作者/张钇璟
众所周知，寸土寸金的上海黄浦区鲜少有大型综合地块的供应。
继年初豫园露香园二期地块被上海城投以176亿摘得后，上海老城厢旧改“四大地王”中的又一宗地即将迎来入市。
上海土地市场网8月26日发布公告披露，黄浦区外滩街道198-1、200-3、064-01、065-01、066-01、067-01、070-01、071-01、072-01、073-01地块及江西南路、山东南路、盛泽路、070-02地下空间地块历史风貌保护项目实施主体公开遴选信息，这也标志着金陵东路-豫园站上盖项目正式开启历史风貌区实施主体遴选（土地出让）程序。
据观点地产新媒体了解，公开遴选是历史风貌街区独特的出让方式，在进入土拍流程之前，需要先进行招商洽谈，并评选经济实力、运营能力、风貌保护经营及对张金陵东路-豫园站上盖项目开发建设理念的解读等，确保历史风貌区得到最好的保护性开发。
根据时间安排表显示，目前遴选的申请及资格审核环节已于10月22日截止，报名的企业将于10月28日提交评审材料，而最终的入围结果将于10月29日（本周五）起公布。
此前5月，黄浦区曾举办2021年土地推介会，会上主要介绍了未来3年内将要推出的17幅优质地块。
据了解，上述17幅土地的可出让总用地面积约76.5公顷，总建筑量约292.54万平方米，商办和住宅的占比分别为73.1%和23.9%，土地价值以过去几年的成交价格计算在1800亿以上。
而金陵东路项目作为上述17幅地中出让的首幅土地，无论是对黄浦还是对上海都具有重要意义。
金陵东路往事
老上海人都知道，过去上海滩有两条“大马路”，除了大家都知道的南京路外，
另一条就是金陵东路。
金陵东路筑于19世纪50年代，位于曾经的法租界内。因为过去法国领事馆长期设在这条路上，故中文名为“公馆马路”，法文名Rue du Consulat 。
彼时，英租界中将最热闹的路称为“大马路”（也就是现在南京路）。而法租界不甘示弱，将最宽、最主要的“公馆马路”，也称为“大马路”。于是乎，上海便出现了两条大马路。
为了方便区分，就出现了“南京路”叫“英大马路“，“公馆马路”叫“法大马路”的说法。当时，上海滩还有一个民谣：“大英法兰西，大家勿来起”，意思是两边人互相不来往。
1943年租界收回后，争夺“大马路”名号逾半个世纪的两条路，在更名之时亦想争一个高低。“英大马路”以当时国民政府所在地为名，改为“南京路”，象征着最大；而“法大马路”并不服输，取南京的别名，更名为“金陵路”，后于1946年再次更为“金陵东路”。一直到解放，“大马路之争”才宣告结束，两条马路的名字也一直沿用至今。
改革开放后，上海市、区两级政府致力于重现金陵东路的活力，采取了诸多卓有成效的举措。例如，对国营批发公司、居民住宅和不相关行业进行调整，改造和美化购物环境，设置了一些新兴商业网点，吸引南京路上许多名牌商店纷纷落户金陵东路开设分店。上世纪九十年代，金陵东路与南京东路、淮海中路、四川北路，一起并称为的“上海四大商业街”。
当然，谈到金陵东路，不得不提的是其最大的特色——骑楼（在上海也被叫做“过街楼”）。这些骑楼大都修建于1926年后，整齐划一、绵延近1000米。
据说，这种建筑风格由当时广东移民带入上海，当时的法租界的东端是闽广帮聚市之处。至于为何会修建骑楼，有文献记载到：“随着汽车数量日益增多，此路已经太窄，难以安全行车了，但拓宽两侧土地，会引起业主丧失土地。”因而提出一个折中解决办法：“维持道路与原有房屋的间距不变（50英尺），但每一房屋下要有廊柱式3.65米孔道留作行人之用”。
可见，当时金陵东路的骑楼街是政府为解决交通拥挤、改善城市景观而促成的。
然而，近年来随着上海城市化进程加速，曾经依靠弄堂式建筑、多层设计领先时代的金陵东路，不得不面临这年久失修、逼仄低矮、破败潮湿等等问题。熙熙攘攘的闹市逐渐寂寥，斑驳的骑楼像极了一位饱经沧桑的老人，默默注视着浦江对岸高楼林立的陆家嘴。
严苛的准入条件
于是，自2015年起，黄浦区政府便启动了堪称“史诗级”的金陵东路旧改工程，希望能使其再次焕发新生。
据观点地产新媒体了解，该城市更新工程共分为分三个阶段。在项目启动的前两年，黄浦区政府首先完成了14号线豫园站上盖198，200-3地块的拆迁；随后2017年，启动金陵路沿线65，66，71，73，74地块的征收；最终在2020年初实现了64，67，70，72地块的征收。
如今随着金陵东路-豫园站上盖项目进入遴选程序，也就意味着城市更新已经来到了开发商“接力”的环节。
不过，根据此前发布公告中严苛的准入条件，开发商们想要成为该旧改项目的实施主体并非易事。
根据规划显示，金陵东路-豫园站上盖项目地上建筑面积不超过 446710 平方米，其中商业、办公建筑面积不超过 321478 平方米，住宅建筑面积不超过 123902 平方米，地下建筑总面积不超过208363平方米。
其中，064-01街坊地块、065-01街坊地块将建设2座限高150米的超高层住宅项目；073-01街坊地块将建设一座240米地标办公塔楼；而198-1街坊地块将建设一座185米的地标办公建筑。
同时，根据该项目的申请要求显示，申请人可以独立参加遴选，也可以联合参加遴选，数量不最多三家，且联合申请人中有一方投资比例须高于50%（含50%）。
申请人或联合申请人中一方需满足“三条红线全部达标”。
此外，申请人或联合申请人中一方还须满足国内“一线城市”中心城区或主城区及“港澳台”总开发量不小于50万平方米。
对此，有市场人士认为，该地块的对于开发商的要求极高。“高昂土地的价格、十万平米的历史风貌街区、几十万平米的自持面积、还有临近地铁超高层的施工难度，以及不高的住宅占比，能做到的这些开发商恐怕寥寥无几。”
或许是意识到能满足条件的开发商并不多，所以在此前公布答疑纪要中，相关工作组也对一些实质性问题留下宽松的余地。例如当被问及“本次项目建设难度大、周期长、资金需求量高，是否可以分批次交付地块？”
回答为：“鉴于本次遴选项目建筑体量较大、周期较长，经研究，本次遴选项目可采取一次遴选、分批出让的方式进行，具体操作模式将在后期商务洽谈中进行磋商。”
又比如当被问到项目的开竣工日期是否可给予时间弹性空间时，回答为：“项目开工时间将根据项目建筑体量确定，具体情况将在后期商务洽谈中进行磋商。另外，涉住地块须在交地后12个月内开工。”
金陵东路-豫园站上盖项目会花落谁家，还需等待周五揭晓。但不论是民企、港资还是央企，想要做好该项目看来都需要花上不少的努力。
