文/乐居财经 曾树佳
眼下的调控，是全方位的。从三道红线政策的出台，到对商票等融资渠道的规范，再到推地“双集中”、拿地销售比不能超过40%的规定，一环扣一环，都正在重塑着房企运营的底层逻辑。
不过，无论处于哪个阶段，土地资源都是地产商的“生产原材料”， “仓廪”是否充实，决定了企业续航能力的高下，因此拿地能力是房企最基本的生存能力。
尽管现阶段银根收紧，但部分风控能力较强、运营效率较高、流动性充裕的房企，如碧桂园、万科、龙湖、华润、中海等，仍然继续在公开市场，保持一定的拿地力度，看好市场的前景。
事实上，调控也使得行业不断变好，房企正由过去大开大合的销售节奏，逐渐沉淀下来，更加追求产品和服务品质，注重用户体验。因此，市场的未来是可期的。
土拍冷中有热
年内的第二次推地，正在各城市中陆续进行。
相比于第一次推地，此次进一步增添了一些稳地价、稳房价的细则，比如降低土地溢价率上限、新加入“竞品质规则”、部分地块不允联合竞拍或合作开发、竞买人准入资格更严格等。
但近来，由于地产领域总体融资收紧、销售去化预期回落等因素的叠加，导致青岛、济南、成都、苏州、广州等城市的土拍市场，表现较为平淡。
以一线城市广州为例，该城市推出48宗地块，最终成交23宗，土拍两日的流拍率分别为33.3%、70.8%；总体平均溢价率仅为1.5%，总揽金约569.4亿元，比首批集中供地下滑幅度达到37.2%。
但冷清的情状并不是土拍市场的全部，比如深圳的土拍，并没有受到“流拍潮”太多的影响。
其出让的22宗地块中，除宝安区1宗地块因无人竞价而流拍以外，其余21宗地块成功出让，并有17宗达到上限价，总收金452.97亿元。参与拍地的房企包括华润、中海、保利置业、华发、招商、龙湖与联发等15家企业。
大环境下，房企拿地时考虑的因素较多，比如资金、负债率、利润率等，所以变得较为审慎。据此，有人说开发商集体“躺平”，扩储意愿不强。
然而，只要细看就会发现，许多保持财务均衡的房企，还是根据自身的发展节奏，适时进行补仓。尽管容错空间变窄，但结合土拍、并购、旧改等拿地方式，房企们仍具有较强的发展生命力。
因为市场也逐渐出现了积极的信号，比如降低土地溢价率上限，就是从控制房企拿地成本方面考虑的，而自8月份以来，不少城市发布楼市限跌令，近来哈尔滨等地，也都从供应侧和需求端方面，对房地产市场进行了一定程度的松绑。
以哈尔滨的“十六条”新政为例，里面提及将促进开发商的回款进度、人才在哈购房施行购房补贴政策、社保开户即可申请缴存住房公积金等，为市场注入信心。
房企的韧性
据亿翰发布的房企新增货值数据显示，前9月，碧桂园新增全口径货值4546.3亿元，位列第一，其次为保利、万科的3643.2亿元、3566.2亿元，而中海、绿城、华润、金地、招商蛇口等，也有不小的货值入账。
这些房企的城市能级定位不同，碧桂园坚持一到五线均衡布局，在三四线城市的优势明显，所以新增货值的体量最大；而诸如万科、保利、中海等，他们主攻高能级核心城市，也各有所获。
作为央企的中海地产，9月份已累计在天津、苏州、沈阳、重庆、广州、南京、深圳等12个城市共计新增超过20宗地，单月新增购地金额达523亿元，新增建筑面积332万平米，新增全口径货值达1108亿元。
中期业绩会上，中国海外发展主席颜建国预测称，土地端下半年会更加理性一点，诸如中海这样的企业“机会会更多一点”。如今的投资情况，正好应验了他的判断。
融资能力出众的中国铁建，前9月也累计新增全口径货值1567.9亿元。据统计，2018年-2020年，该公司拿地总额分别为416亿元、338亿元及243亿元，而2021年1-9月中国铁建投资金额便已达到585.8亿元，同比大幅上升。
此外，碧桂园、龙湖等流动性充裕的民企，也善于因时而动。近一个月来，碧桂园也多次竞得优质项目。比如9月22日上午，碧桂园豫北区域以27110万的价格，成功斩获河南安阳县龙山大道地块，地块面积83.81亩，成交单价323.48万/亩。随着安阳市向东部发展扩张，该项目未来潜力较大。
除此之外，碧桂园还在月内摘得内蒙古乌海市海勃湾区滨河二期地块，并在广州第二轮集中供地中，竞得增城荔湖街地块。在现阶段的行业背景下，碧桂园对潜力城市的聚焦深耕，是其自身实力与深耕三四线城镇化战略的体现。
机构分析认为，从去年投资的199个城市来看，碧桂园在超半数的城市做到了连续四年持续投资，深耕意向明显。中国城镇化依旧在快速增长的期间，部分三四线城市依旧具有充足的增量市场，支撑着碧桂园销售规模持续、平稳的增长。
土储充足的同时，碧桂园的去化也有条不紊地进行着。
今年9月，碧桂园实现归属公司股东权益的合同销售金额约456.6亿元。在近期市场明显下行的背景下，碧桂园权益销售额仍实现环比正增长，展现出较强的韧性。前9月，碧桂园累计实现权益合同销售金额4482.4亿元，略超去年同期水平，已连续9个月实现累计同比增长。
2021年上半年，碧桂园销售回款保持高位，权益物业销售现金回笼约2727.9亿元，权益回款率达90%，已经连续6年高于90%。快速销售回款保障了充足的现金流，进而大大提高了公司抵御风险的能力。
投资的标尺
事实上，只要房企能坚守自身的投资标尺，适应市场，即使处在收紧的市场环境，也有很多投资机会。
中海一直以来就尤为注重利润的标准，中海副总裁郭光辉曾对投资者表示，房地产毛利率和净利润率可能有下降趋势，这个下行压力在加大。在该过程中，中海更看重的是最后实现的净利润率。
在整体大行业净利润水平下行的环境中，中海于“十四五”战略规划里，提出核心目标仍是利润总额持续增长，对于规模则“没有指引”。
因此，当第一批集中供地市场很热，回报比较低的时候，它并没有出手拿地，直到第二批集中供地时才显露身手。
华润置地则预计下半年地价有走低的趋势，所以在5-8月有意控制了拿地节奏，为下半年拿地带来了更好的机会，无论是以前还是现在，它都坚持着拿地销售比40%的投资策略。
而碧桂园也有自身坚持的投资、经营理念，即在确保合法合规、资金安全的前提下，追求年化自有资金的回报和利润总额的最大化，因此，它对项目投资指标，有一系列的管控措施，确保拿地精准。
此外，它也保持着较高的投资转化率、货值转化率；投资牵头、销售牵引，与供货、回款和支出形成“销供回支投”的闭环管理。
从2018年下半年开始，碧桂园就以“行稳致远”战略统筹发展的方方面面，推进全周期综合竞争力提升。
目前，碧桂园的“全竞提升”已经进入深水区，在持续提升营销力、保障销售回款和现金流、加快推进数字化的同时，也强调各区域要进一步提升投资标准、优中选优。据悉，通过标准化管理，碧桂园在2020年以后获取且开盘项目年化资金回报较投资承诺达标率超95%。
2021年上半年，碧桂园共获取219幅土地，权益总代价约884亿元。按金额计算，新获取土地中，82%的土储聚焦五大都市圈，62%分布在三四线城市。
首批集中供地中，碧桂园共获取土地14幅，共计权益代价171亿元，在重庆、郑州、武汉等多个城市底价摘牌，总体溢价率仅7%，所获取的土地质量明显优于第一批集中供地的平均水平。
当地产领域越来越注重长期主义，调控并不会给财务稳健、风险抵御能力强、现金流充裕的房企带来挑战，相反，大环境下它们的发展前景会进一步夯实，发展的舞台也更大。
