作者：蒲莎莎 刘健会
在房地产行业，“城市运营”早已不是一个新鲜的词汇。新鲜的是什么呢？
是“城市运营商”、“美好生活运营商”、“美好城市共建者”……城市运营逐渐成为房企转型的一种趋势，他们越来越深入的参与城市未来，成为“城市扫地僧”。
我国对城市更新有着独特的顶层设计及战略定位，“十四五”规划就明确提出实施城市更新行动，将城市更新上升为国家战略。
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城市运营跨入新纪元
随着“三道红线”、“两集中供地"等政策落地，“招拍挂”市场竞争愈发激烈，房企利润空间承压、短期资金与长期财务压力加重。据克而瑞研究报告指出，上半年，行业整体的利润率指标已降至2015年以来的历史最低水平，近半数典型房企毛利率、归母净利率双降。
于是，在面临着内部调整转型与外部市场、政策环境多重因素发力之下，房企更加倾向瞄准城市运营赛道的巨大红利期，不断入局城市运营，试图将这一赛道打造成为自身盈利的第二增长曲线。
我国城市更新最早萌芽与改革开放之初，近40余年发展经验，我国城市更新已步入4.0存量整治新阶段，这一阶段城市更加注重的是改善人居环境，倡导可持续发展、有机协调更新、智慧城市创建等内容。
图片来源：华安证券研究所
而房企转型发展理念，选择迈入城市运营“下半场”的动因，一方面，源于我国城镇化的快速推进与新型城镇化战略目标的建立，对房地产的土地市场环境产生较大的改变。
随着城市化不断推进，北上广深等一线城市陆续进入了高度城市化阶段，一线城市面临着土地后备资源不足、城市发展空间紧约束等问题。另外，一些核心城市迈入存量时代，土地供需矛盾日益尖锐问题涌现，房企面临的土地市场环境发生巨变，存量土地的二次开发成为解决土地供应短缺的主要途径。
问题倒逼改革。相关学术报告认为，城市土地利用模式逐渐从以外延扩张为主向以内涵挖潜为主转变。“高复合度、高密度”城市的特质对房企的运营与开发模式也提出了新要求。
另一方面则源于政策环境影响。在政策环境层面，2014年国家出台的《国家新型城镇化规划（2014—2020年)》，确定了城市的发展方向为“政府引导、市场主导”，打开了市场资源与社会资源准入的口子，有效地激励了房企参与积极性。
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房企下一站参与城市未来
目前来看，各家房企在城市更新上是铆足了劲，厉兵秣马，逐鹿中原。从数据上看，据克尔瑞统计，80%的TOP100上市房企、88%的TOP50上市房企均参与城市更新，并且 51%的百强房企的城市更新规模已超百万平米。
而从房企的战略规划来看，在企业发布的 2020 年报中，以下企业（选取范围为克尔瑞 2021 年 1~6 月销售全口径面积排名）将城市更新作为企业发展战略写进报告，致力于为城市注入新活力，成为“城市运营商”和“美好城市共建者”“生活运营商”。“城市运营”成企业年报高频词与未来共同转型目标。
图片资料来源：公司年报，克尔瑞，华安证券研究所
从区域来看，较先富起来的粤港澳大湾区由于建设较早当下成为了城市更新的核心区域。全国化房企恒大在全国拥有旧改项目 100 个，其中大湾区 78 个，深耕深圳主打城市更新的佳兆业总土地储备中约55%位于粤港澳大湾区；甚至深耕京津冀的荣盛发在粤港澳大湾区城市更新项目 占 97%。
图源于公司 2020 年年报，华安证券研究所：房企城市更新项目布局多聚焦粤港澳大湾区
在城市运营赛道的利润表现方面，据相关数据披露，目前城市更新整体毛利率 40%~50%，净利率约为 15%，而普通住宅开发项目的利润一般在 10%左右。且在当下，多地土拍大量流拍，土地招拍挂受冷，产业勾地、二级市场收并购、城市更新等渠道拿地途径也成为越来越多房企的战略选择。
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广阔天地 城市运营赛道未来可期
据华安证券研究报告显示，2019 年起城市更新政策频出，2020 年迎来城市更新元年，国内 30 余个城市发布城市更新政策。我国城市更新目前存量总市值为 500 万亿，按年城市更新速率 2%计算，城市更新项目将释放出每年 10 万亿元的价值。
综合来看，业内普遍认为，未来房企将加大通过独立运作、收并购或权益合作等多渠道参与城市更新的力度，降低获取土地的整体风险，盘活存量，打出“组合拳”。
诚然，城市更新能带来更多收入，但城市更新项目运作周期较长、业态复杂，考验房企综合经营能力，这对于过去习惯了高周转的房地产行业来说是一个巨大考验。而当下，房企去杠杆势在必行，阵痛是无法避免的。
但企业在摸索中也逐渐形成了自己的模式，比如央企华润模式。世纪之初，深圳湾刚刚填海完毕，一片滩涂，华润置地在这里兴建了2011年深圳大运会的比赛场馆，这就是后来的深圳湾体育中心。在大运会结束后，这里被改造成了商业项目，并建设了大量配套设施，当下已经成为了少数能够盈利的场馆。
2012年后，华润置地开始了深圳湾综合体二期的搭建。引进了医院、学校、以及商业园区，深圳湾现在已经成为了深圳的牌面，这里是深圳的金融中心、科技中心，中国最知名的公司都在这里。
随后华润又把这套模式复制到了西安和成都，不止是盖楼更要造一座新城。华润集团城市运营模式的特质是，将一种模式探索的足够成熟之后，再规模化的推广到其他城市运营过程之中。
但是这种模式的困难也显而易见——“投入大，回报慢”，华润集团是实力雄厚的央企，有着这样的底气，不是所有开发商都能效仿的。
不过，行业已达成共识的是，随着城市更新观念迭代升级，城市运营既是城市发展的历史诉求，也是回应是百姓美好人居的未来期盼。关注人的价值取向，服务城市综合性能提升，这两者则是未来开发商的发展方向。
