万科旗下的物业板块终于要上市了。
11月5日，万科发布公告宣布，其拟分拆所属子公司万物云空间科技服务股份有限公司（下称“万物云”）到香港联交所上市。
此前，万物云究竟是否上市、何时上市，一直是业内热议焦点。“没想好”、“怕资本市场把我们引导坏了”，郁亮曾对此多次做出类似表态，一再强调“只有区别于传统的物业公司才会考虑上市”。
事实上，从每次郁亮「打太极」的口风中，隐约可以看出他对万科物业的期待。尤其当郁亮第一次给出“万科物业会上市”的明确信号，恰恰是去年10月万科物业改名更具科技范的万物云前夕。
如今上市号角声响起，这朵万物云是否讲出了资本市场认可的逻辑，长成了郁亮心中的模样？一切还有待考验。
01.对标贝壳？野心不止于此
在物管企业资本化浪潮中，万物云无疑是值得期待的一个。不仅仅是位居前列的在管规模，还在于要用科技改变整个行业的野心。
如何成为一个科技公司，万科从给物业改名开始。
去年10月，万科物业正式更名为万物云。圆角字体、白底蓝字、数字0与1构成的logo，俨然互联网科技公司的一贯风格。公司主体名称也「抛弃」了万科与物业，成为了「万物云空间科技服务股份有限公司」。
与此同时，万物云还放出了一个科技感满满的品牌树，包括空间Space、技术Tech和成长Grow三大模块。
彼时，朱保全对36氪等媒体表示，未来万物云的竞争对手已经不是传统物业企业，而是科技公司的下沉。「就像Google到Alpha、链家到贝壳的转变。」
不过就在几天前，恰逢万物云更名一周年，朱保全致全员信中认为以贝壳为代表的交易业务仅仅是一个局部，万物云应该在住的领域大有作为。「我们服务于城市居民基于“住”的消费，包括物业、房屋修缮焕新、美居、租赁买卖等。」
据万科 2020 年财报显示，万物云旗下的万睿智能科技、深圳万物云科技有限公司已获得国家高新企业认证。目前，万科的数字化业务主体主要包括万物云与万翼科技。
北京林业大学物业管理系教授程鹏对未来可栖分析称，行业巨头多考虑通过战略布局，从价值链角度去思考如何改变行业的现有成本分配格局，改变原有的交易结构，调整利益分配格局。
02.从BAT抢人，靠住宅物业盈利
想做科技公司，万科补齐的短板必然包括研发能力。
「你原来叫万科物业，即使拼命投科技，人家不会来。公司要受到被关注，人才才愿意来。所以要改名，定一个新的空间，告诉这个市场足够大，足够快。」朱保全笑称改名是为了招人。
近期，原阿里副总裁、 阿里云智联网首席科学丁险峰加入万科，这个有20年的AI与IoT物联网领域经验的互联网高管，目前的新身份是万物云管理合伙人、首席科学家CTO。
万科等地产公司从互联网高薪挖人的消息也常见报端。郁亮并不避讳，在2020年业绩会上坦诚，“我们的高科技人才有被BAT挖回去的，当然我们也从BAT挖过来不少人才。”
去年，万科物业在武汉打造了中国第一个物业数字运营中心，朱保全表示万科物业20%的流程是通过远程完成。未来希望有更多的流程通过远程完成，“因为如果想实现人工智能，前一步就是要先实现远程。”
据万科此前透露，万科物业从每年营业收入中，拿出1.5%用于研发与创新。朱保全曾说，“这些科技投入，不做肯定是等死，做了也可能是找死，但找死总比等死强。“
不过从具体的财务数据来看，住宅物业业务仍挑大梁。2020年，万物云营业收入182亿元。其中住宅物业服务收入100.5亿元，占比55.2%，商业物业服务 53.1亿元，占比29.2%。智慧城市服务 9.9亿元，占比5.4%，社区生活服务9.8亿元，占比 5.4%，万物成长收入8.6亿元，占比4.7%。
万物云打造科技感，只有区区一年的时间，在公告上被列在万物云主营业务第一位的仍是物业服务。
03.产业互联网任重道远
在万物云的Space模块中，万科物业的住宅物业、万物梁行的商业物业、万物云城城市物业是其立足业务。
今年10月的媒体交流会上，朱保全透露对其空间业务的未来规划。“万物云旗下住宅物业应该静心做品质服务，控制增速在30%以内，而商业物业应该在30%-60%的增速，城市物业应该大于60%的增速。”
朱保全认为，商业物业、城市物业等业务是在承接政府和企业基于营造宜人环境的服务管理外包。「在这个海量服务外包市场中，特别缺少我们这样的“管家”。而从国际市场看，仅企业服务外包已经跑出几家500强公司。」
从广州白云、成都高新区、厦门鼓浪屿到青岛动车小镇，万物云的城市空间的名单上陆续增加着全国各地的项目。
国信证券研报测算，2030 年非住宅物管行业空间有望达到 13129 亿元。不再满足于围墙内的小区，也有更多房企将触角涉及到更为广阔的空间。去年以来，碧桂园服务、雅生活服务等物企不断加码对市政环卫、园林绿化等上下游产业链企业的收并购。
尽管万亿级市场令人心生澎湃，多位业内人士指出，对于目前物业公司来说，城市物业仍处于跑马圈地的摸索阶段。「一开始的成本投入较大，需要以时间换空间。」
谈及科技与空间如何连接，朱保全曾表示，要建设基于空间服务效率改善的云平台。「过去20年，互联网完成了简单作业流程的变革，如信息与物流。我们的流程更复杂，产业互联网之路更加艰巨。」
程鹏认为，当以科技的底层逻辑来连接空间生意时，物业远远超越了单靠服务和产品盈利的阶段。未来将逐渐向依靠核心资源和能力、丰裕的资金、生态化布局发展。「得空间者得天下」。
而面对万物云的故事，资本市场会给出怎样的答案，很快便会揭晓。
