作者/林心林
一笔美元债，一封“宝爷家书”，这是花样年过去一周最为外界热议的事情。
“高低起落沉浮，都是我经历与应得的。”不躺平的曾宝宝，称其与公司管理层就此问题成立专项小组，试图以最大努力走出困境。
出售资产成了许多房企自救的第一步。
事实上早在9月底，彩生活与碧桂园服务达成一笔33亿元的收购交易，标的包含彩生活服务集团旗下资产万象美及开元国际物业相关股权。
不过这显然还不够。市场与投资者，正在等着花样年拿出更大的诚意与成效。
10月13日，一则工商信息显示，深圳市花样年地产集团有限公司退出投资企业深圳市奥启富投资发展有限公司，退出前持股比例为48.9796%。
据悉，股权变更前，深圳市奥启富投资发展有限公司由深圳市花样年地产集团有限公司持股48.9796%，奥园（深圳）城市更新集团有限公司持股51.0204%。变更后，公司由奥园（深圳）城市更新集团有限公司持股100%。
这是否意味着，花样年将自救目光转向了庞大的旧改土储？
搭伙奥园
花样年与奥园是在2020年才搭上线。
去年7月26日，花样年与奥园签订城市更新战略合作协议，合作内容直指大湾区城市更新项目展开未来合作，优势互补、不断加深和拓宽合作领域。
双方的合作目的看起来十分合理。
于奥园而言，其最早于2016年4月正式布局深圳，先后通过收购、入股等方式摘得深圳三个项目；而后于2019年，将奥园地产总部正式搬迁至深圳。
插旗缓慢的奥园，亟需花样年这样一家本地资源丰富的房企来牵线。
花样年同样有着自己的需求。从公司整体战略层面，自2019年花样年宣布重回重资产主赛道伊始，其在拿地、销售方面转向积极态势，如在招拍挂市场上长年沉寂转为开始频繁出现在公开拍地现场上。
尤其在2020年，被花样年管理层喻为“投资大年”，全年公司新增20幅土地，新增总地价214亿元，权益地价121亿元；预期可售货值482.8亿元，权益货值273.9亿元。而在2019年其仅新增5宗地块。
不过，这些新增投资仍主要集中于成渝都市圈及长三角都市圈，仅两个区域便占据15幅土地，可售货值占73%；对于大湾区该公司仅在佛山新增2幅地，货值占比14%。
这背后并不代表花样年对于大湾区的漠视，相反，花样年公开表示“大湾区旧改之王”是他们的目标。即是说，在大湾区市场花样年将以城市更新为抓手。
于今年2月份，潘军也曾对包括观点地产新媒体在内的媒体表示，2021年花样年的拿地投资将持续上升，并希望重仓华南。在大湾区的投资比例中，50%将依靠城市更新，50%则参加市场竞争。
因此，近年来在城市更新方面风头正盛的奥园，显然是花样年不错的合作对象。数据显示，截至今年中期奥园城市更新方面拥有70个项目，锁定货值7543亿元，其中99%货值位于大湾区。
彼时有消息称，双方将以入股现成项目为主进行合作，重点放在奥园广州项目及花样年深圳项目上。
不过如今一年有余，似乎未见到双方迈出合作步伐。
而查阅此次合资公司工商信息，同样未有具体项目线索。据悉，深圳市奥启富投资发展有限公司成立于2020年11月24日，注册资本980万元人民币，法定代表人为袁艳，担任奥园多家地产及城市更新公司法人。
股权变更信息显示，该公司最早由奥园（深圳）城市更新集团有限公司投资500万元，持股100%；于今年2月，深圳市花样年地产集团有限公司新增投资480万元，持股49%。最新于10月，深圳花样年退出这部分股权，同时从结果看，奥园根据公司章程作为大股东具有优先接手的权利，接手了这部分股权。
综合各方面资料看，该合资公司目前仅作为平台存在，并没有实质进行项目操盘开发。一熟悉奥园的人士也称，目前奥园与花样年并无合作项目，此次退出或出于减少开销成本等考虑。
旧改土储画像
目前看，花样年尚无退出旧改项目的动作。
但借由此举或许可以观察一下，流动性危机下，号称要当“大湾区旧改之王”的花样年旧改土储究竟如何，能否成为花样年的护城河？
事实上，虽花样年于2019年才专门成立了城市更新公司并于今年更名为城市发展集团，但其最早在2012年就陆续进行一些旧厂区、旧小区、旧村的综合整治公司。
据悉，花样年第一个旧改为位于深圳蛇口的海翔广场项目，由旧厂房重新设计改造。
截至目前，城市更新业务花样年做了将近十年，做城市更新的团队超过一百人。
从成果看，截止2021年中期，花样年在大湾区有50个城市更新项目处于不同的发展阶段，规划土储达到2094万平方米，储备总货值4671亿元。
其中，花样年重点深耕的深圳具有项目27个，预计总建面721万平方米，总货值2116亿元；深圳以外的广州、佛山、中山、东莞、惠州占21个，预计总建面1326万平方米，总货值2099亿元。
这部分给花样年带来不少利润想象。据悉，目前花样年旧改项目毛利高达60%左右，净利率超过15%。
然而众所周知的是，旧改转化周期远长于招拍挂拿地。同时，花样年旧改项目中不少涉及工改，转化速度更慢。
观点地产新媒体了解，花样年手中的旧改项目多处在前期服务阶段，立项获批及转化速度较慢。
以深耕城市深圳为例，一组统计数据显示，目前房企在深城市更新已批规划总量中，花样年已批规划总量仅为9.16万平方米，与华润置地、佳兆业、卓越多达五六百万平的规划总量不可相比。
从转化土储及贡献销售看，目前花样年成功实现供地的项目仅包括深圳坪山世界塑料厂一期项目，预计可售货值57亿元，项目即引入旭辉共同开发的“花样年·旭辉·好时光”，于去年12月底开盘；另一个项目为深圳福田梅林越华项目，预计可售货值64亿元。
加快旧改项目转化，是花样年目前撬动湾区土储及销售的重要方式。
年初业绩会上，管理层便表示花样年希望每年能够有20%的增长，主要是通过有效控制债务规模的情况下新获取土地，同时将现有城市更新项目加快转化，使得公司能够重回行业前50名。
按照潘军的预测，2021年城市更新供应的货值将争取超过100亿元，2022年超过200亿元，之后每年逐步增长，为大湾区的销售和集团的利润“提供有力的支持”。张惠明则透露，2023年城市更新将有400亿元的货值。
“城市更新我们的空间还比较大，通过十年的发展，形成了比较好的资产积累。”潘军于今年一次活动中表示。
理想是美好的，如今面临债务违约的花样年，是否还有资金推动旧改土储转化成为一个待解的问题。
值得一提的是，事实上早在流动性危机出现前，花样年或也认清自身本地资源强、资金实力有限的特点，通过引进合作房企、金融机构等方式加快旧改开发。
一花样年内部人士便曾表示，对于旧改项目的利润变现公司有两条路径，一是自行慢慢孵化，二是在中间转化阶段引入战略投资者，提前锁定利润。
据观点地产新媒体了解，除上述提及的与旭辉合作开发坪山项目外，花样年先后引进了平安不动产、中融国际信托参加深圳旧改项目。
如2019年，花样年引入平安不动产合作开发龙华玉石新村旧改项目，后者提供9.7亿元新增资本和4.1亿元股东借款，成为了项目第二大股东。彼时花样年执行董事张惠明回复观点地产新媒体称，引入平安是为了加快周转，提前回流现金。
后于2020年12月，中融国际信托以8亿元向花样年收购附属项目公司70%股权，进行位于深圳大鹏新区葵丰社区城市更新项目。
