商业地产项目领先一步好 重点发展市郊社区商业

在最近召开的“2007上海商业地产峰会”上，与会专家取得共识，即商业和地产融汇一体是“转变经济增长方式”的一大亮点。一个大型商业地产项目要在区域市场中领先一步，必须多元化提升商业地产的质量与水平。 

　　“商业地产”概念跳出来 

　　此次峰会讨论的主要议题是商业和房地产之间的关系，这也是众多房地产开发商同商业界领头人首次面对面进行此类关系探讨的一次大型峰会。 

　　商业和地产属于两种产业，本无太大联系。随着大型综合性购物中心这一新概念的引进，国内外许多商业巨头都着手从地产开发起步发展商业项目。“商业地产”这一新的名词开始频频出现，引起业界人士的关注。 

　　中国商业联合会白志坤作了一个形象比喻，两者好比电脑中软件与硬件，既有互为生存的依附关系，更有互为染指的推进关系。商业如何让房地产更精彩，倒是今天形势下值得研究的重要课题。为让商业地产跨上一个新台阶，中国商业联合会已决定明年9月在上海举办“第四届商业地产博览会”并邀请海外公司参与，使之成为近年来规模最大的一届商业地产盛会。 

　　开元集团商业旅游公司总经理徐钧谈到两者关系时说，今天的开发商大都不是做商业的，他们对商业经营中的细节不太清楚。这不仅仅是一个土地和建筑问题，还涉及许多专业商业运作的问题。就说一个项目的空调设计吧，单是该项目用电量的成本测算就是一门复杂的技术。商业地产的技术含量很高，要把商业和房地产有机地融合在一起在看来还要走很长的路要。 

　　今天做项目必须“领先一步” 

　　上海鹿都房地产开发公司总经理郑铭提出商业地产项目开发“领先一步”的想法，认为目前大型商业地产项目在市中心区已趋饱和，但市郊正是规模化发展的好地方。由于大型商业地产项目在国内已有一定的基础，利用最新技术开发品质化商业地产项目正是开发商面临的一个机遇。当然，要扩大商业规模和做好商家品牌以及经营档次需要有一个高水平的专业管理队伍。再去搞那些起点很低的百货大楼以及商厦等，显然已落后于时代了。 

　　上海社科院房地产业研究中心张泓铭(张泓铭博客,张泓铭新闻,张泓铭说吧)说，当前人们对商业地产含义的理解“过于狭隘”。从上海国际贸易中心和现代服务业城市角度出发考虑问题，才能把商业地产地位提升得更高。特别是“链式批发商务园区”正在市场上崛起，海内外公司都在瞄准这个国际型的、集上下游企业于一体的“链条式”项目。这是当前商业地产发展的重点，值得业内外人士关注。 

　　上海购物中心协会张国(张国博客,张国新闻,张国说吧)忠说，目前的商业中心实质上是零售商业和房地产的有机结合。商业中心实行统一经营管理模式，对消费者来说可以满足多种需求。上海这类项目有了一定的发展基础，同香港的商业地产项目差距正在缩小。如恒隆地产今年年报数据表明，他们在香港持有的商业地产项目每平方米平均租金约3000港币，而在上海恒隆及港汇广场的平均租金已达到2000港币。 

　　重点发展市郊社区商业中心 

　　近期上海商业购物中心发展呈现两个特点： 

　　首先，大型购物中心去年起从中心城区向市郊边远地区拓展。其次，大型购物中心开始进入社区，社区性的购物中心所占比例越来越大。据社科院房地产业研究部门调查，目前上海中心城区的购物中心已经达到很高水平，未来是否可以适当发展远郊社区购物中心。这些购物中心项目风险小收效快，可方便从市区迁居那里的居民们购物。 

　　但也要注意几个问题，一是远郊购物中心分布要点面结合、适度分散。二是要让购物中心同品牌商业结合起来，尽量减少已过时的住宅小区自搞商场和店铺的做法。三是远郊城镇购物中心开发尽量注意保留历史遗留的传统特色，凸现区别于其他城镇的自身优势。四是开发时尽量选择地区性交通枢纽，在交通上方便居民的出行消费。 

　　日本大阪有一个成功的案例，该地区的商业中心街不仅有购物中心的功能，还有城市景点式旅游功能。这里集聚相当的人气，成为国内外专业人士考察示范点。