作者/林海研
香港经济回升的当下，此前在疫情重创下祭出的“世纪地王”中环新海滨商地也在业界关注下完成招标。
11月3日，香港发展局公布，中环新海滨三号用地（即内地段第9088号）批予恒基兆业附属Pacific Gate Development Limited（国基发展有限公司），批租期为五十年，其标书的标价为508亿港元。
与预期的无二致，该地皮超越新鸿基于2019年底斥422.32亿港元购入的西九高铁站上盖商业项目，登上香港历来最贵重地王宝座。
但从竞标机制来看，此次并非价高者得，而是综合评定设计方案和地价之后的结果。
六份标书、508亿定价结果
因对项目设计元素极其重视，香港特区政府采取罕见的“双信封制”招标。入标财团须提交“价格建议”（即地价）和“非价格建议”（即建筑设计等），前者须高过政府的底价，后者则以6大范畴评分。
该地皮早前收到6份标书，入标发展商包括长实集团、恒基、新鸿基地产，九仓置业伙拍港铁及华懋集团合资，信置则伙拍招商局置地及鹰君合资入标。
是次“双信封制”的价格建议和非价格建议的评分比重相同，各占百分之五十。而其中4份标书未达到价格和非价格“双信封”须同样合格的基本要求；而有2份标书均符合要求的，最终国基发展有限公司的价格建议和非价格建议的得分均是最高，总分共得100分（在价格建议和非价格建议的个别评审中，表现最好的标书会获取满分）。
恒基的方案设计希望透过项目建设一个世界级地标，建筑群外观旨在突显香港作为亚洲国际城市的形象，加强中环内陆和海滨的连接。这符合了卖地章程中对于“香港新地标”的规划要求。
而关于该地皮的最后标价，香港业内多认为：随行就市，稀缺的黄金地王在现下最终定价508亿港元属于合理。
实际上此前受疫情反复和香港经济转差影响，地皮估值多次下调，最终确认估值约370亿至755.6亿港元，最低估值较去年初下调20%，上下跨度仍较大。
按楼面面积估算，每平方呎楼面地价介乎2.29万至3.5万港元。本次定价508亿港元，以扣除政府设施后的商业楼面161万呎计算，每呎楼面地价高达3.1463万港元。
美联测量师行董事林子彬认为，是次地皮规模庞大，单计地价已高逾500亿港元，连同建筑费等料总投资额或高达600至700亿港元，反映发展商对传统优越位置商业项目相当具信心。
从本次竞标氛围看，香港中原地产研究部高级联席董事黄良昇认为，由于其余标书未公布，也难以判定这些标价相差多远，设计方案之间的区别，因此无法判断开发商整体对地块估值的投资情绪，但从结果看也是合理的。
实际上地皮推出时多有“生不逢时”的评价。流标频率上升、市场估值不断下调以及对延迟推地的考量，确实侧面反映了现时香港商业地产市场现状。租金“贵”绝全球的中环在去年以来写字楼租金也遭大跌21.3%。
不过用两三年内的经济状况来评判一个商业地王项目的估值及入市预期等，也不完全客观合理。从地块珍稀程度看，这是被香港发展局局长黄伟纶形容为中环最后一幅大型地标式商业地，也近25年来首次招标出售的临海板块，未来短期内还没有新的供应。
黄良昇亦表示：“商业投资看的是未来50年，而去‘中环化’这样的趋势其实并不存在，中环未来金融集聚的趋势还会加强。”据了解，近两年因经济转差多有企业会因为租金太高而迁出中环，但同时也有新的企业迁入。
而在10月底，莱坊亦指出，目前中环区租金水平已跌至2010年（即金融海啸后的水平），租金明显回调后，吸引机构“重投中环”，或作出升级。此外，一些新兴行业亦作出升级，如金融科技公司HashKey租用中环交易广场3期楼面，为该厦首现加密货币机构租用。故预计中环租金渐平稳向上。
恒基再入商业地王
从地皮本身质素和未来规划上看，面积51.6万方呎，预计提供达184.3万方呎楼面，主力商业及零售用途，亦要提供休憩设施，涉及22.8万方呎楼面，需要用作兴建停车场及政府、机构或小区用途，余下约161万方呎商业楼面。
恒基中标的设计方案，以“桥”作为整个发展的设计概念，建议兴建三座建筑物，当中，最接近海滨的建筑物将作多用途之用，另外两座则作办公室用途。
林子彬认为，预期地皮会发展成甲级写字楼及零售为主项目，由于设计及环境因素规限大，料发展商会用作长线收租。项目将与邻近国际金融中心IFC等甲级商厦租金作参考，料不少跨国企业会对项目有兴趣。
而国际金融中心IFC也由恒基持股，为项目规划、建设到运营的背后推手之一。2020年财报数据显示，恒基持40.77%应占权益的国际金融中心项目所贡献自占租金总收入19.67亿港元，下跌8%。
此外，于2017年5月，亦是恒基拿下了中环时隔21年出让的第一块商办土地——美利道地块，这个体量仅有43,200平方米的地块花费了232.8亿港元，彼时创下全球最高价值地皮纪录，换算成内地单位的楼板价约47.4万元/平方米。
彼时参拍也很激烈，共有8个组团，包括本长实、九龙仓、恒隆、南丰、新鸿基、华人置业，以及内房中渝置地、信合+世茂+新世界的混合体。
扫货优质资产也算是恒基一向的投资特点，其过往便习惯“买买买”且多投资商办项目，而这一特点仍在延续，也成为其优势。
此外，商办、酒店也是恒基资产主力军，销售物业与租金收入常年占大头。2021年中报数据显示，恒基兆业股东应占盈利65.49亿港元，同比上升131%；所有核心业务中，销售物业与租金收入占大头，分别为34.5亿港元（约占39.24%）、31亿港元（约占35.26%）。
本次再拿下中环商业地王，根据恒基晚间发布的中标公告，其508亿地价将悉数于接下来的28 天內完成支付，该地价以其内部资源及银行融资支付。
至于未来开发，根据卖地条款，3A和3B用地须分别于2027年12月31日或之前及2032年12月31日或之前完工。再按照目前市场预判，项目长期租金回报率约3至4%，资金回收期约25至30年。
但如此大额的资金投入和开发周期大概率也不会给开发商形成压力。据了解，一般香港地产商去竞标投地时多以剩余法来计算出价，首先将建成后的楼盘销售价格扣除成本、预期利润等，杠杆比率极低。同时因自身负债水平低，也可支撑长周期的精细化开发模式，具有超强的持货能力。
2021年中报数据显示，恒基的资产负债率29.12%，保持低水平。也有业内人士表示，实际上大部分的香港开发商都资产雄厚，而大股东的个人资产普遍要比上市公司的还要多。
目前恒基交由李家杰主要负责内地业务，李家诚主要负责香港业务。可以发现，近年来与内地房企的投资合作时有，包括今年9月罕见的出现李家杰个人投资4亿港元入股奥园；而在大本营香港多是常规性投标拿地与项目推售。
根据2021年中报，截至6月30日，以自占楼面面积计算，恒基在香港拥有土地储备约2120万平方呎。目前有8项现有物业正策划重建或更改用途，将可提供自占市区商住楼面面积约143万平方呎。另有46个遍布市区各交通枢纽的项目正进行收购，当成功收购及重建后，预计可提供自占楼面面积共约511万平方呎。
恒基于财报中表示，未来将以合理价格在香港收购具增长潜力的市区重建地盘，并统一有关业权以作重建之用；积极申请更改农地为发展用途；及加速开发位于内地的庞大且成本低廉的土地储备，并于今后数年推售更多住宅单位。
