作者/陈奇杰
10月28日晚间，万科企业股份有限公司披露2021年第三季度报告。
观点地产新媒体查阅报告获悉，报告期内，万科营业收入1043.7亿元，同比增长9.7%；实现归属于上市公司股东的净利润56.4亿元，同比减少23.3%。今年前三季度，万科累计营业收入2714.9亿元，同比增长12.4%；实现归属于上市公司股东的净利润166.9亿元，同比减少16%。
1-9月，万科房地产开发及相关资产经营业务的毛利率（已扣除税金及附加）为17.5%，较2020年同期下降5.4个百分点。加权平均净资产收益率为7.31%，较去年同期减少2.82个百分点。
可以看出，万科最新交的这份“成绩单”依旧不太好看。无论是单独第三季度还是全年的业绩，都出现了只增加营业收入而不增加利润的情况。
此前于中期业绩会上，万科管理层曾指出，导致公司净利润下滑主要有三方面原因：一是销售规模增长有限；二是毛利率下降稍快；三是转型业务所带来的“回馈”不足。
市场降温
在报告中，万科对第三季度房地产市场情况做出介绍：国家统计局数据显示，1-9月，全国商品房市场成交速度明显放缓。商品房销售面积和金额增速较上半年分别回落16.4个和22.3个百分点。其中第三季度全国商品房销售面积同比下降12.5%，销售金额同比下降14.1%。
观点指数报告亦指出，去年下半年销售基数较高，而今年房地产调控政策不断加码，银行提高房贷利率和控制按揭额度，买房需求减少；集中供地政策导致年内供地节奏变缓。在商品房供给和需求走弱的前提下，预期销售市场将继续保持下行趋势。
这一点在万科身上体现得尤为明显，第三季度，该集团房地产开发业务实现合同销售面积754.7万平方米，合同销售金额1246.8亿元，同比分别下降36.5%和27.6%。前三季度，则累计实现合同销售面积2946.4万平方米，合同销售金额4791.3亿元，同比分别下降9.8%和2.8%。
另一家头部房企保利发展也在今晚发布季报，前三季度，累计实现签约金额4102.32亿元，签约面积2543.73万平方米，分别同比增长11.66%和4.08%。
尽管保利发展的增长并不算多，但一方上升与一方下降形成鲜明对比，对于万科而言，如何提高销售成了亟待解决的问题。
毛利率方面，万科于公告指出，下滑主要与近年来地价占房价比例提高有关。
有分析指出，以房企一般买地到结算平均3年的周期来看，万科现在结算是应该是2018年的高价地。在逐渐结算完毕后，2021年下半年的毛利率将会收窄跌幅，甚至可以期待出现小幅度回弹。
发展中的转型业务
在中期业绩会上，万科主席郁亮曾提出，万科今年要加速转型发展。具体含义是从开发为主，转为开发、经营、服务并重。
根据万科季报显示，前三季度，万科房地产开发业务贡献营业收入2370.4亿元，占总收入的87.34%，其余业务收入仅占12.66%。目前来看，万科的转型业务还处于发展阶段。
10月22日，在万科于上海举办的媒体交流会上，郁亮表示，在商业、公寓业务方面，已经找到一些模式，养老业务则还在摸索阶段。
季报对万科转型业务的发展情况进行了披露：期内，万物云武汉远程运营中心于7月1日正式落成并启用；集团租赁住宅业务“泊寓”在厦门、西安、上海、宁波、成都、济南、深圳等城市新增开业3400间；在杭州、苏州、宁波新开业3个物流仓储项目；集团（含印力集团）新开业商业项目32.6万平方米。杭州汇德隆奥体印象城9月底开业，实现招商率99%、开业率97%。
或许是表明发展转型业务的态度，在三季报发布后，万科又发布一则公告，据公告，万科董事会决议向股东大会申请授权在不超过300亿元的范围内发行直接债务融资工具。
据悉，预计发行直接债务融资工具的募集资金将用于满足万科生产经营需要，调整债务结构，补充流动资金及（或）项目投资（包括但不限于长租公寓、物流地产、产业园、养老公寓等募投项目）等用途。
从三季报来看，万科财务、资金状况较好。截至9月底，净负债率为31.9%；持有货币资金1471.1亿元，高于短期借款和一年内到期有息负债总和782.9亿元。有息负债占总资产的比例为13.6%，且有息负债中70.6%为长期负债。
良好的财务状况给予了万科更多的选择机会，多次被提问钱会花在哪里的万科，终于显露出一些巨轮的航向。
