作者/李奕和
房地产企业正经历融资“寒冬”。
即便今年7月中国人民银行宣布全面降准，房地产融资成本有了某种程度的松动。但在行业全面降杠杆、稳投资的经营策略下，房企大规模的发债融资已成为过去式。
更重要的一点，近段时间以来，不断有房企出现债务违约，很大程度上也让资本市场在对待房企发债的问题上变得更为谨慎。下半年以来，中南建设、茂业国际、当代置业、迪马股份等房企发行的多起ABS融资计划被终止。
“新债”难以借到，然而“旧债”却已经到达偿还的高峰期。权衡之下，一些房企大股东及其实际控制人开始自掏腰包，真金白银向公司提供股东贷款。
10月11日，当代置业（01107. HK）公告，为支持集团，董事会主席、执行董事兼控股股东张雷和总裁兼执行董事张鹏，有意向集团提供合共约8亿元的股东贷款。
这笔股东贷款，预期于未来两至三个月内完成。不足一月前则是富力地产（02777. HK）。9月20日，该公司称, 执行董事李思廉及大股东张力, 将向公司提供约80亿港元股东资金。
在公告8亿元股东贷款的同一日，当代置业正在寻求将一笔于今年10月25日到期的2.5亿美元、票息12.85厘优先票据，延期至2022年1月25日。
老板自掏腰包注入信心
控股股东亲力亲为，向公司提供资金支持，很大程度上能为公司在低迷的行业环境中的发展注入信心。当代置业也在公告中称，张雷表示将视乎集团财务状况适时考虑予以持续支持，展现其对当代置业的持续承诺及对集团业务发展坚定不移的信心。
当代置业并不是第一家公布控股股东为公司提供贷款的企业。此前9月20日，富力地产就称，执行董事李思廉及大股东张力, 将提供约80亿港元股东资金, 预计于未来一至两个月内完成，公司预期21日收到约24亿元。
当时，富力地产也表示，收到股东资金、预留利息以及其他财务费用后, 会考虑回购长年期票据, 主因基于现行市价、可节省的利息及到期情况, 符合公司经济利益。
企业正在面临还债高峰，成为一众房企股东不惜自掏真金白银为公司提供资金的主要原因。
据CAIC统计数据，9月200家核心房企境内外债券合计到期规模超800亿，其中境内债券到期约647亿。而至2021年底，200家核心房企总计约有近2000亿境内债券即将到期。四季度，各房企将迎来全面的偿债高峰。
高额的债务需要偿还面前，房企的融资规模却在下降。CAIC统计的数据显示，2021年前三季度，100家典型房企的融资量10919亿元，同比下降21%。其中，第三季度的融资额2872亿元，同比下降38%，融资额创2018年以来的最低水平。房企融资规模大为收缩。
这背后的一大原因是，房地产企业目前仍身处降杠杆的大环境中，无论是主动寻求控负债，还是被动要求达标“三道红线”，房企大规模的发债融资都已成为过去式。
此外，由于不断有房企出现债务逾期，现阶段的资本市场对房企发债也表现出了明显的信心不足。近段时间以来，华夏幸福、蓝光、协信、泰禾、恒大、新力、花样年等房企的违约事件，已将外界对房企债务的担忧蔓延至整个行业。
据了解，截止2021年9月27日，房企年内累计违约债券只数达到39只，累计金额达467.5亿元，较2020年增长159%。其中，华夏幸福债券违约金额达到183亿元，蓝光发展也达到了116亿元。
8亿股东贷款背后
回归当代置业本身，已有一众房企债务违约的前车之鉴，为即将到来的偿债高峰筹集资金，以防止潜在的违约事件发生也成为当代置业亟需面对的问题。
实际上，同在公告8亿元股东贷款的10月11日，当代置业也正在寻求将一笔2.5亿美元、票息12.85厘优先票据，延期至2022年1月25日。
具体而言，该公司发布了一则同意征求公告，内容有关其于2019年4月25日订立规管，并于2021年到期的12.85厘优先票据的契约作出若干建议修订。该笔优先票据中，当代置业有本金总额约2.5亿美元的未偿还票据，并将于今年10月25日到期。
公告中，当代置业拟将到期日由2021年10月25日延长至2022年1月25日。另作为修订的一部分，该公司还将在2021年10月25日赎回未偿还票据本金额8750.07万美元（即相当于未偿还本金额的35%），以削减未偿还票据的本金额。
当代置业称，修订契约主要为延长票据的到期时间，改善其流动资金及现金流量管理，并避免有关票据项下的任何潜在付款违约。
8亿元的股东贷款，能带给当代置业的影响有多大？根据该公司的半年报，截至2021年6月30日，当代置业的有息负债287.55亿元，其中，一年内到期的部分为93.47亿元，占比32.48%。
同期，其银行结余及现金(包括受限制现金)为174.25亿元，占资产总值的比例约为17.7%，现金短债比上升至1.9倍；净负债率为93%，较2020年底略有下降。至今年上半年，当代置业剔除预收账款后的资产负债率超过70%。三项指标，仅剩一条踩中红线。
当代置业表示，下半年将坚持不断降低负债，未来将处理内源性融资和外源性融资的协同推进，均衡债券融资和股权融资的份额占比，努力实现资金管理和资本经营的合理平衡。
有业内人士指出，在房地产融资仍在持续收紧的大环境下，控股股东为上市公司提供贷款，不仅可以为公司注入资金、缓解公司的流动性问题，防止潜在的债务违约事件发生；也能为企业在低迷市场环境下的发展注入信心。
另一个层面上讲，如果上市公司股东提供贷款的利率比外面融资的低，那也一定程度上可以降低融资成本，优化上市公司的财务数据。“而即便利率不低，那也是‘肥水不流外人田’。对控股股东来说，一举多得。”
2021年上半年，当代置业的加权平均借贷利率约9.73%，与2020年底的9.9%相若。截至2021年6月30日止六个月，该公司的融资成本2.06亿元，相比去年同期上升约23.5%。
