作者/龚丽欣
11月3日，新城控股公布10月份经营简报，没有惊喜，也不觉意外，这家房企依旧延续过往的节奏。根据该公司发布的数据，过去一个月，集团实现合同销售金额约221.02亿元，销售面积约248.99万平方米。
从今年6月份起，新城控股的销售业绩不断回调，仔细算来，这已经是其连续五个月出现同比下探，期间，该公司分别同比下探11.67%、19.40%、13.91%、22.74%以及20.50%。
当然，新城控股销售下行，一方面源于其推盘节奏，但从更宏观的角度来看，这一销售走势与其他主流房企乃至行业大趋势相吻合。
根据观点指数公布的数据，自今年6月起，市场逐渐走冷。6月单月，百强房企销售较2020年及2019年同期分别增长0.7%和15.5%，在高基数影响下，房企销售增幅放缓。
10月房地产市场依旧处于下行趋势，不过得益于十一黄金周的强劲销售，单月销售金额环比小幅增长。期内，前100房企录得全口径总销售额为9160.3亿元，较9月环比微增0.3%，但对比去年同期减少32.5%，单月销售同比增幅连续4个月为负。
数据来源：企业公告、观点指数整理
此外，前10月新城控股累计合同销售金额约1929.11亿元，比上年同期增长1.08%；累计销售面积约1882.99万平方米，比上年同期增长5.97%。
2021年，新城控股将销售目标锁定为2600亿元，截至10月底，该公司已完成全年销售的74.2%。
若要完成全年目标，接下来两个月，该公司须实现670.89亿元的销售额，月均335.445亿元。
现在，未来两个月的销售如何，还需要继续观察，毕竟，当下市场对于新城控股的表现还算满意。
11月的第一天，国信证券发布研报对新城控股过往的表现进行评价，给予新城控股买入评级。评级理由主要包括：业绩保持平稳增长；开发物业销售稳定，商业地产发展顺利；财务状况良好；业绩平稳增长，双轮驱动发展。
回顾全月，新城控股在融资端和拿地端均属谨慎。
拿地方面，月内，新城控股并无新增地块。事实上，从前两轮集中供地的情况来看，新城控股的参与度并不算高，仅是有选择性地参加了部分地块的竞拍，尤其是第二轮集中供地，新城的身影更是少见。
表现在数据上，新城控股上半年共计新增土地储备61幅，总建筑面积达1831.61万平方米。下半年开始，该公司的拿地有所减少，前10月该公司共计拿地96宗，新增土地面积591.52万平方米，新增土地计容建面1316.97万平方米。
值得注意的是，新城控股的新增项目延续三四线综合体的道路，以及住宅+商业双轮驱动拿地模式。仅上半年，该公司商业综合体项目新增土地储备总建筑面积达到2478.92万平方米。
数据来源：企业公告、观点指数整理
除了地产主业以外，今年以来，新城的第二曲线——商业地产，同样给市场传递出信心，
10月28日，新城控股公布三季报，1-9月，该公司累计获取23座商场，包括16个重资产项目及7个轻资产项目，截至9月末，新城控股类似在手179个吾悦广场，商业开业面积达950.67万平方米，同比增长62.06%；实现租金收入36.67亿元，同比增长72.02%；出租率达97.12%。
另据公开报道，10月29日，临沂齐鲁吾悦广场正式营业；同日，湖州织里吾悦广场开业……截至10月末，在全国开业及在建的吾悦广场城市综合体已达183座。
除新增商业项目外，新城控股还通过商业REITs的方式，优化债务结构。此前，新城控股宣布，以9个商业物业作为底层资产设立信托，实现新加坡主板上市。
发行完成后，新城控股预计仍将间接持有该信托基金51%-55%的信托份额，而设立信托基金并上市，无疑是公司商业地产开发全流程打通的一次探索尝试。
当行业进入下半场，房地产的底层逻辑早已发生变化，当下，越来越多房企开始将商业作为第二增长曲线，新城控股也不例外。
