆迁搬走了，现在多的是办公楼。如果做传统小吃、跟居民相关的生意，那么租金明显太贵；如果针对商务办公人群做生意，也很难。 

　　靠物业增值“打气” 

　　国际丽都公馆的“空铺”并非中心城区的个案。 

　　据研究中心统计，中心城区的静安、黄浦、卢湾的非主流商业街上，不少沿街商用楼处于空关状态；虹口、杨浦、闸北、普陀等区更为严重。只有外来中高端人群集中的长宁、徐汇两区表现相对较好。 

　　2007年上半年商业用房市场量升价涨，但由于供应加大，部分开发商前期没有良好的产品定位，后期不注重经营管理，卖完走人后，商铺空置现象继续加重。 

　　租赁行情不好，能够支撑业主的就剩下物业增值了。 

　　据了解，国际丽都公馆商铺的销售情况还不错。2005年开盘，都是内部客户认购。面积小、单价并不便宜（4.5万～4.6万元）。目前，该处街铺都是小业主自己持有，尽管招租情况并不理想，但还没几个业主愿意把手中的物业抛出来。当前这里一套134平方米商铺行情是1000万元。虽然租赁行情不佳，依然涨幅明显。 

　　走入“高售价、低租金”怪圈 

　　虽然物业在增值，投资市中心空铺的买家也不容易变现。 

　　李先生买的市中心商铺还没找到买家。 

　　地处静安区黄金地段的国际丽都城销售一度受到追捧。然而，沿街商铺销售及目前运行情况却不能尽如人意：开业率不足1/3，其中也包括李先生的商铺。 

　　国际丽都城的商业分别在三条马路上：石门路和新闸路上是外观现代的裙楼底铺；北京西路上的是七栋商业洋房，每套面积在1000平方米左右。从2006年至今，整体商铺仅卖出40%左右。其中，交通银行购买了一套商业洋房。 

　　房价虚高和租金低迷有时成了恶性循环。 

　　在兴业路、马当路的华府天地和锦鳞天地，沿街商铺的日租金为40元/平方米，这两个社区商铺的出租率也不高。尤其是锦鳞天地，小区入住已近三年，仍有一半商铺是空的。静安区协和城对面的永源路、人民广场的中福城三期沿街商铺……都处于“有价无市”的尴尬之中。 

　　曾经代理国际丽都城的上海中瑞房地产营销有限公司常务副总经理朱振岗告诉记者，国际丽都城的商铺运营不理想，总价太高是原因之一。 

　　一般底铺的面积在500～600平方米，单价为4万～5万元/平方米，投资门槛在2000万元以上；由于这里总价高、洋房商业更是天价，导致经营者只能望铺兴叹。按照15元/平方米的日租金计算，一套500平方米商铺月租金23万元，传统零售业、社区商业根本无力支付这样的租金水平。 

　　原居民走后无人“填空” 

　　国际丽都城的案例颇有代表性。 

　　据朱振岗分析，国际丽都城商铺冷场还有其地理原因：商铺分布在三条马路上，没有集聚效应；马路较宽，影响商业人流；由于是裙房底铺，为上面住宅的承重做了结构的牺牲，因此商铺的内部格局不是很好。 

　　国际丽都城商铺大部分是限制做餐饮业的。此外，该项目开发商有两个，商铺建好后以出售为主，没有整体商业规划，卖给小业主后便不管不问。对市场没有培育，也没有中长期的方向。 

　　“窄面宽，长进深、高售价、高租金让市中心商铺无力经营传统零售业。”朱振岗认为，这是市中心商铺面对的深层次矛盾。众多市中心商铺只是社区型商业，并非区域性商业，面临的客户群体其实很少，经营业态只能选择社区型消费类型。但是，类似便利超市、美容美发、餐饮店等不需要如此大面积的商铺。 

　　“原始居民的流失，市中心人口外迁造成了城市中心部分空心化。”朱振岗认为，城市中心大型社区聚集度不高，原居民人口外移是造成市中心商铺空置量加大的原因之一。 

　　静安寺逐渐演变成商务型区域。近几年随城市化进程的加快，静安区的拆迁体量比较大。原居民需要实惠方便的社区型消费。同样是愚园路，近镇宁路段的生意就大不一样。这里还保留大量原居民，沿街商铺虽然不大，生意却很好，“富春小笼”的小笼包店从下午5点就开始有人排队，店老板表示，这边来的都是老客人，生意稳定。 

　　佑威&天天房展网研究中心主任薛建雄认为，近几年市中心商铺空置严重的部分原因是政府不让大型卖场进入，而对某些区域来说，发展大型超市才有优势。 

　　未来空置将得到缓解 

　　“市中心的商业地产的发展方向是资产化，这与郊区商铺房产化的经营思路不同。”上海商业地产专家姜新国(姜新国博客,姜新国新闻,姜新国说吧)对记者表示，“市中心商铺空关是假死、闲置，这与郊区一些大型专业市场的空置情况不同。” 

　　在他看来，投资市中心商铺吸纳的资本比较大，需要判断它是否有增值的潜质。租金收益增长才能促使资产收益膨胀。能投得起如此大金额的买家往往是机构或企业。在市中心购买商铺更多是储存一块优质资产，等于是给自己、后代买了份保险。 

　　姜新国认为，市中心商铺空关必须仔细分析原因。“上海确实有局部区域商铺空置十分严重，有的甚至达到70%至80%。但是并非所有的空置都是因为人气不足造成的。有些区域处于转租或者待购阶段，有些区域则是由于改造暂时造成空关。” 

　　“应该说，上海商铺的供应最高峰已经过去了，相信不久后，空置情况将得到很大缓解。”静安区北部商铺空置比较严重，但是商铺供应的最高峰已经过了，销售已经有所恢复；闸北区的不夜城是因为改造。不过随着北广场的改造，一些高品质物业会逐渐形成，闸北的物业会有升级空间。杨浦区还处于市场导入期，五角场商业需提升；普陀区长寿路区域空置也比较多。除了这几个区域外，市中心的商铺销售和出租情况还算良好。 

　　姜新国同时认为，车位不足也造成很多商铺无法留住消费人流；静安寺如果做时尚休闲的生意会很好，他建议将商铺面积切得小一些，既能提升房价也有利于出租。