作者/钟凯
近期房地产行业融资动作逐渐频密，在这种潮流下，房企也在着力探索资金的补充渠道。
其中一个典型动作是，金科股份董事会于11月12日审议通过一项融资议案。该公司表示，拟在境外发行总额不超过8亿美元（含8亿美元）的高等级债券，募集资金主要用于“发展公司城市更新项目”。
房企将新发债用作借新还旧以外的目的，这或许在过去两三年的时间里都会被视作一种勇敢的尝试。实际上，房地产行业发行境内外债券，已基本限制为偿还到期债务的再融资用途，而非投向境内外房地产项目。
包括房企及金融机构相关人士接受采访时均表示，目前发改委对境外债的相关政策仍未见松动，同时资本市场处于低信用风险偏好，存在一定发行难度。但若真成功发行非再融资用途的债券，对行业而言无疑有风向标意义。
而金科方面亦回应观点地产新媒体，公司计划向发改委申请一笔涉及城市更新业务的美元债券，目前是尝试申请阶段。
至于城市更新，早在2017年起金科已开始提出土地拓展方式向城市更新等多点发力转变。去年金科制定“5年冲击4500亿”目标时，还将城市更新视作需推动发展的创新型业务。但在上市公司公告中，该公司鲜有披露该业务的规模等方面数据。
增量债试水？
金科股份在11月12日公告中提及，鉴于公司再融资需求及业务发展需要，进一步发挥国际资本市场低成本资金在促投资、稳增长方面的积极作用，公司拟发行不超过8亿美元高等级债券。
考虑到当下房地产监管体系收紧，房企普遍面临融资挑战，金科此番计划将上述美元债用作发展城市更新项目，而非满足再融资需求，本身已代表了一种新迹象--
房企或在寻求增量的融资额度，用于业务发展及其它一般企业用途。
金科股份此番发行境外高级美元债券的规模，需以最终备案的发行额度为准。根据发改委2015年2044号文规定，企业发行外债实行备案登记制管理，需要备案登记的外债包括1年期以上境外债务工具。
观点地产新媒体了解到，金科股份上一次拟申请境外发行高等级债券是2018年1月，额度不超过10亿美元。同年5月11日，发改委官网显示，金科境外发行债券经发改委予以备案登记，具体金额并未透露。
而从历史的角度审视，金科2018年申请境外债有一定的运气加持。
实际上，在它境外债获备案的同一天，发改委官网亦正式发布《国家发展改革委财政部关于完善市场约束机制严格防范外债风险和地方债务风险的通知》（简称706号文）。
2018年6月底，发改委就706号文答记者问，有关负责人表示，引导规范房企境外资金投向，房企发债主要用于偿还到期债务，限制房企外债资金投资境内外房地产项目、补充运营资金等，并要求企业提交资金用途承诺。
至2019年7月13日，发改委于官网发布《国家发展改革委办公厅关于对房地产企业发行外债申请备案登记有关要求的通知》（简称778号文），这被解读为对706号文的补丁文件。
778号文提及，房企发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务；房企在外债备案登记申请材料中要列明拟置换境外债务的详细信息，包括债务规模、期限情况、经发改委备案登记情况等，并提交《企业发行外债真实性承诺函》。
截至目前，接受采访的房企及金融机构人士均对观点地产新媒体表示，仍未听说发改委对房企境外债政策有所放松。有人士形容，美元债处于“熔断”状态。
发改委收紧境外融资带来的影响是显著的，民生证券曾表示，778号文对“境外发债资金不得用于增量项目”的要求，在债券市场基本已经得以体现。从房企发行美元债的情况看，多数房企基本用于再融资，只有少部分用于其他用途。
甚至对于美元永续债券（金科预计可使用的其中一种形式），已有案例显示，2019年5月雅居乐新发6亿美元永续债，主要目的也是替换另一笔永续债，并未涉及项目发展用途。
一位华南房企人士对观点地产新媒体表达看法称，金科股份计划将美元债用于非再融资用途，应该只是企业自身的一种说法。其续称，个别企业会存在特殊情况，但不代表全面推行。
境外债并非唯一被收紧的融资渠道。此前10月下旬，不同房企的人士曾向观点地产新媒体提及，房地产在境内的交易所、银行间发债渠道并未获得新增额度，行业现在基本属于借新还旧。
境内公司债、中期票据等融资渠道，在申报发行时还需要面对“85折”的窗口指导。以公司债券为例，上交所规定，住宅地产企业申报发行额度不得超过拟偿还到期及回售债券本息规模的85%。
通过限制融资规模，监管层正促使房企降低负债水平，避免系统性金融风险的出现。
实际操作性
2018年金科股份申请美元债额度时，曾计划将募集资金主要用于补充项目建设资金、偿还境内公司债券及金融机构贷款和一般公司用途。从实际运作结果看，金科亦并未逃脱“借新还旧”的桎梏。
公告显示，金科股份曾于2019年6月20日发行3亿美元高等级债券，债券期限为2年，票面利率8.375%。
今年5月28日，金科再度发行3.25亿美元高等级债券，债券期限为3年期，票面利率降至6.85%，主要用于为现一年内到期的中长期债务再融资。6月20日，2019年所发行美元债到期兑付，两笔债几乎无缝替换。
这也是金科股份至今存续的唯一一只美元债券，反映利用境外融资工具程度较低。截止上半年，该公司应付债券合计人民币140.61亿元，较期初增长近19%；其中海外美元债仅占20.65亿元，较期初增长1360万元。
金科股份管理层也曾提及，公司制定2021-2025年总体规划战略时将“三道红线”要求作为重要考量因素，在坚持银行低成本融资的同时，进一步丰富多元化融资渠道。具体而言，银行借款、债券、其它融资方式，争取实现5:3:2的结构。
最近，金科股份选择申报新一轮的境外债额度，甚至提出募集资金主要用于发展公司城市更新项目。参考上一轮备案及实际发行经历，以及更趋紧的融资环境，受访的资本市场人士对其是否能备案，甚至是否能成功发行仍抱有疑问。
其中一位不具名的资本人士对观点地产新媒体表示，最近美元债发行难度较大，受数家房企债务违约事件的冲击，市场的信用偏好已经处于较低位置。“我觉得在这个时间段挺难发得出来。”
也有意见指，金科的发债初衷仍有一定概率实现。受访的人士对此表示，增量债可以用于其它的用途。目前该说法暂未得到证实。
金科股份方面接受采访时表达了发债工作的不确定性，其表示计划向发改委申请一笔涉及城市更新业务的美元债券，目前是尝试申请阶段。
而与佳兆业等房企不同，城市更新并不是金科的主要拓展渠道。早在2017年，金科曾提及，其土地拓展方式由单一招拍挂方式向收并购、城中村改造、合作开发等多点发力转变，年内非招拍挂项目28个，占比约39%。
此后，金科持续对外传递“多点发力”的扩张方式，包括2020年12月金科对外发布5年总体规划，提出2025年冲击4500亿元的目标，并推动创新型业务发展，如代建业务、城市更新业务，挖掘新的利润增长点。
提高非公开市场拿地比重，一方面是销售目标的倒逼，一方面则源于企业对获取更高毛利率项目的需求。上半年该公司营收增长45%，归母净利增长14.26%，毛利率20.14%低于过去三年全年水平；同时由于布局优化和城市能力提升，新增拿地成本逐渐上升，上半年增幅为13.7%。
即便如此，在金科股份年度报告中，关于城市更新的发展却鲜有提及。今年8月份发布的半年报提及，金科与青岛能投在城市更新、新能源业务、物业管理、项目投融资等领域展开合作，该事项被列为新能源业务的发展成果。
公告披露以外，观点地产新媒体了解，金科年内曾先后与华远地产、河南省建设集团、成都市金牛区等企业或地区签署框架协议，涉及城市更新、产城融合等领域，也均未披露具体规模。
