城市商业：惠州主流商圈大格局轮廓初现

      麦地、西湖、江北等城市主流商圈成为深圳人投资商铺的首选

     核心提示

      近年来，伴随着惠州产业升级和城市大开发，惠州商业地产迎来开发高潮，麦地演达、西湖、江北、东平等热点片区商业开发风起云涌，品牌连锁商家纷纷进驻惠州主流商圈。从主题商城到专业市场，从商业街到社区商业，惠州商业地产开发犹如雨后春笋般放量增长，迸发无限活力。

      同时，伴随着《惠州市城市商业网点规划》的出台，惠州提出了构筑“四线三圈两带一心”的生态休闲型大型商业格局，惠州主流商业轮廓乍现，市级商业中心、副市级商业中心等展示出惠州商业大格局，同时也为惠州商铺投资树起了风向标。

      惠州主流商圈掀起商铺投资热 

      沃尔玛来了，吉之岛来了，海雅来了，天虹也来了，人人乐、新一佳、华润万家都来了……随着国际国内知名品牌商家云集惠州，惠州的商业开始火爆了。随着惠州商业地产的逐渐开发，惠州城区形成以人人乐、海雅、沃尔玛等主力商家为核心的麦地商圈，以丽日百货、赛格广场、黄塘电脑城为核心的西湖商圈等两大市级商业中心；同时，形成以丽日百货、狐狸城及各类专业市场为核心的江北商业中心。

      随着惠州居民收入水平的提高，惠州零售商业得到迅速发展。继2000年深圳超市人人乐进驻惠州国商大厦后，众多品牌连锁主力商家都争先进驻惠州，抢占市场先机，为惠州的商业发展注入了新的活力。惠州外来的品牌主力店主要分布在人口较集中、商业相对发达的河南岸、麦地、南坛、下埔等区域，尤其以南坛和河南岸为主。连锁店的品类已经涉及百货超市、餐饮、药店、地产中介、服饰、美容美发、珠宝等。众多国际国内知名商家的进驻，汇聚了商业人气，无疑为惠州商业市场的发展打了一剂强心针，为商铺投资者奠定了信心。

      从2005年开始，惠州的西湖、麦地、江北等城市主流商圈不断上演商铺投资热潮。2005年，位于江北商圈的惠州义乌小商品城火爆销售持续了两个多月，2000多个商铺被狂热的投资者席卷一空，成为惠州商业地产历史上的一个标志。2006年，位于麦地商圈的惠州港惠新天地横空出世，1200套商铺和近600套公寓三天即销售一空。2007年，西湖商圈的数码第一港热销，其一楼临街商铺最高单价更是突破每平方米4万元；江北商圈的纺织布料城开盘当天，客户争相认筹逾300间商铺，创出惠州商铺销售日认筹最新纪录……

      惠州商业地产的发展，不但在惠州本地掀起了商铺投资热潮，更是以其商铺“价格洼地”吸引深圳人到惠州投资商铺，惠州诸多商业项目的客户深圳人占据了大部分。麦地商圈、江北中心区等城市主流商圈更是深圳人在惠州投资商铺的首选。惠州主流商圈的商铺，以其低价格、高成长的“原始股”优势成为众多深圳投资者争抢的香饽饽。

      惠州城区商圈凸显规模和档次效益

      惠州城区主要有西湖、麦地、江北、东平、下角等商圈，其中西湖、麦地商圈是惠州市级商业中心，是惠州较繁华、商铺价格较高的商圈，是惠州的“东门、华强北”；江北商圈是惠州副市级商业中心，正处于如火如荼的开发建设中，商铺未来升值潜力高。

      西湖商圈：惠州最成熟的商圈。西湖商圈以西湖步行街为核心，向南延伸到汽车站，主要由步行街、丽日百货、赛格电子、黄塘电脑城等大型商业设施构成，商圈范围可辐射全市各个地区。商圈内商业主要以商业街形式为主，有新西湖百货和丽日百货。西湖商圈属于惠州的老商业街区，临街商业店面整体经营状况都较好，数码第一港、泰富御山郡等新建大型商业为该商圈注入新的商业活力。随着该商圈的升级改造，未来一个以旅游休闲商业为代表的新西湖商圈将逐步面世。西湖商圈的商铺价格也较高，一楼内铺和临街铺位价格主要在2－2.5万元／平方米之间，其中数码第一港临街商铺最高单价更是突破每平方米4万元。

      麦地商圈：惠州规模最大的商圈。麦地商圈以麦地为核心，包括下埔、南坛、河南岸、黄田岗等地，辐射整个城市，是城市的核心地带。沃尔玛、人人乐、海雅、天虹、万佳、百佳、新一佳、国美、苏宁等大商家云集于此。主题商城女人世界、港澳城、世贸中心、天虹商场、时代百货、商业街数码街、源东商业街等形成了庞大的城市核心商圈。商圈中大量的人流、车流也为各大商场和临街商业店铺良好经营奠定了坚实的基础。随着世界零售巨头“沃尔玛”和深圳等地品牌大商家的强势进驻，将来麦地演达商圈会有一个新的腾飞。此片区的商铺价格也一直领跑惠州各个商圈，目前底层内铺和临街铺位价格一般在2.2－3万元／平方米之间，个别地段的社区临街铺位价格也攀升到了2.5万元／平方米以上，并且还有快速的上涨势头。

      江北商圈：惠州的CBD，专业市场异军突起。江北新区是惠州城区未来发展的主要方向之一，是惠州的行政、文化、商务办公中心。江北区内行政机构林立；城市花园、碧水湾、嘉和名苑、帝景湾等大批高尚住宅相继开发，构成了惠州大型的名宅区；双子星、凯宾斯基、峰国际、德赛大厦、信合大厦、盛丰商务大厦等地标性写字楼、五星级酒店蜂拥而起，江北新区已经成为惠州重要的商务办公区。同时，江北片区大型商业项目开发火爆，江北丽日购物广场、金宝购物中心、狐狸城、惠州电子城等零售专业市场纷纷面世；已建成有粤东地区最大的29万平方米的惠州金泽物流市场、41万平方米的惠州农产品配送中心、13万平方米的义乌小商品批发城等大型商贸物流项目，是惠州发展大商贸、大流通的规划区域。一个现代化物流商贸中心即将形成，范围可辐射整个粤东地区。江北中心区正处在开发中，商铺价格与西湖、麦地商圈相比相对较低，主干道临街铺位价格一般在1.5－2万元／平方米之间，升值潜力巨大。

      东平商圈：惠州未来的现代化中心城区。按照政府的规划，东平片区将发展为以居住为主的现代都市家园。随着惠州版图东扩，东平将形成高达205万平米的高尚生活板块，东湖花园、荷兰水乡、颐景花园、长湖苑、东方威尼斯、金典花园、阳光100等大盘不断面世，揽括了近30万高质量消费人群，其潜在消费力及经济辐射力十分强劲。随着东湖花园的不断扩张、世界最大零售商—吉之岛的进驻以及荷兰水乡6条商业街的形成，这里将成为惠州商业设施最为完善、最为现代化的区域之一。目前，东平区域发展不均衡，不同地段商铺价格相差较大，以社区商铺为主，一般价格在1.3－2.2万元／平方米之间。

      下角商圈：居民密集的老城区。下角片区有10多万的居民，包括紧临的上排北及桥西片，将形成一个巨大的消费群，2004年民乐福惠州润宇店的开业开创了下角商圈的新纪元。作为老城区，下角商圈与江北CBD无缝对接，与市区西湖商圈、麦地商圈紧邻，其后期发展潜力不容忽视。而下角东江大桥的建成带来的交通便利，加大了下角与江北、火车西站、麦地等周边片区的互动，带来的辐射和互动效应是巨大的。目前，下角商圈新建主干道临街铺位价格一般在1.5－2万元／平方米之间。

       特别关注

      惠州“四线三圈二带一心”商业格局

      四线：依托惠澳、惠淡、惠州和惠环4条城市快速干道放射线和城际轨道交通，分别向城区的东、南、西、北四个方位延伸，构筑城市商业网点发展网络和体系。

      东线是利用惠澳快速干道向东南连接水口新区和数码产业园，发展东南部高新技术产业、教育和体育产业，配建完善的商业服务带。南线则利用惠淡快速干道，向南连接惠阳、大亚湾国际石化产业基地和国家经济开发区；发展石化产业和滨海旅游产业，显现物流业、会展业、商贸业、餐饮业、休闲旅游业等优势，打造连接深、港、澳的商业带。西线是利用惠环快速干道，向西连接惠环、陈江制造业工业基地和仲恺高新技术开发区，大力发展为数码、电子精品产业配套服务的商贸业、餐饮业和专业批发市场。北线可以利用惠州大道，江北市行政中心向北连接火车站、小金口的交通网络，加快发展北部新城区和国际会展中心、物流园区、批发市场和零售服务商业区。

      三圈：惠城商业圈规划为具有商务、商贸、金融、批发、零售、物流、配送、休闲旅游等综合功能的核心商圈。

      惠阳－大亚湾商业圈则依托中海壳牌石化、东风汽车配件、惠州港等大项目，大港口、大产业等的发展需求，规划配建适宜的现代消费、现代服务、高级商务、专业会展和旅游休闲综合功能的商业圈。

      陈江－惠环商业圈是珠三角东部电子产业聚集区，依托TCL、德赛、LG电子、索尼等大型企业和数码、电子等主导产业发展，促进西部城市、发展，构建以、商贸批发零售为主、的商业圈。

      二带：二带是指穿越市区的东江、西枝江两条自然生态景观带。随着市区东江下游筑坝工程完成，市区两江将成为景色秀丽的人工湖水面。规划拟在两江四岸结合城市公共绿地和沿江景观建设，着重突出休闲游憩商业特色、滨水文化景观特色。通过两带休闲、风情商业街的建设，打造惠州的滨江休闲商业服务带。

       一心：一心指惠州城区以传统特色的商业街为载体，融汇现代商业网点新型业态，打造传统商业与现代商业有机结合的大商业圈。新城区以现代商业理念为指引，以新