作者/林心林，刘子栋
广州地铁5号线潭村站出来，步行不到10分钟就抵达太阳新天地。
对商业而言，最重要的是地段，太阳新天地抓住了这一点：项目位于广州珠江新城商圈核心地段，地理位置得天独厚。因此，即便是工作日的下午，商场内仍旧人流不少。看起来，这个商业体如常运转着。
事实上，过去短短两年间，这一珠江新城最大单体购物中心曾遭遇了三次折价拍卖无果的局面。直到今年6月，领展房地产投资信托基金一纸收购公告，才将太阳新天地的命运昭之于众。
为何从无人问津到成功出售？背后，正是翰德东辉这一不良资产投资专业平台，历时两年债权处置及资产提升的成果。
从合法合规的债权处置、以物抵债，到稳定有序的现场接管，再实现盈利退出，这是翰德东辉不良债权投资处置全链条模式的一次成功试验。
翰德东辉于2018年12月由华平投资与翰德集团创始人共同发起设立，初始投资额10亿美元。成立以来，翰德东辉专注于不良资产、困境资产等特殊机会的全周期投资，培育了完整闭合的全产业链投资模式和突出的债权处置能力。
9月份，观点地产新媒体对话翰德东辉总裁王海宝与资管板块负责人张炜，听他们讲述太阳新天地盘活史与翰德东辉资管领域的谋布。
收购与处置
自2019年5月伊始，太阳新天地先后进行了三次拍卖，亦经历了三次失败。三次拍卖失败后，太阳新天地于当年11月被债权人挂牌转让债权。一时间，“珠江新城最大单体购物中心”的光辉逐渐失色。
在挂牌2个月后，神秘的“陛鹿物业”成功竞拍收购该笔债权，而背后正是翰德东辉。翰德东辉为何会看中该项目？“太阳新天地项目对我们吸引力最大的是底层资产的价值提升空间。”王海宝向我们阐述道。
他表示，翰德东辉做不良债权最重要的一点便是底层资产价值是否足值。太阳新天地作为持有型商业项目，地理位置便是决定商业价值最突出的因素。很明显，太阳新天地从地段上满足这一要求。“这个资产本身并不低效，只是各种原因导致运营低效了。”王海宝提及，项目涉及各种复杂的贷款关系，各方面的原因综合起来导致债务人无力运营资产，因此导致资产低效。
此外，价格有吸引力，债权具合法合规性，这些构成了翰德东辉收购该项目债权的前提因素。王海宝透露，翰德东辉最早在2019年年初开始接触该项目，到债权收购完成，尽调时间将近1年，翰德东辉主要针对全链条上各个环节进行风险梳理与论证，确保项目的可行性。10月份获取项目债权之后，翰德东辉开始进行司法处置、以物抵债、现场接管、资产运营和价值提升、退出出售等一系列专业工作。
运营与提升
面对突如其来的新冠疫情，翰德东辉在现场运营和价值提升工作中付出很多努力。
太阳新天地项目作为珠江新城最大单体购物中心，其管理运营情况受到当地政府的关注，翰德东辉在获取项目物权后第一时间跟当地政府和街道进行充分沟通报备，在各政府机关单位的指导下制定了详细周密的员工转接方案：包括接收自愿留下的所有员工，代原股东履行赔偿义务、及时足额支付员工各项赔偿金等等，主动履行社会责任实现保就业，同时解决各种租户的债权债务、租约等纠纷难题，维护了商场良好秩序的同时利于所在区域的社会稳定。
“去年确实是一个比较极端的情况，在疫情之下，好多商场至少流失了百分之二三十的商户。”张炜说道。在此情况下，为了保持稳定，翰德东辉迅速采取措施，补充更合适的商户。期间，针对商场定位、周边消费力分析、出租率维持和提升、新商户招商等做了许多工作，使商场保持在一个合理稳定的良性运营状态。
据观点地产新媒体了解，太阳新天地自开业一直存在定位摇摆的情况，十年时间里经历了多次转型升级，从最初定位高端购物中心，转型至快时尚年轻商业，再到近年定位“家的N次方”。
张炜认为，家庭消费的定位明确，但零售业态跟娱乐业态有所欠缺。因此，翰德东辉一方面在商场原餐饮比例较高的情况下提升租户品质，另一方面则是针对“玩”、“逛”增加招商，补齐短板。比如，因应周边家庭型消费及白领居多的情况，引入一些量贩式KTV和家庭娱乐式项目，以及适当增加轻奢、中高档品牌等。经过物业改造、定位及商户组合调整等一系列提升后，太阳新天地焕然一新。
据张炜介绍，出租率方面，翰德东辉通过不懈努力消化了疫情带来的巨大影响，使得出租率保持在了90%的水平。同时，人流量、客单价均有了显著提升。“人流量从我们接手时期最极端的几千人，又回升到3万人左右；客单价方面则因为我们做了商户调整，引进了一些头部品牌的商户，因此提升了5%左右。”可以窥见，经过翰德东辉近一年的运营提升，直到退出前，太阳新天地已保持在一个合理稳定的良性运营状态。
“翰德东辉的使命就是把社会上的低效资产高效化，把其他债权人、司法处置、商户租约这些复杂的关系梳理完，实现不良资产价值提升，最终释放到市场上，以更好的价格和形态交给高效资产运营方。”王海宝说道。
完美退出
同时，与买家的洽谈及项目退出工作也在紧锣密鼓进行中。于2020年10月，太阳新天地项目开始进入推介、销售阶段。据悉，华润、龙湖、中海、领展、印力等商业运营企业，都与翰德东辉有过接触谈判。
最终于2021年6月，翰德东辉成功以33亿价格将项目出售予领展，实现投资退出。
作为亚洲市值最大的房地产投资信托基金，领展接手也让市场对项目日后发展愈加看好。张炜向我们透露，之所以能在今年年中落地交易，一方面是因为疫情好转，投资方的心理预期有所恢复；另一方面，领展尽调速度、推进交易较快，资金充裕度较高，对翰德东辉而言交易确定性比较强，因此经过综合性考量选择跟领展达成交易。
从2019年初接触项目至2021年中退出项目，两年半时间里翰德东辉由债权端切入，将债权转为物权再进行运营提升后出售，验证了翰德东辉不良债权投资处置业务模式的可行性，并取得了一定的投资收益。
从太阳新天地这一典型案例及全链条业务模式，可窥见翰德东辉突出的债权处置能力能够有效熨平投资风险，其后端项目底层价值提升能力和动态优化退出策略，将防范化解金融风险与服务实体经济切实结合了起来，既盘活存量资产、提升效率，也为社会创造价值。
